房屋工程承包合同最新13篇
现今很多公民的维权意识在不断增强，关于合同的利益纠纷越来越多，合同是对双方的保障又是一种约束。那么制定合同书有什么需要注意的呢？学而不思则罔，思而不学则殆，如下是细致的小编帮大家收集的房屋工程承包合同最新13篇，希望大家能够喜欢。
房屋工程承包合同范文 篇一
一、特点
1、建房者、承包人及受害人三方当事人在社会生活中均处于弱势群体地位。建房者、承包人、受害人绝大部分都是农村居民和城镇居民，文化层次低，法律知识缺乏。建房者用于修建房屋的钱财物来源于多年的劳动积累或靠一些小本经营产生的积蓄，都希望花较少的钱，办较大的事；承包人均是一些没有经过专门培训的农村或城镇居民，只是凭借自己多年来从事该项工种的经验和一定的组织能力挣钱养家；受害人均是依靠劳力挣钱养家糊口的农村居民。
2、房屋修建工程的承包大部分属单包工程，少数是由建房者自行购置材料，依告近邻的互帮互助自行建设。在承包给他人修建的工程中，均由建房者自行准备材料，承包人负责房屋修建中的技术，未按国家定额标准计算承包费用，承包费用只是按照面积多少、工程量的大小及长时间以来的结算习惯进行结算，承包费用相当低，受害人往往是按照劳动日计算工程或义务帮工人员。
3、房屋建设工程未经专业人士设计，施工过程中也未雇请专业人员进行施工。房屋的设计主要是建房者和承包人依照地形地貌，参照他人房屋样式，凭借自己的经验和想象进行设计，没有施工图纸，全是建房者和承包人自己施工。
4、房建过程中发生伤亡事故后，处理难度大。房建过程中发生的事故，有的是造成受害人轻微伤害，有的造成受害人伤残，有的造成受害人死亡。在受害人伤残或死亡的情况下，面对高额的赔偿费用，建房者、承包人和受害方因不敢承担而互相推卸责任，互相扯皮，当事人之间对立情绪较大，不易协商调解，既使由人民法院判决处理，执行起来难度也比较大，以至于有的案件多年不能执行终结。
二、建房过程中产生人身伤亡事故的原因。
目前，居民在建房过程中发生人身伤亡事故的数量每年均在按一定的比例上升。究其原因，客观上居民生活水平提高，手中有了余钱，用于改善居住环境和条件的居民增多。但也存在诸多主观因素，笔者认为主要有以下几个方面。
1、建房者或承包人缺乏安全意识。两年来笔者所在的人民法院审理的该类型案件，所有事故中建房者和承包人均未设置安全网，也未给工人配置安全帽。这些情况表现当事人安全意识淡薄，工人自我保护能力差，建房者和承包人不采取安全防护措施，工人完全可以拒绝做工。
2、建房者对房屋结构设计不合理，存在安全隐患。由于房屋的设计是根据地形、地貌或他人房屋样式，凭借建房者和承包人自身经验设计，其房屋结构上存在重大安全隐患，修建过程中没有专业人士进行施工指导，也是凭借经验进行操作，许多情况下都会导致安全事故的发生。
3、建房者和承包人从自身经济利益出发，为了减少开支，降低成本，均不配置安全设施，使用原材料时不考虑安全只考虑自身的经济利益。
4、承包人和工人都未参加建筑行业的专业培训，工程承包均属无证从业，无证上班。施工过程中，承包人、工人往往对于安全隐患疏忽大意，轻信能够避免。
5、房屋建设过程中缺乏必要的监督管理机制。目前，对于城镇居民建房的管理，除国土部门对居民建房占用土地是否合法进行管理及城建部门对城镇居民建房是否符合规划进行管理外，对居民建房过程中是否符合设计施工要求，是否符合安全施工标准及安全责任事故的追究仍是一片空白，没有必要的监督运行管理机制。
三、对策
建房过程中人身伤亡事故的频繁发生，会给社会带来一些不稳定的因素，笔者认为应该从以下五个方面采取防范措施，减少和杜绝该类事故的发生。
1、加大宣传力度，提高建房者、承包人和工人的安全防范意识。建房者和承包人缺乏安全意识，工人缺乏安全保护意识是该类事故发生最主要的原因，因而各部门应加大有关安全的法律、法规如《建筑法》、《劳动法》等的宣传力度，使广大建房者及承包人增强安全防范意识，工人增强自我保护意识，在建设过程中自觉地采取安全防护措施，减少人身伤亡事故的发生。
2、执法部门应通过一些典型案例的处理，使广大建房者、承包人、工人从这些典型案例中吸取血的教训。
