资产评估报告样本-资产评估报告最新10篇
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评估报告使用限制说明 篇一
（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。
（二）本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（四）本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
评估报告提出日期 篇二
本评估报告形成评估结论的日期为2014年12月15日。
评估人员：XXX
201X年12月15日
评估总价值 篇三
该办公楼占地1517.52平方米，楼外围墙内占地2770.8平方米，合计4288.32平方米。目前××市城区、近效区耕地的补偿价约为每平方米400—450元，房产经营单位确定房价中的隐形地价，××地区（含××路一带）每平方米约为400多元。据此，此次评估确定地价为每平方米420元。
办公楼地价=1517.52×420=637358.4(元)
楼外围墙内地价=2770.8×420=1163736(元)
基本概况 篇四
（一）被评估资产的。企业概况：
企业名称：××××厂；
企业性质：国营；
法人代表：×××；
企业地址：××市××路××号。
（二）评估日期：1992年10月9日。
（三）评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。
（四）评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。
（五)被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3.8米，占地面积1517.52平方米，建筑面积为5767.08平方米(其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米）。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。
（六）评估方法：重置成本法。
企业资产资产评估报告 篇五
一、企业财务战略
（一）企业财务资源与业务规划的匹配
从广义上讲，财务资源是指企业所拥有的资本以及企业在筹集和使用资本过程中所形成的不易被模仿的财务专用性资产，包括企业独特的财产管理体系、财务分析与决策工具、健全的财务关系网络以及拥有企业独特财务技能的财务人员等等。
从狭义上讲，财务资源仅指企业所拥有的资本。
在这里我着重从狭义上对我组的情况进行分析，主要包括市场和产品两方面。
市场方面，我组一开始并没有进行相应的业务规划，这无疑是一个致命的缺失，导致我组的未来几年只是在一步一步的探索中作出决定，最终只是开拓了区域市场，并且在以后几年坚守区域市场的标王地位，同时兼顾本地市场。
所以，第一年在分析了市场信息，对各项需支付的费用后，只投出了较少的广告费，在第一年就失去了先机，只拿到了最小的订单；然而在第二年，获得了区域市场的准入资格后，我组经过慎重的考虑，在区域市场内投出了较多的广告费，成功获得了标王的地位，并且在接下来的几年稳保标王地位；这样的话，以最少的广告费获得最大的订单，大大节约了成本。
在产品方面，主要有P1、P2、P3三种产品，我组严格分析了几个市场未来 几年的订单预测量，有计划地生产三种产品，在前三年主要以P1、P2两种产品 为主，后面三年则主要以P2、P3两种产品为主。
因此，在第一年、第二年分别 开始投入资金进行P2、P3的研发，根据相应的产品销售计划进行原材料、生产 线等方面的投资。
（二）公司财务战略规划
公司财务战略规划的总体目标是开源节流，在CEO的领导下，和其他部门 密切配合，争取用最少的成本以获得最大的利润，保证财务资源的可持续利用。
一方面，要在产能允许的情况下，争取到较多的订单，增加销售收入，赢得 更多的利润。
另一方面，要节约成本，合理选择融资渠道，使财务资源的投入产出比尽可 能小。
具体说来，一要加强成本控制，包括合理投入广告、生产线持续利用、尽 量减少转产费等，降低投入产出比；二在固定资产方面，考虑到卖掉厂房转为租 赁可以多得十个币，我们组经过讨论果断卖掉厂房增加了十个币的收入；同时在 融资方面尽量贷长期贷款，避免贷短期贷款，不得已情况下才考虑贷高利，尽 量减少利息费用。
二、财务分析
（一)四力分析(收益力、成长力、安定力、活动力）
1、竞争对手横向比较：
如下表1所示，从横向上对我组第六年情况进行四力分析，结论如下：
收益力：我组毛利率排名第三，说明我组产品结构相对合理，销售收入与成本相对于其他几个组来说控制在较合适的比例，而且P3产品的需求量在未来几年将持续增长，我组应该适当调整产品结构，加大对P3的投资；利润率和总资产收益率也排名在第三，相对靠前，说明我组靠经济资源的获利能力较强；净资产收益率排名第二，说明所有者投入资金的获利能力较高。
总体上来说，我组在第六年的收益力处于偏高水平。
成长力：我组收入成长率处于较低水平，这说明我组市场占有份额较小，市场占有能力差，应该合理拓展业务，增大市场份额，加大对产品投资，对症下药；第六年利润成长率我组为零，相对于其他组而言，我组正处于下滑阶段，企业发展前景堪忧；而净资产成长率我组依然处于较低水平，说明我组规模太小，五福进行扩张和占有更多的市场份额。
总体来说，我组成长力处于较低水平，无论是市场份额占有还是企业发展状况都处于下滑阶段，应该考虑开拓市场，提高市场占有率。
安定力：我组流动比率、速动比率都排名较前，说明我组短期偿债能力较强，财务风险较小；固定资产长期适配率较低，说明我组资本结构存在较大的问题，有一部分固定资产是通过流动负债来实现的，存在一定风险；资产负债率较高，说明我组负债水平高，债权人的利益得不到合理保护，会影响公司以后运营发展。
总体来说，我组安定力处于较低水平，说明我组的经济基础相对较差、财务结构不合理，应该合理调整企业结构，增强经济基础，降低企业财务风险。
活动力：活动力总体来说排名靠前，说明我组应收账款、存货、固定资产等的运作效率相对较好，从这个角度分析，企业还是想多充满活力的。
2、本企业不同年份纵向比较：
如下各图所示，纵向上对我组进行四力分析，结论如下：
收益力：从总体上看，毛利率处于下降趋势，利润率发展趋势为波动上升状
态，总资产收益率波动下降，净资产收益率也呈波动下降趋势。
说明我组的产品、市场结构在第六年时已呈现不合理状态，应该根据市场现状做出相应调整。
一方面：加大对P3产品的投资，逐渐减少对P1、P2等产品的生产；另一方面，在守住区域市场标王地位的同时，应该积极开拓新的市场，提高市场占有率，企业才能扩大规模，继续生存发展下去。
成长力：成长力总体起福波动较大，说明企业这几年来发展状况很不稳定，各个比率都呈下降趋势，企业规模较小，难以扩张。
尤其是收入成长率大幅度减少，说明企业产品结构存在问题，导致销售收入减少。
