商业地产策划方案范文（优秀3篇）

2023-11-14 12:19:26

商业计划是创业者叩响投资者大门的“敲门砖”，一份优秀的商业策划书往往会使创业者达到事半功倍的效果。下面是小编辛苦为朋友们带来的3篇《商业地产策划方案范文》，希望能够满足亲的需求。

商业地产策划方案篇一

北京西客站，亚洲第一火车站，年接待旅客8000万人以上，直接覆盖人群1．8亿，影响范围甚至可遍及包括香港、澳门、台湾在内的全国各个角落以及世界各地。从某种程度上讲，北京西客站因其特殊的地缘因素，已经成为首都北京的标志之一。

然而，就是这样一个在有形和无形两方面都具有特殊意义的大站，其站点经济发展却一直不尽如人意。按照原规划，西客站南广场应该是主广场，北广场应该是副广场，但事实恰恰相反，邮件包裹处理中心、公交车站换乘中心、各种住宿餐饮酒店等把北广场填塞得满满当当，而南广场相对冷清了许多，直到近几年才新建了几栋建筑。长期的半边天状况，使西客站原有的规划蓝图大打折扣，而且给西客站周边的交通、治安、环境、商业网点分布等造成很大压力，甚至连西客站的形象都受损。

2008年奥运会即将来临，主办城市北京越来越被全球瞩目，作为首都门户的西客站也将接受全国甚至全球目光的检验。北京市政府、丰台区政府领导多次考察南广场，要求尽快改造南广场，把首都的门户建设好，让西客站亮丽起来。

2005年，经国资委批准，世界企业500强和世界品牌500强企业中国铁路工程集团公司（简称中国中铁）成立了中铁置业集团有限公司（简称中铁置业），注册资金6亿元人民币，中铁置业进入北京丰台区后，丰台区政府把改造西客站南广场的重担交给了中铁置业集团。

“西客站南广场，已经不单是一个商业地产项目，而是一个关系到首都形象的项目。在这个项目上，中铁置业把使命放在第一位，把收益放在第二位。”中铁恒丰策划和财务总监徐学功说。

中铁置业立即行动起来，面向全国进行西客站南广场项目策划方案招标，经过严密的招投标过程，“在南广场建设亚洲最大的乐器广场”这一方案脱颖而出。

“我们选择这一方案主要有三大考虑：一是中国的礼乐文化源远流长，把南广场建设成亚洲最大的乐器广场，能在品位上与北京的文化之都相匹配；二是在商业上符合错位竞争的原则，能带给投资者预期的回报；三是从影响上来看，文化商业地产比单纯的商业地产影响更加深远，不只在物质上，还能从心灵上影响国民的素质，中铁置业就是要在全国树立这样一个具有深远影响的文化地产品牌。”徐学功说。

2007年8月，一座建筑面积达2.5万平米的北京万博汇乐器广场将在西站南广场诞生。据中实强商业管理公司策划总监孙峥介绍，万博汇乐器广场是迄今为止中国乃至亚洲最大的乐器产品汇集地和服务中心，万博汇乐器广场的目标是建成一个集古今中外各类音乐器材、舞台灯光、音响设备器材、新产品展示、艺术交流、演艺中心为一体的中国乐器之都，成为永不落幕的乐器博览会。

然而，这样的宏伟目标是否实际？

万博汇乐器广场执行总经理段增春认为，万博汇乐器广场生逢其时，具有四大明显优势：中国的优势、北京的优势、西客站的优势、发展商的优势。正是这四大优势有力地保证了万博汇乐器广场必然成功。

优势一：在中国

在商业地产中，乐器广场无疑是一个“冷门”。但这个“冷门”的市场规模并不小。

据中国乐器协会统计，我国目前大约有1000家乐器制造商，约3万家乐器经销商，乐器行业已经成为一个品种门类齐全，配套完备的乐器工业体系，成为世界最大的乐器生产国和销售国之一。早在2004年，我国乐器工业销售额已经达到150亿元以上，紧次于日本、美国，居世界第三位。2006年我国规模以上企业全年实现累计工业总产值约117亿元，全年实现累计产品销售收入约116亿元，2006年全年实现累计利润总额约49亿元。2005年我国主要乐器产品产量分别为钢琴37万架，吉他600万把，西管乐器100万支，提琴70万把，口琴1409万支，手风琴8万架，电子琴（含数码钢琴）约100万台，古筝、二胡、琵琶、扬琴、阮等各类民族乐器50万把以上，我国乐器制造业已是世界上门类最全、产量最大的乐器生产和出口国，钢琴、吉他、提琴、管乐器、口琴等产量均居世界首位或前列，已经出口世界144个国家和地区，出口创汇10．17亿美元。