3、加大处罚力度。对一些人为因素造成的人身伤亡事故，要严厉追究责任人，从经济和行政上加大处罚。
4、建议当地政府部门应当设立专门机构，对城乡居民建房过程、施工过程中是否符合安全施工标准，是否采取了必要的安全防范措施进行必要的监督管理，建立起安全监督机制。
房屋工程承包合同范文 篇二
1.1 本合同当事人
1.1.1 发包人： 以下简称：甲方
地址：
家庭住址：
身份证号码：
联系电话：
1.1.2承包人： 以下简称：乙方
地址：浙江省东阳市横店影视产业实验区商务楼
地址：
家庭住址：
身份证号码：
联系电话：
1.2 本合同签订时间： 年 月 日。
1.3 本合同签订地点： 。
第三条 标的房屋
3.1 标的房屋为位于 市 路 号 的由发包人持有的“ ”项目地上第 层整层（以下简称“该房屋”）。该房屋发包建筑面积约为 平方米。甲方同时将房产附属通道、楼梯、设施以及本合同约定的场地、位置等提供给乙方及其顾客使用。
3.2标的房屋总租赁建筑面积及其各部分租赁建筑面积以双方123
14.5 标的房屋场内除发包人投资的设备、设施的物业管理由承包人负责，具体为：
14.5.1 标的房屋场内保安、保洁。
14.5.2 标的房屋场内所有机电设备设施的日常维护、保养和修理、运行；如承包人及承包人顾客使用不当造成的设备、设施、结构损坏，由承包人承担维修费用或更换费用，所造成的损失及后果由承包人承担。
14.5.3 承包人在承包期间内自行投资的设备、设施、装修及设备、设施的维护、保养、修理、更新。
14.6 发包人根据本条约定应承担的物业管理责任，发包人、产权人或业主委员会（注：发包人、产权人参加业主委员会）可以委托物业管理企业管理，承包人不和物业管理企业发生物业管理法律关系，发包人和物业管理企业不得干预承包人根据本条约定行使相应的物业管理权利和义务。
14.7 关于物业管理的责任划分及费用分摊，在双方办理交房手续时根据工程的实际状况和本条约定的原则，在与物业管理公司根据上述物管原则签定《物业管理合同》时明确。
第十六条 投保责任划分
16.1 所有权不属承包人的房屋和设备、设施，其保险责任归发包人。
16.2 所有权属承包人的设备、商品和商业经营责任，其保险责任归承包人。
第十八条 承包人保证事项
18.1 保证其行为本合同签约人依法成立、在本合同期依法持续，具备签订本合同和持续履行本合同的主题资格。
18.2 保证每年度，应向发包人协助提供相关证照和文件，以便发包人办理《房屋租赁许可证》续期，以维持租赁证照的有效性。
18.3 保证具备装修工程设备工程、改造工程开工的全部合法批准手续，自行选定具有合法资质等级的施工队伍，安全施工，不得损害发包人标的房屋主体结构，并应在竣工后取得公安、消防、文化、卫生等有关部门的验收合格文件，且应向发包人报送全套装修竣工验收文件和图纸。发包方有义务协助乙方办理消防验收等手续。
18.4 装修竣工验收后，承包人需进行任何设施、附着物、构筑物重大添附、拆改、保证在施工前六日内书面征得发包人同意。
18.5 保证本合同约定用途使用标的房屋，并不得违法使用标的房屋，不能擅改变标的房屋的功能。
18.6 保证按使用规范正常、合理使用标的房屋和设备，不得损坏标的房屋和各类设备及设施。
18.7 保证在改造及装修过程中和租赁期限内，不得破坏标的房屋的基本结构或有危及基本结构安全的行为，任何与结构有关的改变必须书面报送发包人同意。承包人保证在合同有效期内，不得将标的房屋部分或整体使用权对与经营本合同约定业务无关的第三人转租（乙方投资或者参与经营的公司不受此限）；在保证经营主体的前提下，承包人经营范围内的多种经营发包可以自主决定。
18.8 如标的房屋发包人、产权人以本合同标的房地产设定转让、抵押或以之抵偿债务之事宜，未侵害承包人的承包权和使用权，承包人保证继续履行本合同。
18.9 承包人违反上述承诺，由承包人承担全部法律责任；如因此给发包人或其他第三人造成经济损失，由承包人承担全部赔偿责任；如因此导致本合同无法履行，发包人有权解除本合同，承包人同时应按当年应付租金的100%向发包人支付违约金。
18.10 承包人保证对其商业经营行为所引起的民事法律后果承担法律责任，包括且不限于产品质量责任、服务中的人身损害赔偿责任等。