仍然需要通过进一步调整产品结构，开拓新市场等方式来推动企业长期稳定的发展。
安定力：流动比率和速动比率呈现上升趋势，说明我组短期偿债能力在不 断提高；但是固定资产长期适配率呈下降趋势，说明我组资本结构存在较大问题，正趋于不合理配置；资产负债率呈现上升趋势，说明固定资产中负债比例越来越大，这对于投资人来说无疑是可以带来一定利益，但是会严重损害到债权人利益，企业应该讲资产负债率控制在较合理的比率。
总体来说，我组应该调整企业财务结构，打好经济基础，降低财务风险，为企业长远发展做打算。
活动力：固定资产周转率、存货周转率呈上升趋势，应收账款周转率、总资产周转率在近年趋于缓慢发展状态，因此需要在下订单时适当参考账期因素，减少库存，提高资源利用活力。
（二）杜邦分析
1、竞争对手横向比较：
如下表3所示，从横向上对我组进行第六年杜邦分析：
净资产收益率：在各组中排名较后，说明我组企业获利能力较差，投资带来的收益处于较低水平，企业运用自有资本的效率差。
要想提高净资产收益率，就要不断提高税后利润，这就要求我组企业提高销售收入，加强内部管理，降低产品成本，提高销售利润率，同时适当调整负债，利用财务杠杆的作用，使企业获利更大。
总资产收益率：在各种中排名也较后，说明我组企业竞争实力和发展能力较弱，换句话说，就是我组相对其他组来说负债过高。
这要求我组应该有效控制好成本，节约开支，有效利用资产，提高销售收入，减少负债。
销售利润率：在各组中水平相对较低，说明我组销售收入低，而成本较高。
一方面，我组应该提高销售收入，包括调整产品、市场结构，以及开拓新市场，
提高市场占有率等；另一方面，应该有效控制成本，包括合理投入广告、科学融资、降低投入产出比等。
总资产周转率：在各组中排名第一，说明我组的全部资产经营质量和利用效率较高，存货与应收账款较少，资产的营运能力和流动性较强。
权益乘数：在各组中排名第一，说明我组负债程度处于上等，经营负担相对较大，财务风险较大。
我组应该科学融资，增大销售收入，提高盈利能力，减少负债。
2、本企业不同年份纵向比较
如下表所示，纵向上对我组进行杜邦分析：
净资产收益率：在这几年间呈波动下降趋势，说明我组总体上发展状况越来越差，获利能力差，应当调整发展策略，积极开拓新市场，提高市场占有率，增加销售收入，降低成本，增强企业实力。
总资产收益率：同样呈现波动式下降趋势，说明我组负债不断增加，收益能力减弱，竞争能力和获利能力都在下降。
我组应该科学有效进行融资，减少负债，提高销售收入，提高企业竞争能力。
销售利润率：呈下降趋势，说明我组销售收入逐渐降低，而成本开支越来越大。
我组应该有效控制各项成本，节约开支，同时提高销售收入。
要通过合理融资、降低利息成本，减少广告、转产费等可控成本等方式进行“节流”；同时根据市场价格的变化调整产品结构，并积极开拓市场，扩大市场占有率，以实现“开源”的目标，最终增加企业销售利润。
总资产周转率：总体呈上升趋势，总体发展态势相对平稳。
应该注意的是，在今后的发展过程中，需要注意存货和应收账款等资产的周转效率，在订单的选取上要参考账期等因素，并尽可能多地销售产品，以提高总资产周转率，增强企业的活力和偿债能力。
权益乘数：呈上升趋势，说明我组负债程度越来越高，资产结构不合理，经营负担增加，财务风险增加，不利于企业长期发展。
我组应该科学融资，减少负
债，提高企业获利能力，减少企业负担。
三、现金流控制能力分析
（一）财务预算情况
我组在财务预算方面只是大概估计了一下各项必须支付的开支，并没有填制相应的现金流量表，这无疑是我这个财务总监的失误。
并且由于预算没有做到位，在第三年时存货和原材料较多，导致生产线停产一年，公司收入少，幸而及时了解了市场情况，将存货和原材料卖出；而在第五年的经营过程中几近断了现金流，这才及时进行了短期贷款。
我组应该在经营一开始就做好财务预算，这样才能合理利用现金流，制定好公司发展战略。
一方面，要通过对市场产品价格和需求量的分析，结合其它小组的相关信息，合理进行广告资金的投入，不能一味地节省或者一味地冒进，争取用较小的成本拿到较大的订单，增加销售利润，减少综合费用等在各项成本中所占的比重，提高所有者权益。
另一方面，要及时关注存货、应收账款等，合理进行原材料的订购和生产线的管理，提高现金流的运作效率，以增强企业获利和偿债能力，实现企业的长期有效地可持续发展。
（二）融资及时率
纵观六年的情况，我组成员一直存在一个误区，认为能不贷款是最好的，导致我组在进行投资方面总是畏手畏脚，市场未能及时开拓，导致市场占有率较低，市场份额少。
并且在第五年的经营过程中出现现金流几近断流的情况，这才匆忙进行贷款，无疑给我们企业长期发展带来非常不利的影响。
所以我组在融资及时率方面是较差的，这也是我组六年经营成果较差的一个重要因素。
（三）现金流控制的合理性分析
我主要从我组现金的偿债能力、资金周转能力和获利能力进行现金流控制的合理性分析。
通过四力分析和杜邦分析可以看出，我组负债程度较高，资金周转能力较低，获利能力处于较低水平。
我组在第六年经营中，走入一个误区，认为现金越多越好，于是不断进行折现，导致贴息不断增加，利润下降，所有者权益下降。
因此，需要随时了解现金流量、库存积压、销售、应收账款等情况，以提高现金的周转效率。
同时要通过调整产品和市场结构以增加销售利润，提高现金的获利能力。
四、个人总结
（一）没有合理预算
我组在一开始经营时就没能够抢占先机，在没有对财务进行确切的预算的情况下，只顾节省广告开支，没能夺得本地市场标王地位。
而且由于广告投入少，导致我组第一年的订单在各组中最小，销售收入少，以致于第一年就处于劣势，没有相应的收入就没有资金进行市场开拓等一系列投资，影响到了后面几年的经营，这也是我组公司规模较小的一个重要原因。
预算对于一个公司来说是不可或缺的，这直接关系到一个公司的生产运营以及规模扩展等一系列经济活动，作为一个财务总监，我做要做的不仅仅是记账，而是应该站在财务的角度给公司经营者提供一些有效和相关经营活动的建议，因为资金是一个公司的经济命脉，没有足够的资金运作，公司所有的一切都将变成纸上谈兵，根本不能付诸行动进行实施。
（二）没有进行长期战略规划
我组并没有对六年的产品研发、市场开拓、生产线投资、固定资产购置等方面进行合理有效规划。
1、只是在第一年开始开拓区域市场，在第二年夺得区域市场标王后，没有长远考虑，后来就算想再进行市场开拓，也由于资金紧张，没能完成，所以我组就只能局限在区域和本地市场里面；2.在卖掉大厂房后，只是坚守着大厂房这一块阵地，没有扩大公司规模的打算，生产线投资也没能及时跟上，导致产能低下，销售收入较低，而其他综合费用却较高；3.对P3产品的研发也在第二年由于资金问题，推迟了一年才进行，这无疑也让我组落后与其他小组。
长期的战略规划对于一个公司来说是至关重要的，这关系到一个公司能否持续经营和发展，我也在这次沙盘模拟中认识到了管理和规划的重要性。
（三）负债误区
我组成员一直对贷款存在一个误区，认为一个公司要是贷款了就说明在经营上存在一些问题，所以我们认为贷款越少越好，能不贷款就尽量不贷，殊不知贷款其实是借别人的钱为自己公司获得收益，所以一直到第三年才进行长期贷款。
