前期物业管理方案【最新3篇】

2024-03-21 09:33:16

为了确保事情或工作安全顺利进行，时常需要预先制定一份周密的方案，方案是解决一个问题或者一项工程，一个课题的详细过程。制定方案需要注意哪些问题呢？学而不思则罔，思而不学则殆，该页是美丽的小编帮大伙儿整理的前期物业管理方案【最新3篇】，欢迎参考。

前期物业管理方案篇一

受托方(乙方)：xx房地产咨询服务有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定精神，甲乙双方在友好协商一致的基础上，乙方就xx广场商住项目的前期物业管理招标、投标事宜协助甲方开展工作，订立本合同。

一、项目简介

本项目招标名称：总建筑面积：总户数：物业类型：招标方式：

乙方于招标文件审批、首次付款之日起40个工作日内，协助甲方办理完本次招标、投标相关事宜，并完成在房管局相关部门的合法备案手续。

二、费用金额约定：

根据市场情况，双方约定本次招标、投标咨询服务费共计 xx 元，甲方分三次支付给乙方。在本合同签字盖章时甲方应向乙方支付人民币xx，开标结束时应向乙方支付人民币xx，其余 xx于本招标、投标工作结束，且乙方做完招标备案工作后给付乙方。

三、甲方权利及义务：

1、

2、

3、甲方应向乙方提供符合物业招标需要的相关资料；甲方有权要求乙方按双方约定时间协助完成本次招标、投标工作；甲方有权对乙方实施的物业招标、投标服务行为进行全程监督。

四、乙方权利及义务：

1、乙方负责物业招标、投标、开标、评标、中标、招标备案等相关咨询事宜。协助甲方在选定前期物业管理公司过程中提供全程咨询服务；

2、乙方应按照有关法律法规的规定负责此项目物业招标、投标文件及相关资料的编制咨询工作；

3、乙方负责与xx市房屋管理局物业处就本次招标、投标全过程进行沟通和审

核，并经xx市房屋管理局相关部门确认备案，达到招标、投标要求。

4、乙方应当对本次招标、投标过程中知悉的甲方相关情况承担保密责任。

5、乙方按照合同总款项提供相应的完税发票。

六、违约责任：

1、甲方违背本合同约定，不能按时支付咨询服务费用，乙方有权终止服务，并保留追偿欠款的法律权力。

2、乙方违背本合同约定，不能在约定时间内协助甲方完成招投标工作(完成以开标结束确定中标单位时间为准)，乙方返还甲方已支付的咨询服务费用；若因甲方资料缺陷或迟延提供，导致招标工作时间延误，所产生的后果及费用由甲方承担。

七、本合同经双方签字盖章后生效，招标备案结束后履行完毕。

八、一式贰份，双方各执壹份。

甲方：xx房地产开发公司乙方：xx房地产咨询服务有限公司

【代表人签字】：【代表人签字】：

联系电话：联系电话：

签订时间：年月日签订时间：年月日

物业管理招标委托合同范文二委托人：____________________

受托人：____________________

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《济南市物业管理招标投标管理办法》及国家的有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就前期物业管理招标事项协商一致，订立合同。

一、项目概况

项目名称：___________________

项目地点：___________________

项目规模：___________________

招标范围：___________________

二、招标要求

物业管理资质________级。

三、价款支付方式

中标人向受托人支付费(人民币)___________________

四、组成本合同的文件

1.本合同协议书；

2.本合同专用条款；

3.本合同通用条款；

4.合同履行过程中双方以书面形式签署的补充和修正文件。

五、本协议中的有关词语定义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予他们的定义相同。

六、受托人向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同专用条款中约定范围内的业务。

七、委托人向受托人承诺，按照本合同约定支付方式和时间，向受托人支付报酬。

八、合同订立

合同订立时间：_______年_______月_______日

合同订立地点：___________________________

九、合同生效

本合同自双方约定之日起生效。

委托人(签章)：____________________________

法定代表人或授权人：____________________

联系电话：__________________________________

受托人(签章)：____________________________

法定代表人或授权人：____________________

联系电话：_________________________________

物业管理招标委托合同范文三甲方：安徽省外经集团 (开发建设单位)

乙方：安徽浩成物业管理有限公司(物业管理单位)

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对德盛广场提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

物业名称：德盛广场

物业类型：商业综合体

座落位置：花津南路与纬六路交叉口

建筑面积：约26万平米

第二章服务内容与标准

第二条物业早期介入阶段(即从20xx年10月1日起至项目整体交付完毕业主委员会成立止)