18.11 承包人保证在规定的时间内交纳租金和缴付各类能源费用。
18.12 以上承包人保证事项不能在60天内完成或改变，发包人有权解除合同并视承包人违约。
第二十条 合同变更和解除
20.1 经双方协商一致，可变更或解除本合同。
20.2 发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生后60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。除本合同其他条款另有特别约定外，自通知依法送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或受通知方没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁，本合同解除。因一方违约导致守约方根据本合同约定解除合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担赔偿责任；守约方自动或书面承诺放弃解约权，除守约方当时另有书面声明或通知外，不免除违约方的违约赔偿责任。
20.3 发生不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除本合同或要求变更合同内容。本合同所称不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、战争、社会剧烈动乱、严重流行性传染疾病等灾害。
20.4 本合同生效后，非依本合同上述约定或法定事由，双方均不得以其他事由为借口或无故单方解除合同，否则应按初始年租金标准的100%赔偿对方经济损失，如发包人尚未交房且承包人已支付相应款项或承包人因履行本合同已经发生投资，则还应承担如下责任：如发包人单方强制解除合同，应双倍返还承包人已经付定金，同时应返还承包人已付（垫付）任何款项，并按承包人投资原值（包括但不限于设计费、工程费、设备费、筹备开办费、广告费、政府规费、税及为此支出的其他任何费用）赔偿承包人投资损失。如承包人单方面强制解除合同，应赔偿发包人因承包人对标的房屋提出改造要求而造成的发包人实际发生的改造费用（包括但不限于设计费、工程费、设备费、政府规费、税）。赔偿完毕后，本合同解除。一方单方强制终止合同，另一方有权拒绝接受上述赔偿并要求继续履行本合同。
20.5本合同在依法或依约正式解除前，除本合同另有特别约定外，双方均应继续履行本合同约定的义务。
20.6出现下述20.7、20.8、20.10的情形之一的，乙方有权提前终止合同（亦可选择不予终止合同），甲方应双倍返还乙方已付保证金。如出现下述20.9、20.11、
20.12的情形之一的，乙方有权提前终止合同（亦可选择不予终止合同），甲方应按年租金的百分之百赔偿给乙方。
20.7租赁场地未按合同附件二的约定时间、用途和标准交付，延迟超过30日的；或租赁场地发生产权致使乙方不能正常对外营业达30日（含30日）以上的。
20.8甲方负责的影城消防工程（由于承包人方案或装修影响除外）未能按时完成，或未能按时通过政府主管部门验收，延迟乙方开业超过30日的。
20.9甲方对建筑和/或对最后竣工的租赁场地做改变，未及时通知乙方；租赁场地承重结构出现严重质量问题（由于承包人装修工程超过设计荷载除外）致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的。
20.10甲方未能按时提供乙方营业通道、其他配套设施服务、物业管理等服务的，延迟乙方影城开业超过30日。
20.11甲方提供的物业管理服务、公123
房屋工程承包合同 篇三
私人房屋承建合同范文1甲方：
乙方：
甲方位于，由乙方承包建设施工，为使甲乙双方利益得到保障，同时如约履行义务，甲乙双方经过协商，达成如下协议：
一、建设范围
乙方负责承建甲方五层房屋建设，地面正负零以上开始计算，包括房顶屋面、钢筋制作、楼梯、木工、外墙脚手架，房屋内外粗装修。
二、建设方式
包工不包料，甲方负责提供建设所需材料，乙方负责建设施工所需设备、工具、器具以及安全保障设施。