在前面的三年我组所有者权益一直下降，很多本来想要进行的投资活动都由于现金不足而放弃，公司经营几年的净利润都是少之又少。
由于贷款较晚，市场开拓、购置生产线、产品研发投资等没能抢占先机，落后于其他组。
这是我组经营不善的一个重要原因。
合理的负债也是一个公司所必须的，在这次模拟中，我们组也有过现金流几近断流的现象，要不是能及时贷款，可能公司就面临破产危机。
（四）现金流误区
我组一致认为现金越多越好，总是以为看得到的才是最安心的，所以在第六年经营时，虽然接到订单比较多，有望体感所有者权益。
可是由于这个错误的认识，我们不顾账期长短，统一折现，导致贴息增多，所有者权益下降，影响了
整个企业后续经营，不利于企业长期发展。
这个误区无疑也是财务总监不应该犯的，我没有了解所有者权益的本质，错误的认为现金越多所有者权益金应该越多，最后填制资产负债表时，发现我组的净利润没有增加反而下降了，这也是我组最后一年经营所有者权益下降的一个重要原因。
不够我相信，经过前面这么多经验的总结，如果公司还能持续经营下去，一定能够再继续盈利的。
通过这次的沙盘模拟，我深刻地意识到了经营一个公司是一件很不容易的事情，我们组在模拟结束后也积极地分析了自己公司经营过程当中的各种不足和所犯的一些错误。
我从中也收获颇丰，我在这次模拟经营中充当的是财务总监的角色，从一开始不会填制资产负债表到后面的驾轻就熟，在其中也遇到了不少困惑和难题，也在老师和组员的帮助下一一解决。
我在这短短的一段模拟过程中也意识到了财务总监所要承担的责任和义务，科学的财务预算和有建设性地提供财务信息，给经营者提供相应建议也是必须的。
组员之间的合作和相互信任也是至关重要的，我们在整个过程中有不少乐趣，也有过意见分歧，我感觉到大家都是在全身心投入。
总之，这次的沙盘模拟让我们亲身体验到了经营一个公司的酸甜苦辣，对我们每个人来说都是意义非凡的。
委托方简介 篇六
企业名称：**市**新能源开发有限公司（以下简称“****新能源”）
住所：**市招商局
法定代表人：陈宏
注册资本：壹仟万元整
实收资本：壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
营业执照注册号：4702640**
发照机关：**市工商行政管理局
成立日期：20**年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日20**年11月30日，**市**新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
**市**新能源开发有限公司股东表
资产评估报告 篇七
xx公正资产评估公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因xx糖业集团股份公司而涉及的xx糖纸有限责任公司的全部资产、相关负债和净资产进行了评估工作。评估人员按照必须的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产、负债和净资产在评估基准日的市场价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者、被评估单位及委托方以外的评估报告使用者
（一）委托方、被评估单位概况。
委托方：xx糖业集团股份公司。
被评估单位：xx糖纸有限责任公司。
企业法人营业执照注册号：（企）451100200004455。
住所：xx北海市东北路100号。
企业法定代表人：邓忠。
注册资本：人民币1亿元。
企业类型：有限责任公司。（内资法人独资企业）
经营范围：主要以机制糖、食用酒精、文化纸等生产销售为主，兼运输服务。
企业历史和现状：xx糖纸有限责任公司是一家以制糖为主的企业，位于xx北海市经济开发区东北路100号，于2001年经xx区国资委以（2001字000248号）文批准由xx糖业股份公司、xx合浦县新力糖厂共同出资组建，并经xx区工商管理局批准（注册号：451100200004455）成立的有限责任公司，注册资本为人民币10000万元，占地331489.89平方米，现有员工534人，其中：专业技术人员130人，下设7个车间和11个部门。企业主要以机制糖、食用酒精、文化纸等生产与销售为主。xx糖纸有限责任公司经过多年的滚动发展，并依靠科技创新对甘蔗资源进行全面的综合开发，利用甘蔗渣生产的文化用纸等综合利用产品已占全厂工业总产值的30%以上。主要产品年生产能力为：机制糖2.55万吨、文化纸3万吨、酒精2万吨。到2008年末企业资产规模为1.48亿元，2008年实现工业总产值1.68亿元。该企业先后荣获“xx资源综合利用先进企业”、“xx环保先进企业”、“xx用户满意企业”、“xx企业管理优秀奖”、“农业产业化xx重点龙头企业”、“xx食品企业百强企业”、“xx食品卫生等级A级单位”等荣誉称号。该企业通过了ISO2200食品安全管理体系认证证书。2008企业的财务状况及经营成果表：
资产负债表
编制单位：xx糖纸有限责任公司
金额单位：元
利润表
（二）产权所有者
根据xx糖纸有限责任公司提供的公司章程、验资报告及现时的工商登记记录显示，于评估基准日2008年12月31日，xx糖纸有限责任公司注册资本人民币一亿元，股东为xx糖业集团股份公司和xx合浦县新力糖厂。其中：xx糖业集团股份公司出资6000万元，xx合浦县新力糖厂出资4000万元，两股东分别持有xx糖纸有限责任公司股份的60%和40%。
（三）委托方以外的评估报告使用者
除国家法律、法规另有规定外，本评估项目委托方以外的其他评估报告使用者为国有资产监督管理机构。
二、评估目的
因xx糖业集团股份公司拟收购xx糖纸有限责任公司全部股东权益，xx公正资产评估评估公司受xx糖业集团股份公司委托，对xx糖纸有限责任公司的股东全部权益进行评估，为股份收购提供价值参考依据。
本次评估的经济行为文件为xx糖业集团股份公司《关于同意收购xx糖纸有限责任公司全部股东权益事宜的批复》桂糖字2008[第08号]xx国资委《关于同意xx糖业集团股份公司收购xx糖纸有限责任公司的批复》国企字2008[39]号文。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次资产评估的对象为xx糖纸有限责任公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为xx糖纸有限责任公司于评估基准日经审计后资产负债表反映的全部资产和负债，其中总资产账面价值为147215609.87元，负债账面价值为28595100.39元，净资产账面价值为118620509.48元。评估资产类型主要包括：
流动资产：账面价值25190856.77元
固定资产：账面原值139361800元，账面净值92905827.03元
无形资产（土地使用权）：账面价值22644502.21元流动负债：账面价值18306600.39元
总负债：账面价值28595100.39元