1、从物业管理和使用者的角度，为项目的规划设计提供合理化建议；

2、应甲方要求，参与本物业销售合同的评审，从物业管理的角度，提出相关修改意见，方便日后管理及控制投资成本的优化建议；

3、从开发商和物业管理的角度，参与水电设备、暖通设备等共用设施设备方案的评审，分析其选料、选型的合理性，并提出合理化建议；

4、向甲方提供项目所需的各类标识系统，以符合项目交付的需要；

5、应甲方要求参与其他相关物业配套设施的评审，并提供相关合理化建议。

第三条物业施工阶段

1、根据甲方提供的工程施工进度计划，定期对施工现场进行巡查，及时提供工程整改意见；

2、每月不定期巡视施工现场，并对施工现场的管理和工程质量及整改情况提出合理化建议，形成每月巡查报告；

3、根据工程施工进度及现状，跟进各施工项目过程(如土建、机电安装、智能化系统、景观等)，进一步提供相关改进建议；

4、根据工程施工进度情况，向甲方及时提供楼宇材质保护建议，减少因施工对材质造成的损伤；

5、应甲方要求，参与隐蔽工程验收、机电设备安装调试，从方便日后使用管理及降低维保成本较低出发，提供相关改良意见

第四条物业验收阶段

1、组建物业管理处；

2、招聘员工；进行物业管理业务知识和实务操作技能培训；

3、确定物业管理和服务所达到的标准，制定前期物业管理各类方案；

4、协助甲方编制业主手册；

5、协助甲方做好工程扫尾阶段的成品保护措施；

6、参与甲方工程管理人员以及销售人员组成的联合质量检查小组，对物业单体工程、综合工程及共用设施设备逐项进行初、复验，并监督施工单位的整改情况；

7、做好物业的接管验收工作；

第五条物业交付后在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、道路交通、泊位管理；

6、公共秩序维护事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；

第三章服务费用

第六条前期物业管理开办费用壹拾万元，由甲方向乙方支付，合同签订起十个工作日内向乙方支付前期服务开办费。

第七条甲方向乙方全额支付物业交付后的空置房费用、第一届业主大会费用(按实际发生额结算)、物业管理服务收缴率差额部分费用(按每期应收物管费总额第一年为20%，第二年为15%向乙方补齐)差额部分费用补齐时间：在乙方预收年度物管费前一个月，由乙方向甲方预收、

第八条甲方承担前期物业管理期间发生的共用部位。共用设施设备问题的维护费用，并承担保修内由于设施设备质量问题产生的损失费用。(可向施工单位质保金中收取)

第九条物业服务费用(不包括私家财产和报关费)具体标准如下：

1、非住宅(包括商铺)按建筑面积每月每平方米3.5元(不包括政府规定的人行道门前三包的费用);

2、小区公共能耗费按实按月按户向小区全体业主和使用户平均分摊交纳，控制放分摊能耗由开发建筑单位承担。

第十条业主应于开发公司发出入住通知书之日起交纳物业服务费用(因业主的原因不能按时入住或入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，并按规定或约定综合服务费标准第一年按70%交纳空置物业管理费，

第二年全额交纳空置物业管理费)。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任、业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第十一条物业管理服务费由乙方按12个月向业主预收，业主或物业使用人应在每期的前15日履行交纳义务。业主逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。

第十二条若开发商与业主在销售合同中未确定由谁承担物业管理费用的，则乙方有权直接向甲方按本条约定收取物管费。

第十三条业主拒不缴纳物业管理费的，乙方可以依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。

第十四条停车场收费及经营收入分配采取以下方式：

1、停车场收费标准：按物价审核部门核准的价格收取费用，如前期甲方因招商采取的一系列优惠免费行为，由甲方补贴乙方。

2、本物业管理区域内属于全体业主的所有的物业公共部分，共用设备设施(外立面的广告)统一由乙方经营。

第十五条业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或物业使用人自行办理。第十六条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

第十七条乙方向业主或物业使用人提供的其他服务项目的收费如下：

1、装修垃圾清运费按国家规定执行；

2、其他有偿服务项目的收取标准另行约定。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第四章物业的经营与管理

第十八条甲方应做好以下工作

1、销售前制定《德盛广场业主临时管理条约》，并作为销售合同附件与买受人签订合约。物业销售同事，协助乙方与业主签订《德盛广场前期物业管理服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《德盛广场业主临时管理条约》和《德盛广场前期物业管理服务协议》;