三、承包价
按照房屋建筑面积/平方米，总价以乙方承建的房屋实际建筑建筑面积确定。
四、付款方式
五、 权利和义务
(一)义务
1、甲方必须按照施工进度提供建设所需材料；因材料不到位造成窝工，甲方承担损失。
2、甲方必须按照合同约定时间支付建设工程款；
3、乙方必须按照房屋建设质量标准和甲方要求完成房屋建设任务；因乙方原因导致返工，损失由乙方全部承担。
4、对建筑材料，乙方需提前两天通知甲方，以便准备。
5、乙方必须对甲方提供的材料进行妥善管理，避免造成损失和浪费。
(二)权利
1、甲方有权对工程质量进行检验，对质量不合格的有权要求返工。
2、乙方有权按照合同约定时间要求甲方支付工程款。
六、安全约定
合同约定单价已包含安全施工费，乙方必须做好施工现场安全措施，对工人进行安全教育，施工中做到安全作业，施工过程中发生的任何安全事故由乙方全部承担。
七、违约责任
甲乙双方任何一方违约，需承担乙方建设总费用10%的违约责任，若任何一方严重违约，造成重大损失，必须按价赔偿。
八、发生合同纠纷，甲乙双方友好协商解决，不能达成共识的，甲乙双方均可向当地劳动仲裁委员会及人民法院起诉。
九、未尽事宜，甲乙双方可另行约定作为此合同的副件，该附件与此合同同效。
十、此合同经甲乙双方签字、按手印后生效。房屋建设验收合格，完全支付工程款后自动失效。
十一、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋承建合同范文2甲方： (以下称甲方)
乙方： (以下称乙方)
经甲乙双方友好协商，就乙方承包修建甲方住宅楼的有关事宜达成以下合同。
一、工作内容
1、一切按照罗军兵设计的李景楠住宅楼施工图施工。(共15页)
2、经过甲乙双方协商，施工图再作修改补充：
⑴、屋面做防水，再不做瓦屋面。四周出檐各60公分，屲硫璃瓦。
⑵、房屋正面墙砌瓷砖，尺寸、颜色甲方自选。房屋背面墙和西面侧墙粉刷细拉毛并加麻刀灰变色，做分格条。东面侧墙一层砌瓷砖，二层、三层粉刷细拉毛并加麻刀灰着色，做分格条。
⑶、水通二、三层，规划并做好电路，电视线和网线路，天窗。
⑷、一层地面铺小红砖，水泥填缝，磨平，盘炕。二层地面铺木地板。三层地面铺防滑地板砖。规格60×60cm。颜色由甲方自选。
⑸、内墙粉刷后再抹麻刀灰二次，屋顶抹828顶子粉。
⑹、房屋基坑开挖清理，基础及墙身砌筑，混凝土浇筑。 各项工作内容满足规范和甲方要求。
一、工程价款和支付方式
1、工程价款：总工程承包费共计230000元，大写贰拾三万元整。
2、该房屋建筑工程为包工包料承包方式，机械设备、水泥、砂、砖、钢筋、工具、水、电、保险费、杂费等一切费用均由乙方自己负责。
3、工程价款按四次支付给乙方，第一次在开工前预付40%，第二次在三层封顶后付30%，第三次在完工验收合格后付25%。第四次付款5%作为质量保证金，质量缺陷责任期为两年。
二、甲乙双方义务与权利
1、甲方负责现场指导、协调。
2、甲方监督乙方工程质量、安全、进度。乙方服务甲方的管理。
3、工程质量：乙方严格按规范进行施工，如果因乙方在施工中违反规范、规程而留下质量隐患造成工程质量达不到要求，甲方有权利制止继续施工，并责令其返工，直到符合要求为止。
4、乙方负责所完成工程的施工及质量缺陷责任期的维修保养工作。如果在质量缺陷期内，乙方不进行缺陷修复，甲方扣除质量保证金。两年缺陷期满无质量问题，将退还5%的保证金。
5、工程安全：乙方自行负责施工人员的安全，发生任何意外事故，均由乙方自行负责。
6、工程进度：进度为三个月，下雨天除外。20xx年农历3月18日至6月18日竣工。
7、治安管理：乙方施工人员不得违反治安管理条例，不得打架斗殴，发生纠纷和矛盾积极与甲方联系，通过正当方式解决。
8、凡是与乙方相关的债权与债务均归乙方承担。
三、其它
1、本合同一式两份，甲乙双方各一份，都具有同等法律效力。
2、本合同经双方签字并盖手印后生效。在工程竣工验收质量缺陷责任期工作完成，乙方对内外债务结清完毕后自行失效。
3、合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋承建合同范文3房主人(甲方)：