纳入评估范围的资产和负债与业务约定书确定的评估范围一致，详细资产评估范围以经审计后的资产负债表为准。
xx糖纸有限责任公司评估基准日的资产负债表已经过xx信达会计师事务所有限公司审计并出具审计报告。
（三）被评估单位情况介绍
企业名称：xx糖纸有限责任公司
住所：xx北海市东北路100号
法定代表人：邓忠
公司类型：有限责任公司（内资法人独资）
注册资本：人民币一亿元
经营范围：主要以机制糖、食用酒精文化纸等生产销售为主，兼营运输服务。
注：评估基准日2008年12月31日的财务数据已由xx信达会计师事务所有限公司审计。
四、价值类型及其定义
根据对影响评估对象价值的三个最重要因素评估目的、市场条件和评估对象使用状况进行分析，本项目资产评估目的为股权收购，因评估人员无法了解未来企业的扩建情况，发展规划以及特殊的市场交易环境，也未使用仅适合于特定投资者的特定评估资料和经济参数，评估目的所涉及的资产能有效使用。因此，本项目选择的资产评估价值类型为成本价值和收益价值。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及评估师所依据的其他评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日2008年12月31日。
评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。评估基准日选择遵从利于评估结果有效服务于评估目的，能减少与避免评估基准日调整事项，能准确划分评估范围和准确高效地核实和检验资产，能合理地选取评估价格依据。本次评估中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、xx糖业集团股份公司《关于同意收购xx糖纸有限责任公司股东全部权益事宜的批复》桂糖字2008（第08号）；
2、xx国资委《关于同意xx糖业集团股份企业收购xx糖纸有限责任公司的批复》国企字2008（39号）文。
（二）法律法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日国务院令第91号）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（1992年7月18日国资办发[1992]36号）；
3国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作的意见》的通知（2001年12月13日国办发[2001]102号）；
4、国家国有资产管理局关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知（国资办发[1996]23号）；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日国资委令第12号）；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；
9、国土资源局《全国工业用地出让最低价标准》国土资发[2006]307号。
（三）准则依据
1、财政部财企[2004]20号《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》；
2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
3、中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见（试行）》；
4、中评协[2007]189号《资产评估准则——评估报告》；
5、中评协[2007]189号《资产评估准则——评估程序》；
6、中评协[2007]189号《资产评估准则——业务约定书》；
7、中评协[2007]189号《资产评估准则——机器设备》；
8、中评协[2007]189号《资产评估准则——不动产》；
9、中评协[2007]189号《资产评估准则——资产评估价值类型指导意见》；
10、中评协[2007]189号《资产评估准则——工作底稿》。
（四）重大合同协议、产权证明文件依据
1、被评估企业提供的《国有土地使用证》复印件；
2、被评估企业提供的房屋建筑物产权证复印件；
3、被评估企业提供的车辆行驶证或替代性资料复印件；
4、被评估企业提供的部分设备购置合同和发票复印件；
5、被评估企业提供的材料购货发票、合同复印件。
（五）取价标准依据
1、被评估企业提供的资产评估申报明细表、会计报表及有关协议、合同、发票等资料；
2、《全国统一建筑工程基础定额xx壮族自治区单位估价表》2005年；
3、《xx壮族自治区土建工程费用定额》2005年；
4、《xx壮族自治区建筑工程消耗量定额》2005年；
5、2008年《xx建设工程造价管理信息》第四期；
6、原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》；
7、《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；
8、国家经济贸易委员会等国家六个部（局）联合发国经贸经[1997]456号文关于发布《汽车报废标准》的通知；
9、机械工业信息研究院编制的《2008年机电产品报价手册》；
10、中国汽车网站等权威网站价格信息；
11、阿里巴巴网站价格信息；
12、《资产评估常用数据与参数手册》；
13、北海市2007年土地定级及基准地价资料。
（六）参考资料及其他
1、被评估企业提供的各类资产及负债评估申报明细表；
2、被评估企业提供的财务报表、评估基准日经审计的资产负债表、验资报告、企业章程与资产评估有关的资料；
3、xx信达会计师事务所有限公司出具的评估基准日《专项审计报告》（信达审字[2008]38号；
4、评估人员搜集的存货、机电设备及房地产价格信息等有关市场价格资料；
5、评估人员搜集的电脑、办公设备及机械设备等类报价资料；
6、xx公正资产评估有限责任公司企业资料库数据资料。
七、评估方法
（一）评估方法概述
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，企业价值评估具体的评估方法按分析原理和技术思路可以大致分为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。
（二）评估方法的选择
1、关于不采用市场法进行评估的说明
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值等评估思路。由于被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业转让股权的交易案例很少，而且相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，故本次评估不采用市场法。
2、关于采用收益法进行评估的说明