2、审定乙方提出的物业管理服务年度工作计划，审定乙方制定的物业管理制度；检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3、应贯彻执行并督促业主、物业使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作；

4、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并与小区交付前及时向乙方移交；

5、按政府规定提供物业管理用房，并进行装修及配备乙方日常办公所需的相关设备(如办公电脑、打印机、传真复印机、办公桌椅、空调、办公文件柜等)。

6、按合同约定按时足额向乙方支付各项费用；

7、公共能耗部分因目前无法估算，暂不约定，今后在补充协议上约定。

8、小区生活垃圾处置费用由甲方一次性向环卫部门支付；

9、当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，甲方应协助乙方开展催缴工作，如因为产品瑕疵、不符合交付条件等因素而导致业主不缴的费用的由甲方承担；

10、按照国家优秀住宅示范小区标准，制作、安装各类识别系统(内容由乙方提供); 第十九条乙方应做好以下工作

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本住宅区物业管理方案；

2、受甲方委托对小区交付后的物业进行日常管理；

3、劝阻、制止损害本住宅区公共设施或妨碍物业管理的行为，并对造成的损失要求赔偿；

4、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；

5、每12个月在本物业管理区域内向全体业主提供专项维修资金收支使用情况；

6、本合同终止时，乙方必须向业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。第二十条乙方应于停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务

第二十一条本物业管理区域内的会所属甲方所有。会所委托乙方经营管理的，乙方将根据当地的实际情况制定会所活动场所收费标准，并上墙公布(另定合同)。

第五章物业的承接验收

第二十二条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、物业单体的共用部位(屋顶、墙体、楼道)

2、道路市政设施；

3、环境绿化设施；

4、其他公共配套设施；

第二十三条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、因甲方原因造成施工遗留问题的；

2、因材料质量问题未达到材料使用年限的；

3、共用设施设备未能达到正常使用寿命的；

4、保修期内进行更新和关键部件维修更新的。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下；

1、承担维修责任和费用；

2、委托乙方维修，承担费用；

3、及时更新设施设备或相关部件，重新承担维保期。

第二十四条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订由甲乙双方和施工单位、材料供应单位、设备安装单位的三方协议。第二十五条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料；

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、有关物业销售方面的资料。

第二十六条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第二十七条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十八条乙方可采取规劝、制止、举报等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十九条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第三十条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第三十一条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十二条在小区交付前三个月甲方按规定依法无偿提供物业管理办公用房(包括装修及必须的办公设备)、业主委员会办公用房(基本办公用具及装修，产权归全体业主)，并提供安保人员及管理值班人员宿舍、食堂用房及相应的设施设备(设备清单由乙方另行提供，由甲乙双方确定后，作为本合同附件);

第三十三条协助乙方与施工单位或安装、供应单位共同订立三方维保合同。

第三十四条乙方提供标识系统清单由甲方负责制作及安装；同时提供承诺的配套活动场所，并按正常使用状态配置设备。

第三十五条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章专项维修资金

第三十六条根据“芜湖市住宅区物业维修专项资金管理暂行办法”的规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。物业买受人在购房时，按规定由房地产开发企业向物业买受人代收代缴专项维修资金。

第三十七条专项维修资金由芜湖市物业维修资金管理中心管理。

第三十八条维修资金的使用在公共设施、设备保修期满后，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会批准，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。业主委员会未成立之前，不得使用专项维修资金，因公共设施、设备保修期满后，需要维修的费用，仍由甲方承担。

第三十九条维修资金不敷使用时，需经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

第八章违约责任

第四十条甲方违反本合同第二十七条、第二十八条、第二十九条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条至第七条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第四十一条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条至第七条约定的服务内容和质量标准，甲方应书面要求乙方整改。业主或物业使用人违反本合同第十三条、第十四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费，乙方有权利按服务费3‰·月的标准要求业主或物业使用人支付违约金。

第四十二条乙方违反本合同第十三条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第四十三条甲方违反本合同第三十条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第四十四条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、乙方已履行物业管理前期服务协议的约定义务，造成业主生命及财产损失的。

第九章其他事项

第四十五条本合同期限自20xx年10月1日起至首届业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第四十六条本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。

第四十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新聘的物业管理企业代管。

第四十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第四十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但本合同具有同等的法律效力。