承建人(乙方)：
根据中华人民共和国合同法、建筑法，结合本房屋修建工程的具体情况，甲方将自己的私人住宅修建工程中的木工工程承包给乙方，为明确甲乙双方权利、义务，经双方协商同意签定本合同。
一、建筑项目：私房建设工程木工(一楼一底)
二、建设地点：四川省高县大窝镇龙洞村二组
三、承建方式及施工准备
1、甲方将其住宅修建的木工工程以包工的方式承包给乙方修建。
2、乙方须自带建筑所需的一切工具，并负责修建工程中木工所需的一切材料。
四、承建工程价款
梁按每米30元计算，平板按每平方米20元计算。
五、甲方要求：如底楼大梁出现修改由乙方负责修改。甲乙双方因履行本合同发生争议，应耐心协商解决。如经协商仍无法解决的，双方同意提请劳动仲裁委员会进行仲裁。
六、安全责任：在施工过程中产生一切安全责任事故，由乙方全权负责。
七、合同的生效与终止
1、本合同一式二份，甲乙双方当事各执一份。
2、本合同自甲乙双方签字之日起生效。
3、乙方在本工程竣工验收合格将房屋交付甲方时，甲方付清全部工程款。
七、以上合同，甲乙双方必须共同遵守。如有未尽事宜，经双方协商同意可签定补充合同，补充合同与该合同具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房屋工程承包合同范文 篇四
房屋装饰合同范文一
甲方：______________
乙方(房屋产权人或使用人)：___________________
乙方房屋的基本情况：______________房屋位置：________________ 建筑面积：_________________㎡
为规范上述房屋的装饰装修行为，保证房屋的整体质量和使用安全，保障全体物业产权人、使用人的合法权益，根据国家有关法律法规及万达？江畔人家《前期物业管理服务协议》约定，经协商，甲乙双方达成如下协议：
第一条 乙方承诺装修房屋时，遵守国家《住宅室内装饰装修管理办法》及本小区万达？江畔人家《业主手册》中装修有关管理规定。
第二条 乙方装修房屋前，须填写《业户装修施工申报审批表》报甲方审核，办理施工许可证、装修人员施工卡后，方可施工。施工人员进入施工现场后，应当首先安装大便器，严禁随地大小便。
第三条 凡涉及拆改主体结构、非承重墙体和明显加大荷载的(如改装地热供暖)，乙方须自行到吉林市房屋安全行政主管部门审批后，方可施工，改装地热必须除去地面抹灰层，以减轻楼体负荷。
第四条 乙方装饰装修房屋时，禁止下列行为：
1、超过设计标准或规范增加楼面荷载。
2、将无防水要求的房间改成有防水要求的房间。
3、拆改或损坏原有节能设施，降低节能效果。
4、搭建建筑物或构筑物，改变住宅立面(如封闭阳台等)。
5、侵占公共空间，损害公共部位，擅自拆改供水、供暖、供电、供气、有线、通讯、烟道、通风口、下水管等公共设施，取消进户总阀门。
6、安装太阳能热水器、燃气热水器和未按规定位置安装空调。
7、擅自刨凿楼板，切断楼板中受力钢筋、变动建筑主体和承重结构。
8、擅自在墙上开门窗等洞口或扩大墙上原有的门窗等洞口尺寸。
9、封闭主下水管线检查口及卫生间棚面下水检查口。
10、拆除自来水表防盗环。
11、未经甲方许可私自攀登屋面，破坏屋面防水和安装设施、设备。
12、其他影响建筑结构安全、使用安全、周围房屋使用和损害公共利益的行为。 如确需拆改自用供暖、供用燃气设施，乙方应自行到相关部门或单位办理审批手续，供用燃气设施改造必须由燃气管理单位指定的专业施工队伍施工，并将审批手续复印件交甲方存档。
第五条 乙方应当保证其所聘请的承担装修义务的公司及相关人员遵守国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及本小区相关规定和本协议的相关条款，否则因违章装修造成甲方损失，甲方有权依据损坏程度直接追究乙方赔偿责任并有权向吉林市房屋安全行政主管部门申请追究赔偿金。
第六条 乙方办理入伙手续时，同意委托甲方有偿清运装修垃圾，并向甲方缴纳装修垃圾清运费每户2元/平方米(按建筑面积)，如果改做地热供暖，另缴纳2元/平方米(按建筑面积)。装饰装修房屋所产生的装饰装修垃圾由乙方负责装袋后，自行清运到甲方指定地点，由甲方统一进行有偿清运。