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
（2）能够对企业未来收益进行合理预测；
（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。虽然xx糖纸有限责任公司运营时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。但是可以通过参考项目可行性研究报告的相关数据、以及类似企业的相关运营数据分析该公司各类业务收入、成本费用、未来的获利能力及现金流量等，因此可以采用收益法进行评估测算。
3、关于采用成本发进行评估的说明
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的评估思路。运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值（股东全部权益）。
股东全部权益价值=各项资产评估值之和—各项负债评估值之和
（三）成本法具体运用过程
根据成本法公式：
净资产评估值=各项资产评估值之和—各项负债评估值之和
由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：
1、流动资产
（1）货币资金
货币资金主要为现金和银行存款，对于现金，采用现场监盘并倒推至评估基准日的方法进行评估。对于银行存款，用核对银行对账单、银行函证单与银行存款余额调节表的方法核实各项存款的余额，以核实后的账面值作为评估值。
（2）应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款
通过账表、账账核对和抽查原始凭证，具体了解往来款项的发生时间、内容、款项回收时间、欠款人资信状况等，分析判断每一笔款项可能回收的金额、在未来是否取得相应的资产或权利，根据在评估基准日后每笔款项可能回收的金额、形成相应的资产或权利确认评估值。
（3）存货
存货包括原材料、在库低值易耗品、包装物、产成品、半成品。企业另外还申报了在用低值易耗品和账外产成品。各类存货的评估方法如下：
①原材料
原材料主要有糖料蔗、石灰和硫磺。对于糖料蔗，其价格为国家规定价格，对于这部分材料按国家规定价格评估；其他材料，由于价格波动较大，基准日不含税的市场价评估。
②在库低值易耗品
在库低值易耗品主要有螺丝、沙纸、棉纱头。由于存量不多，而且周转快，价格变动不大，按账面值评估。
③包装物
包装物主要有编织袋和薄膜袋。包装物周转快，价格变动不大，按账面值评估，评估无增减值。
④产成品
产成品主要为机制糖、文化纸、酒精、桔水、滤泥。
产成品采用市场法评估。
评估思路：单位评估值=出厂销售价×（1—综合销售费用率—综合税金率—综合利润率×净利润分成率）
⑤半成品
半成品主要为混合汁、纸浆、和糖浆。对半成品，按半成品数量约当产成品的完工率计算约当产成品数量，从而计算确定半成品评估值。
⑥在用的低值易耗品
在用低值易耗品主要是螺丝、沙纸和棉纱头。由于在用低值易耗品数量很少，在评估中只评估其中螺丝的价值。由于存量不多，而且周转快，价格变动不大，评估采用成本法。
2、其他非流动资产
根据所被评估的股票和债券的资产评估基准日收盘价与数量确定评估值。
3、建筑物类资产
经分析（1）因建筑物类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难于量化，故不适用收益法评估；（2）因当地工业厂房及构筑物的资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，故不宜采用市场法评估；（3）而委估建筑物类资产的建造时间、面积、体积、结构等资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故可以采用成本法进行评估。
成本法的计算公式为：
评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
由于委估建筑物类资产使用正常，能满足生产需要，不存在功能性贬值和经济性贬值，评估采用的是更新重置成本，因此成本法的计算公式为：
评估值=重置成本—实体性贬值
=重置成本×（1—实体贬值率）
=重置成本×成新率
4、设备类资产
经分析，（1）因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难于量化，故不适用收益法评估；（2）因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，故不宜采用市场法评估；（3）而委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故可以采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置价值—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
本次设备类资产的评估采用的是更新重置成本，由于委估设备类资产使用正常，与目前市场上流通的设备在技术性能上差别不大，设备在原地正常使用，不存在经济性贬值，因此不考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式为：
评估值=重置价值—实体性贬值
=重置价值×（1—实体性贬值率）
=重置价值×成新率
5、无形资产—土地使用权
估价对象为工业用地，与待估宗地同一供需圈内的可比交易案例极少，难以用市场比较法评估；待估宗地不是用于开发后销售，也不适用剩余法；待估宗地处在钟山县基准地价覆盖范围外，但可以参照钟山县末级工业用地基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估；同时，土地的取得成本资料能收集测算，因此适宜采用成本逼近法评估估价对象地价。
综上所述并根据本次评估的目的。和待估宗地的特点，分别采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估，然后以两种方法的结果综合分析来确定最终的评估结果。
基准地价系数修正法是利用北海市土地定级估价成果及基准地价标准，通过实地调查估价对象区域因素和个别用地条件及其他用地特征，根据调查结果，确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价。
基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
土地单位地价=[基准地价×K1×（1+∑K）±x]×K2
式中：K1—期日修正系数
K2—土地使用年限修正系数
∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
x—开发程度修正值
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×区位修正系数×年期修正系数