第五十条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第五十一条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1、2中方式处理：

1、向芜湖市仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第五十二条

前期物业管理方案篇二

关键词：物业管理；早期介入；时机选择；注意问题

一、物业管理早期介入必要性分析

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。目前物业管理绝大多数未涉及到早期介入，经常出现以下问题：物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、物业工程质量缺陷等；建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案缺漏等；工程质量保修和工程遗留问题处理不及时等。

为了避免出现上述问题，物业管理企业的早期介入，有着重要的现实意义。

1.完善物业的规划设计和使用功能

物业的设计人员不是专业的物业管理者。在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

2.更好地监督施工质量

积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。因此，物业管理早期介入可以为今后的维修养护工作省去很多麻烦。

3.为竣工验收打下基础

提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理企业从物业投入使用，即能为业主提供良好的物业管理服务。物业管理企业早期介入后，房地产开发商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业则可以根据物业管理的技术规范要求，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与施工单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿事情的发生。

4.便于日后物业管理服务工作的开展

由于有了早期介入，物业管理企业对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。可能发现的问题也在施工方尚未退场前已经解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

5.有利于促进物业的销售

先进的物业管理可以使物业保值、增值的作用日益显著。物业管理企业可以配合开发企业制定出更符合业主需要的设计方案，在销售前拟定能满足潜在购房者需要的可行性方案，大力宣传该物业的独到之处及物业投入后所能提供的优质服务水准，达到吸引更多的消费者，进而达到物业旺销、获利的目标。

二、物业管理早期介入的时间选择

根据早期介入阶段的不同，它可分为项目开发初期阶段、中期阶段和晚期阶段三类。初期阶段介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段就开始介入；中期阶段介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作晚期阶段介入。

1.项目开发初期阶段介入

现目开发初期阶段介入，是指在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业公司的作用体现在以下几点：

（1）完善物业规划设计与使用功能。物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。

（2）完善水电设备安装设计。房屋的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗农机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

（3）完善消防设施的设计。在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

（4）完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。由此可见，初期阶段的介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

2.项目开发中期阶段介入

（1）在项目的施工阶段。开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上。从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因，忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者。从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

（2）在项目设备安装阶段。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足。特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌：所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

3.项目开发晚期阶段介入

在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助，其任务就是帮助开发商进行物业的销售。总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

（1）有利于促进物业的销售。先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。

（2）有利于物业管理公司的准备工作。物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。

三、管理早期介入应注意问题

1.物业管理法制建设滞后与物业管理行业的发展问题

物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括销售商品房的开发公司与业主、业主委员会，物业管理企业之间的关系。尽管这些年国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据而难以及时处理。如果这个问题解决了，有利于物业管理的早期介入及其工作的实际效果。

2.开发商与物业管理企业的双向选择

推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上把业主与物业管理企业之间视为“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，这不利于物业公司的在早期介入。

3.物业管理服务内容的问题

在物业管理发展初期，我们曾倡导在管理区域内实行五费统收等，不少物管公司大包大揽，无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业公司承担，有的公司将其分摊到户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，是由于没有准确界定物管企业行为。因此，物业管理内容不够明确的问题，不利于物业管理早期介入工作。

4.市场化程度较低，招投标行为不规范的问题

当前，由于物业管理招投标规则和规范招标，投标人的行为及开标、评标、中标等活动的法制化规范不够，因而使物业管理的招投标活动规范工作严重滞后，这对物业管理早期介入肯定不利。因此，需在这一方面进行依法规范。

四、解决物业管理早期介入的问题的具体措施

1.要尽快完善物业管理法规，规章及配套政策

社会化、专业化、市场化管理体制的建立和实行，招投标活动广泛，有序的开展都有赖于相关的法规、规章及配套政策。我国物管业发展迅速，但市场化程度不高，因而加快物业管理的法制建设，尽快出台相关条规，是物业管理实现早期介入的必要条件。

2.广泛开展规范的招投标活动

目前全国在物业管理招投标方面存在的问题是：招投标少，少城市都还是谁开发谁管理；招投标不规范，一些城市的评委组成不合理；一些城市存在严重的压价招标问题；一些城市的招投标仅是流于形式。如果不能规范、有效地开展招投标活动，则物业管理的早期介入就会成为一句空话。

3.实行社会化、专业化、市场化的物业管理体制

由于各种原因，我国物业管理的社会化、专业化、市场化程度不高，因而出现了规模小、范围窄、管理水平低、服务质量差、收费混乱、纠纷四起等一系列问题。传统的行政管理体制一方面使物业管理企业内部难以真正实行激励机制，竞争机制和约束机制，因此难以提高管理水平和服务质量，同时也使业主难以形成“花钱买管理”“花钱买服务”的新观念。只有坚持社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理的早期介入才有实际意义和效果。

参考文献：

[1]左振华。物业管理概论[M].北京：电子工业出版社，2007.