第七条 装修人员施工卡，由乙方或装修公司负责人持装修施工人员的照片2张、身份证(外地人员持公安机关颁发的暂住证)及复印件1张到甲方服务中心登记办理，并交纳施工卡工本费(每卡3元)，装修结束后必须交还甲方；如遗失所带来的后果由乙方负责。装修施工人员进入施工现场必须佩带施工卡，否则甲方有权拒绝其进入本小区。乙方必须向装修施工人员详细介绍本小区的有关管理规定。如装修施工人员违章作业造成损失，由乙方和装修公司承担连带责任。装修全过程应无条件接受当地公安机关和甲方工作人员的监督、检查，无身份证、无暂住证、无固定住址等三无人员不得在本小区内进行装修施工。
第八条 乙方装修时不得使用超过环保所规定的高噪音设备，装修施工时间为每天上午8：00时至11：30时、下午13：00时至18：00时，拆打时间为每天上午_________时至____________时、下午____________时至_______________时(周六、周日和重大节假日施工禁止扰民)，其他时间不得施工。
第九条 乙方装修期间，施工现场必须配备灭火器并采取必要的安全防火措施。
第十条 乙方在装修期间，进入小区的散装材料(如水泥、沙子、鹅卵石、红砖等容易污染环境的物料)须由运入人员到服务中心交纳保证金______________元，并签定《协议书》后放行；在本小区公共区域装卸此类物料，需铺垫布和遮盖布，搬运后需立即清扫干净。材料按《协议书》规定运入装修单元后，由房管员根据《协议书》规定检查合格后，返还保证金本金；如有违约情况，按《协议书》规定办理；其它装修材料和工具进入，保安员将根据《业户装修施工申报审批表》内容给予放行；物品外搬必须有甲方开具的《放行条》。
第十一条 乙方装修时，必须保证房屋及其附属设施的安全和毗邻住户的正常使用，房屋共用设施设备(如上下水主管线、天然气、供热管线、排烟道、排风道、智能化系统等)及与此相关的设施设备(如上水阀门、下水检查口等)，不得进行封闭式装修，否则当进行设施维修时，如需拆除装修，其损失由乙方自行承担。
第十二条 因乙方装修造成下水道堵塞、渗漏、停电、停水、火灾及损坏他人物品等，由乙方负责修复和赔偿所造成的一切损失。
第十三条 因乙方在装修过程中对房屋共用部位和设施设备造成损坏的，乙方应按要求予以恢复或赔偿损失。逾期未完成，甲方有权要求其停止施工；如由甲方恢复，所需一切费用由乙方赔偿给甲方。
第十四条 乙方装修过程中，如在包窗口时除去窗口保温沙浆，造成窗口透风、透寒、返潮、霉变等后果，由乙方自行负责。
第十五条 乙方在安装窗台板时，不能去除窗台保温沙浆，否则发生窗台漏水、返水、玻璃结露等现象，由乙方自行负责。
第十六条 乙方在本小区的公共部位一律不准从事装修、堆放等活动，如不遵守此规定，甲方有权要求其停工，并由乙方赔偿所造成的一切损失。
第十七条 乙方违章装修的必须予以恢复，并承担违约责任，同时甲方可根据情节做如下处理：
1、要求停工；
2、要求恢复原状；
3、报请吉林市房屋安全行政主管部门处理；
4、向乙方追索赔偿金；
5、向人民法院提讼，由此造成的一切后果由乙方承担。
第十八条 乙方装修完毕后，应向甲方申请核验，甲方将在接到报验后的3日内进行初验，发现问题告知业主整改；3个月后，乙方提出终验要求，甲方会同吉林市房屋安全行政主管部门对装修工程进行终验。
1、终验后确定无违反国家关于装修的有关规定和本协议条款的装修工程，视为验收合格。
2、有违反国家关于装修的有关规定和本协议条款的装修工程，乙方应承担赔偿责任，甲方有权向乙方追索赔偿金。
3、甲方应将赔偿金作为本物业的房屋维修费用，专款专用。
第十九条 本协议未尽事宜均遵照万达？江畔人家《前期物业管理服务协议》国家有关法律、法规和规章执行。
第二十条 本协议自签订之日起生效。
甲方签章：____________________ 乙方签章：_______________________
代表人：__________________ 人：_____________________________