早在2004年4月12日，美国《商业周刊》就在《中国怎样奏出所有的强音》一文中指出，“中国人正在越来越多地控制乐器生产这一行业”， “没有进入中国的外国公司就无法在竞争中生存，甚至连大名鼎鼎的"施坦威公司正在从中国购买更多的低成本乐器”。在全球最大的乐器展美国NAMM、德国法兰克福、意大利米兰、韩国仁川以及中国上海、北京、广州等乐器展上，国外买家都在大量地采购中国乐器。

与此同时，中国国内乐器市场也呈现出高速发展的态势。据《中国乐器产业投资报告》分析，近年来，随着中国经济的高速发展，国内乐器市场也持续快速发展。国内居民对提高子女素质的要求更为迫切，用于文化消费的支出大量增加，国内生产的30万台钢琴中，内销就高达25万台。城乡公共文化事业发展也构成了对乐器的巨大需求。在农村乡镇、城市社区，戏剧团、秧歌队活动频繁，管乐器、弦乐器、锣鼓等成为必需品。钢琴、古筝等高档乐器进中小学课堂、进社区已不是新鲜事。

据统计，中国只有不到1%的家庭拥有钢琴，而在发达国家这一比例已经达到大约20%。因此，中国国内乐器市场的成长空间十分巨大。

由此可见，无论从外销和内销来看，在中国做乐器都是一个不错的好市场。

优势二：在北京

去年12月，深圳建了一个营业面积2万平米的乐器城，号称是国内最大，辽宁、浙江、山东等省份也在酝酿建造规模庞大的乐器城，这股“忽如一夜春风来”的乐器城风潮，一方面说明了中国乐器市场态势良好，被社会各界普遍看好，另一方面也说明了某些开发商的不成熟、不理性。规模宏大的乐器城或乐器广场，不是每一个城市都适合建造的，有些城市是明显不适合建造的。要建造一个规模较大的乐器城或乐器广场，必须具备以下5个基本条件：

1、必须是公认的大区域中心

2、必须有浓厚的音乐文化氛围

3、必须有庞大的乐器消费人群

4、必须有丰富的名人、明星资源

5、必须有便捷的市内及对外交通网络

北京是全国，尤其是北方的大区域中心，全国交通枢纽；北京是文化之都，拥有中央音乐学院、中国音乐学院、中国艺术研究院系等权威音乐专业教学、科研机构以及高达10几万的音乐考级学员，北京还有全国最多的中央及地方专业院团、每天都有音乐会上演，无论从专业和业余来说，都具有浓厚的音乐氛围和庞大的乐器消费人群。乐器城或乐器广场既是一个商业项目，也是一个文化项目，因此，对名人明星资源有特殊的需求，这一点也是北京的优势，生活在北京文艺名人明星资源在全国排名第一，这是其他任何省份都无法比拟的，丰厚的名人明星资源，便于乐器广场持续不断地吸引拥趸到乐器广场来，也便于增加乐器广场在新闻媒体上的曝光率，只有这样，乐器广场或者乐器城才能成为“永不落幕的音乐盛会”，否则，只能像一阵风一样刮过去，不会长久。

万博汇乐器广场已经完全具备了这些基本条件，拥有了打造一个乐器城的成功基础。这些基本条件，并不是每一个省市都具备。

优势三：在西客站

西客站，年均覆盖人群1.8亿人，日均客流量18-20万人，高峰期间日客流量达到40-60万人，令人叹为观止。

随着北京西站南广场公交枢纽工程正式开工，南广场将从2008年起正式成为旅客进出西客站的主要通道。这一天，从1996年西站建成通车，人们已经等了十二年！

据介绍，西客站南广场枢纽中心将建成一个连接铁路、地铁、公共电汽车、出租车和社会车辆的交通枢纽大站。

届时，位于东单附近的北京站将与西客站轨道相连，地铁9号线将直通西客站南广场地下三层，新增的12条公交线路可同时停靠64辆公交车，8000个车位的巨大停车场将极大地满足各种车辆的停泊需求。

同时，为配合交通枢纽，南广场周边将新建及改造9条道路。这9条道路包括主干路4条，分别是广外大街(西站南路到马连道路段)改造，全长1.4公里，其中为0.88公里高架桥；西站南路(南广场到丰北路)，全长2.8公里；红莲南路(西三环到西二环)，全长3.2公里；马连道路(广莲路到广外大街)，全长0.4公里。4条为次干路，分别是马连道路(广外大街到红莲南路)，全长1公里；广莲路(南广场到北蜂窝路)，全长0.92公里；北马连道路(太平桥路到莲花河东路)，全长2公里；吴家村路(西站南路到西三环东辅路)，全长1公里。1条是城市支路，为站前街(西站南路到马连道路)，全长400米。