6、负债
负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付工资、应交税费、其他应交款、其他应付款、一年内到期的长期负债。评估人员通过账账核实、查阅相关凭证，在确认负债的真实性和合理性的基础上，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法具体运用过程
1、评估方法思路
通过对企业整体资产进行分析，明确收益法预测的权益资产价值包涵的资产范围。
2、企业权益资本价值评估值计算公式
企业权益资本价值评估值=未来收益期内各期净现金流折现值总和
3、收益法选择
收益法主要有折现净利润法和折现现金流法，考虑到净利润受会计政策的影响比较大，本次收益法评估采用折现现金流法对被评估单位的整体资产价值进行评估。
4、收益法的数学表达式及说明
我们将净现金流量作为企业资产收益的指标用符号R表示，将持续经营的企业相关资产的收益分前后两段，对于前段的预期收益采取逐年预测折现累加的方法，而对于后段是假设其现金流收益趋于稳定，保持第n年的收益额水平，对后段预期收益进行还原及折现处理，将前后段收益加在一起便构成了企业相关资产的收益现值。
在本次评估中，我们将把被评估单位的未来相关资产的净收益按照如下模型折现：
p[Ri（1r）i]
i1nRn（1r）nr
p——未来收益期内各期净现金流折现值总和
Ri——第i年净现金流
r——折现率（权益资本成本）
Rn——为第n年的净现金流
n——为预测期
八、评估程序实施过程和情况
xx公正评估公司接受xx糖业集团股份公司的委托，对xx糖纸有限责任公司全部股东权益进行评估。本次评估工作于2009年1月5日开始进行评估清查的前期工作，2009年1月25日完成评估清查工作，2009年1月30日出具正式评估报告。评估程序实施过程和情况如下：
（一）明确评估业务基本事项和签订业务约定书
资产评估师经与委托方沟通洽谈后，明确评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等评估业务的基本事项。
（二）签订业务约定书
在明确评估业务基本事项的基础上，对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，由评估机构承接评估业务，签订业务约定书。
（三）编制评估计划
评估机构承接评估业务后，由注册资产评估师根据评估业务的具体情况编制评估计划。
（四）现场调查
现场调查的具体步骤如下：
1、注册资产评估师根据评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表格式和评估所需资料清单；指导其进行资产清查和填表工作，搜集准备基础资料。
2、注册资产评估师及评估人员到主要资产所在地进行现场调查。现场调查包括：（1）听取被评估单位有关人员进行情况介绍；（2）获取需要评估的资产清单，进行账账核对、账表核对、账实核对，核实评估对象的存在性和完整性；（3）通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，获取评估业务所需的基础资料，了解评估对象的现状、品质和使用状况；（4）对评估对象的法律权属资料进行查验，关注评估对象的法律权属情况。
（五）收集评估资料
根据评估业务的具体情况和评估对象的特点收集评估资料，如到工商管理部门和土地管理部门收集、查阅相关资料和了解有关规定；通过委托方和被评估单位获取相关评估资料；通过查阅有关价格刊物、网站收集相关价格资料和行业发展状况；获取评估基准日的审计报告等。
（六）评定估算
根据评估业务的具体情况对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等各种评估基本方法的适用性，选择收益法和成本法分别对评估对象进行评估。
根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析和计算，形成初步评估结论。在初步评估结论的基础上，对评估结论与评估目的、价值类型的适应性；评估资料的全面性、客观性及适时性；参数选取的合理性及适时性；计算公式的正确性，计算表格链接的正确性等进行分析后，进行相关增减值分析，判断评估结论的合理性，最终选取其中一种方法的结果作为评估结论。
（七）编制和提交评估报告
在履行了评定估算的程序后，根据法律、法规和资产评估准则编制评估报告初稿；根据评估机构内部质量控制制度对评估报告初稿进行内部审核；在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告的有关内容进行必要沟通。在完成以上评估程序后，向委托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设
（一）假设条件
1、持续经营假设、产权主体变动假设
假设xx糖纸有限责任公司能保持评估基准日的资产范围、功能、使用效率，资产经营模式、主营业务不变等资产状态和管理状态；在产权主体变动的情况下，能够持续经营，生产的产品达到生产规模和指标。
2、公开市场假设
本评估假设此股权的交易是在公开市场条件下进行的，资产收购的双方互无特殊关系、在各自理性行事且未受任何强迫的情况下进行交易；委估资产在市场上有足够的展示时间，自愿买方不会特别急于购买和自愿卖方不会急于出售，双方当事人各自精明，谨慎行事。
3、评估外部条件基本不变的假设
假设国家的宏观政治、经济、社会环境相对稳定，汇率、利率、税收政策、物价或通货膨胀、人口、产业政策等相对稳定，也不考虑外界不可抗力因素影响。
4、评估对象方面的假设
（1）假设评估对象的产权合法，股权收购不存在法律障碍；假设委估资产的权属为xx糖纸有限责任公司所有，资产为完全产权。
（2）对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括权属、或负担性限制），本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示外，假定评估过程所评资产的权属为良好，可在市场上进行交易；同时也不涉及任何留置权、地域权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
5、有关资料真实性的假设
由委托方和被评估单位提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，评估假设这些资料是真实和合法的。
（二）评估限定条件
1、本评估结论是根据本报告所述评估目的、价值类型、评估依据、评估假设、评估方法、评估程序所得出。没有考虑资产购置资金来源、相关负债以及资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的价格对评估价值的影响，未考虑因企业领导层变更、企业经营决策发生变化、融资条件发生变化对评估价值的影响；未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价值的影响；也未考虑控股权产生的溢价以及非流通性产生的折扣。当假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