前期物业管理方案篇三

一、行业总体特点

该类行业大致具有以下特点：

1、该行业的产品具有单位体积大、成交金额大、建造周期长，但成交数量少的特点，每个产品都有配套的购销合同；

2、该行业当期产品的销售收入要求按工程进度计算；

3、由于该行业的单位产品金额大、周期长，确认当期销售收入容易出现问题，一旦出现问题就是大问题。

在日常的出口退(免)税管理工作中，船舶制造行业普遍存在由于销售收入不及时入账造成销售滞后的现象，从而不能正确核算当期应缴税金，遇跨年度时，还会影响所得税的缴纳。造成这种情况的主要原因一是财务人员对按工程进度作销售的方法在出口退税征（免）申报时不知怎样操作，二是财务人员对本行业确认销售的方法不掌握。

二、纳税申报要点

1、内销货物纳税申报的方法。按工程进度确认的销售收入与一般企业在纳税申报方式上有所不同，因为按工程进度确认的这部分销售未开具发票，在日常申报时只能在增值税申报表的附表一“未开具发票”中填列销售收入，待该船全部完工交付对方验收合格后开具发票，最后将原未开具发票的合计金额在附表一“未开具发票”中填负数，予以冲减，再将开具发票的金额全额填写。

2、外销货物征（免）退税的申报方法。首先根据工程进度确认销售额，在出口货物退税征（免）税申报时，在《生产企业出口货物免税明细申报表》中虚拟出口发票号码和虚拟出口关单号码，进行当月的（免）税申报，在工程未完工前每个都根据工程进度确认销售收入虚拟出口发票号码和虚拟出口关单号码进行申报，待工程完工后申请退税时冲回原申报的数据，再按实际出口关单和开具的发票号码如实填写申报。如果不这样处理，企业将无法进行征（免）退税的正确申报，只有这样才能正确核算当期的销售收入和出口货物的征（免）退税的申报。

3、所得税汇算清缴的申报方法

把工程进度确认的销售收入填写在所得税汇算清缴申报表收入类项目中，在附表一（1）《收入明细表》，“主营业务收入”第7行第（4）项“建造合同”填写销售收入，在附表二（1）《成本费用明细表》“主营业务成本”第6行第（4）项“建造合同成本”填写该项目成本，这样申报就能正确计算跨年度所得税。

三、确认收入要点

1、首先税务人员要加强对该行业的备案履行合同的金额和时间的管理，这样企业销售收入的金额就能够可靠地计量；

2、其次税务人员要运用现代经济科学管理方法，根据网络工程管理原理，从企业的技术科采集各艘船的每月工程进度表，作为当期已完工的测量工具，计算出已完的工程量占总工程的比例；

3、然后按照企业提供的合同确定的收入总额，用纳税期末提供的收入总额乘以每月完工进度比例确认每一艘船的当月销售收入，按照该工程提供的估计总成本乘以每月完工进度比例确认当期工程成本的金额，结转当期工程成本。

四、加强备案管理

生产型出口退税企业的资料备案管理内容：出口产品的装箱单；出口货物明细单；出口产品的提货单；出口货物运输单证；非自产产品的采购合同。备案资料的作用是鉴定该产品是否是企业视同的自产产品，也是判定该企业申报的出口退税产品是否享有退税优惠条件的主要依据。具体到船舶行业，不仅要按照一般出口企业进行常规管理，而且必须进行丰富和提升。

（1）要扩大备案合同管理的范围：从仅对生产型出口企业的产品采购合同备案，扩大到非出口产品也需备案。这样企业合同备案的范围就包括外销产品的采购合同、外销产品的销售合同、内销产品的销售合同。

（2）要扩大备案合同的保存方式：由企业保存，扩大到报一份管理员保存，由管理员根据合同应计销售的日期在日常管理中提醒企业及时作销售。

（3）要改变备案合同管理的时效：由偶发性的管理检查，一年一次的检查变为常态管理，经常核对购销合同。

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