据丰台区相关负责人介绍，西站南广场的开通分流将从根本上解决北广场交通压力，作为丰台区“十一五”规划中丽泽商务区的核心区，其形象的改变也将大大提升丽泽商务区的商业品位，并将对丰台区乃至整个南城的发展起到积极带动作用。

西客站商圈地处金融街、公主坟、六里桥等六大商圈价值核心。带动商贸业，信息传媒业、旅游购物、商务住宅等第三产业协同发展。与此同时，政府着力支持，周边配套臻至完善，各种优惠政策出台，为后来的投资者已做了有力的保障和承诺。

优势四：在发展商

万博汇乐器广场由中铁恒丰置业有限公司开发，中实强商业管理有限公司进行商业运营。万博汇乐器广场项目总投资高达5亿元人民币，这在全国的乐器城中绝无仅有，显示出发展商的雄厚实力。

中国中铁置业集团有限公司（简称中国中铁置业）的注册资金6亿元人民币。中国中铁作为世界企业500强、世界品牌500强和中国建筑企业的龙头企业，2006年完成营业额1628亿元。其分布在全国20多个省市的30多家房地产企业，初步形成了中国中铁置业集团在全国房地产市场的战略布局，并有了很多的业务积累，近三年累计完成房地产投资和实现房地产销售收入均已突破60亿元，开发竣工面积达1800多万平方米。

中铁恒丰置业有限公司是中国中铁置业的控股子公司，成立于2005年01月28日，注册资本5,000万元，由中铁华丰（北京）房地产开发有限公司，北京市丰台区综合投资公司等共同出资组成。作为中铁恒丰置业有限公司的前身--中铁华丰（北京）房地产开发有限公司曾成功开发了西客站南广场地标性建筑--亚洲资源大厦。

2005年2月2日中铁恒丰置业有限公司正式受让《北京西客站南广场地下车库及商业在建项目》，同时也承担起了重新塑造亚洲第一枢纽大站，建设新地标商业的重任

商业管理公司由中实强商业公司与中铁新业投资顾问有限公司合资成立，围绕万博汇商业中心后期运营展开全过程服务，形成专业卓越的商业运营团队，强强联合，互补资源，实现多方优势有效整合，致力于本项目更好地与市场结合，以全新理念和专业模式推动北京万博汇商业中心的良性运营，实现开发商永续运营的恒久理念。

中实强商业投资管理有限公司（ZhongShiQiang Commercial Investment Management Co.,Ltd）成立于1996年，是中实集团（CIIC）全资子公司之一，注册资金3000万元人民币。中实强商业投资管理有限公司长期致力于全国范围内商业地产的投资与管理，拥有五星级酒店、商场、写字楼、别墅等大面积多类型物业管理规模，与国内外众多品牌商业地产服务商的链式合作，信息渠道、客户渠道、项目渠道无限畅通，为发展商/投资商提供商业地产项目融投资、前期策划、评估与定位、招商、直至后期商业综合管理的全方位、全过程的服务。

发展商雄厚的实力以及丰富的商业管理经验，在资金和管理上都保证了万博汇乐器广场的各项蓝图能够顺利实施。

第一次招商会圆满成功

2007年6月4日，北京中铁恒丰置业、中实强商业管理有限公司策划举行了“乐器广场首届招商推介会”的推广宣传活动。

据中实强商业管理公司招商团提供的数据表明，招商推介会实到会厂商170人，请柬派发有效率达到94%。各专业协会负责人、专业媒体代表及乐器厂商在代表会上也分别发言，对项目给予正面肯定并表示将大力支持、积极配合，极大地增强了参会厂商的入驻信心，许多厂商对入驻表示出极大的兴趣，第一次招商会取得了圆满成功。

2007年8月，万博汇乐器广场即将正式开盘，年底即可进驻装修。

商业地产策划方案篇二

关键词：商业地产；项目；策划；市场

地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

参考文献：

[1] 陈文俊。项目策划研究[D].武汉理工大学，2002.

商业地产策划方案篇三

关键词：商业建筑；策划定位；设计原则；可持续发展

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

引言

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

一、商业建筑的策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

1.1市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

1.2 模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

1.3 可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

二、商业建筑的设计原则

2.1 客流规划

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

2.2 交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

2.3 商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

2.4 地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

三、商业建筑的设计要点

3.1 业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

3.2 模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

3.3 人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

3.4 绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

四、结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88，商业建筑设计规范[S].

[2]顾馥保。商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

以上就是壶知道为大家整理的3篇《商业地产策划方案范文》，希望可以对您的写作有一定的参考作用。

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