2、评估机构对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告；
3、评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，而我们对企业整体价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力做出的；
4、委托方确认评估机构及有关资产评估人员并不是鉴定环境危害和合规性要求对被评估资产产生影响的专家。因此，评估机构对以下事项没有义务也不承担责任：未能就环境因素对被评估资产价值产生的影响做出鉴定，包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因某种环境危害的发生而需要清除的费用。在此次，本报告中价值的估算是依据没有任何可能导致价值受损的环境污染危害存在的假设前提下做出。评估机构并不具备所需的工程技术专业知识来识别相关的环境因素，对这些现象亦不承担责任。如果委托方希望获知有关这一方面的进一步信息，则应当另行委聘这一领域的专家。
十、评估结论
（一）成本法和收益法的评估结果
两种评估方法的评估结果表金额单位：元
（二）两种评估方法的评估结果差异分析
从上表可知，xx糖纸有限责任公司股东部分权益价值用收益法和成本法评估的结果差额为94206402.09万元，差异率为79.42%，差异的主要原因是：
收益法是利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值，强调的是企业整体资产的预期盈利能力，包括了资产综合影响效应；而成本法是从资产的成本角度出发，对企业资产负债表上所有的单项资产和负债，用市场价值代替历史成本，是资产和负债的简单加减，不包括企业未来的获利能力和资产综合影响效应。因此，采用不同的评估途径，评估结果会存在一定的差异。
根据以上分析，我们认为收益法和成本法的评估结果都是合理的，只是通过不同的评估途径反映其现时市场价值。
（三）评估结果的确定
在收益法预测中，主营业务收入的预测是股权现金流量预测的起点，并对评估结果起关键作用。由于产品产销量及产品价格受市场影响价格波动较大，其产品销量及产品价格变化幅度较难预测，被评估单位未能提供有关收益、成本的预测资料和融资计划。同时xx糖纸有限责任公司生产运营的时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。虽然评估过程中作了特定假设，但评估预测仍存在较大的不确定性因此，本次评估最终将成本法评估结果作为本次评估报告的最终结论
（四）成本法评估结论的具体情况
于评估基准日2008年12月31日，xx糖纸有限责任公司的总资产账面价值为147215609.87万元，负债账面价值为28595100.39万元，净资产账面值为118620509.48万元。账面值无调整。经评估：总资产为241207442.17万元，负债为28380530.60万元，净资产为212826911.57万元；净资产评估增值96030093.33万元，增值率为82.22%具体评估情况见评估结果汇总表及评估明细表。
评估结果汇总表
评估基准日2008年12月31日
被评估企业名称：xx糖纸有限责任公司单位：元
（五）评估结果与账面价值比较变动情况及原因
本次评估结果与调整后账面值相比较，净资产评估增值96030093.33元，增值率为82.22%，评估增减值主要原因如下：
1、存货类资产
存货评估值为14753574.71元，增值1574537.47元，增值率为11.95%。评估减值主要原因：（1）原材料评估增值205297.80元；（2）在库低值易耗品评估减值16.56元，减值的原因是在库低值易耗品盘亏而造成的减值；（3）产成品评估增值1372515.36元，增值的原因是：①由于市场价格波动，使产成品评估增值；（4）半成品评估减值2841.70元。减值的原因是由于半成品实地盘点数盘亏而减值；（5）在用低值易耗品的评估减值417.43元，原因是没有账面价值且存在实体性贬值。
2、房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产评估净值增值27946846.37元，增值率为41.17%，增值原因是：
（1）由于社会的发展及物价上涨（尤其是近年来钢材价格的上涨）的影响造成了建安工程的成本加大，从而造成了评估增值；
（2）申报评估的房屋建筑物的原始入帐价值是按照当时建造建筑物时的原材料价格入帐，造成帐面价值较低，而本次的评估价格是评估人员按照评估基准日原材料以及人工费用的市场客观合理价格进行评估，从而造成了评估增值幅度较大。
3、机器设备评估
机器设备类固定资产评估值为53593242.3元，增值30608964.18元，增值率133.17%。其中：
（1）机器设备评估值5050081293元，增值率140.15%。
（2）车辆评估值973514.4元，减值526485.6元，减值率35.10%。评估减值的主要原因①是近年来汽车加工工艺发展较快，汽车价格呈下降趋势，因而造成汽车类资产的重置全价有所减值；②部分车辆已无实物。但企业没有进行账务处理，因此造成评估减值。
（3）电子设备评估值2118915元，增值率365.33%。评估增值的主要原因是：①由于近几年生产原材料价格普遍上涨，使部分设备的购置价格有所提高，造成设备评估增值；②由于资产占有单位采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限存在差异。
4、土地使用权评估
土地使用权评估增值41752347.6元，增值率184.38%。增值主要原因分析：
（1）对于工业用地，根据现行国家的土地政策《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》国发[2006]31号及《全国工业用地出让最低价标准》国土资发
[2006]307号，各级政府部门严格实施对工业用地的调控和管理，出让工业用地确定土地使用权出让价格时必须执行最低控制标准，从而增加了现在土地使用权的取得成本；
（2）委估企业能以较低的价格取得委估宗地的土地使用
十一、特别事项说明
1、本次评估在被评估单位资产清查工作完成和由审计机构对清查结果进行财务审计后，再对资产清查结果进行评估，所以评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
2、评估人员所取得的资产负债表、申报明细表、产权证明及与评估相关的资料，均由被评估单位提供，上述资料的真实性、完整性由被评估单位负责。本次评估没有考虑被评估单位提供的账外资产，申报表之外的负债及可能存在的或有资产、或有负债。
3、由于条件所限，本次评估中，对机器设备的技术鉴定主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备进行测试和检验；对房屋建筑物，评估人员主要采用现场目测勘察方法，而未使用专业仪器对资产进行全面技术检测；对于固定资产中的隐蔽部分无法实际观测，主要是进行表面观察、询问相关人员和查看其档案资料为主。
4、评估人员并非本项目所涉及糖纸产品行业领域的专家或专业人士，尽管对委估项目所涉及专业知识进行了尽可能深入的了解，且评估人员经过充分努力、勤勉尽责，但评估结论仍然会受到专业知识水平、执业能力的限制和影响。
5、根据xx糖纸有限责任公司承诺，该公司不存在对外担保事项，也不存在重大法律诉讼事项和影响生产经营的重大事项，评估人员对这些有关事项进行了关注，但无法对其是否存在提供保证。资产评估没有考虑可能存在的上述事项对评估结论的影响。
6、本评估结论是根据本报告所述评估目的、价值类型、评估依据、评估假设、评估方法、评估程序所得出，并在其存在的条件下成立。没有考虑资产购置资金来源、相关负债以及资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的价格对评估价值的影响，未考虑因企业领导层变更、企业经营决策发生变化、融资条件发生变化对评估价值的影响；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
7、本评估结论是本机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和职业能力的影响，可能存在一定程度的不确定性。
关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明
本资产评估报告及附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托方不得将报告的部分或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为而形成的结果，我公司不承担任何法律责任。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4、与本评估报告所述评估目的相关的股权收购行为和程序应该符合国家的有关政策、法规规定，评估报告的使用者应恰当使用评估报告书，由于使用评估报告书不当所造成的后果，由评估报告的使用者负完全责任；
5、本评估报告的有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
十三、评估报告日
本评估报告书提出日期为：2009年1月
资产评估报告书附件
一、经济行为文件复印件
二、《专项审计报告》
三、委托方与被评估单位营业执照复印件
四、被评估单位车辆行驶证、房屋产权证、土地所有权证复印件
五、委托方与被评估单位承诺函复印件
六、签字注册资产评估师承诺函
七、资产评估机构营业执照及资格证书复印件
八、签字注册资产评估师资格证书复印件
资产评估报告 篇八
一、 委估项目
***公司所属房产抵押贷款估价项目
二、 委托方
名称：***公司
地址：***
三、 估价方
名称：***房地产评估咨询有限公司
地址：***
证书号：*** 资质等级：***
法定代表人：***
四、估价对象概况
估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点
20xx年8月15日
七、价值定义
采用公开市场价值标准
八、估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
1、 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2、 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3、 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据
1、 委托方提供的资料
（1）委托书；
（2）委托方企业营业执照复印件；
（3）房屋所有权证复印件。
2、 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3、 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4、 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法；同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整（￥2265.34万元）。
十二、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
①中介服务费：5%--6%
②契税：4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
④所得税：20%
⑤过户手续费：2%左右
⑥印花税：0.5‰
⑦其它费用
十三、估价人员
*** 中国注册房地产估价师
注册号：***
*** 中国注册房地产估价师
注册号：***
十四、估价作业时间
20xxx年8月12日—***
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
关于评估目的说明 篇九
1、说明评估目的及与评估目的对应经济行为的进展状况，评估目的实现后预计产生的影响；
2、已经获得有关部门批准的，应载明批件名称、批准日期及文号，并收录于评估说明附录的资料清单之中。
评估对象和评估范围 篇十
（一）评估对象
本项目评估对象为2014年11月30 日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
（二）评估范围
根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于2014年11月30 日的全部资产和负债。
截止2014年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： (2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元；
（3）资产总计17,193,777.63元；
（4）流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元；
（5）负债合计7,565,368.60元；
（6）所有者权益合计9,628,409.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
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