______年_____ 月_____ 日 _________年 ______月________ 日
房屋装饰合同范文二
发包方(简称甲方)：_______________ 承包方(简称乙方)：_______________
根据《中华人民共和国合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国价格法》、中华人民共和国建设部(1997)92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》以及其他有关法律法规规定的原则，为保护双方的合法权益，结合本工程的具体情况，双方达成如下协议，共同遵守。
一、概况
1、甲方装饰住房系合法居住。
乙方为本市经工商行政管理机关核准登记并经市建委有关部门审定具有民用装饰《资质证书》的企业法人。
2、装饰施工地点：__区(县)___路___弄(村)___号__楼___室。
3、住房结构：_____房型____房___厅___套，施工面积___平方米。
4、装饰施工内容：详见附件一《装饰施工内容表》。
5、承包方式：_____(包工包料、清包工、部分承包)。
6、总价款：￥____元，大写(人民币)：_____ 其中：
材 料 费：______，人工费：______
管 理 费：______，设计费：______
垃圾清运费：______，税金(3.41%)：____
其 他 费 用：______
经双方认可，变更施工内容，变更部分的工程款按实另计。
7、工期：自___年___月___日开工，至___年___月___日竣工，工期___天。
二、关于材料供应的约定：
1、甲方提供的材料：
2、乙方提供的材料：
三、关于工程质量及验收的约定：
1、本工程执行DBJ08-62-97《住宅建筑装饰工程技术规程》、DB31/T30-1999《住宅装饰装修验收标准》和市建设行政主管部门制定的其它地方标准、质量评定验收标准。
2、本工程由___方设计施工方案。
3、甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。
4、由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不变。
5、在施工过程中，甲方提出设计修改意见及增减工程项目时须提前与乙方联系，在签订《工程项目变更单》(详见附件见)后，方能进行该项目的施工，由此影响竣工日期甲、乙双方商定。凡甲方私自与工人商定更改施工内容所引起的一切后果，甲方自负，给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。
6、工程验收。
四、有关安全生产和防火约定：
五、关于工程价款及结算的约定：
1、工程款付款方式列下表：
2、工程结算：
3、工程保修期
六、其它事项
1、甲方工作：
2、乙方工作：
七、违约责任：
八、纠纷处理方式：
九、合同的变更和解除：
十、其它约定：
十一、本合同一式_____份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。合同附件为本合同的组成部分。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
委托人： 法定代表人：
住 址： 地 址：
电 话： 电 话：
签订日期： 年 月 日
房屋装饰合同范文三
甲方： 乙方：
经甲乙双方一致协商同意，达成如下协议：
1、 甲方自愿将洪山区风华天城十栋商品房室内外装修工程(涂料)承包给乙方：(1)内墙每平方米单价12元/㎡，质量要求不脱皮，不开裂、打磨、刷乳胶漆等工序直至甲方验收合格为止，以上工程不包括材料。(2)外墙：仿花岗岩涂料、单价115元/㎡，质量要求不脱皮、不变色、线条必须均匀，直展。
2、 为了员工工资保障。乙方需向甲方交保证金贰拾伍万元整(250000.00元)现已向甲方预交保证金拾叁万元整(130000.00元)下欠拾贰万元整(120000.00元)保证金于2012年9月20日前必须付清。如不按时付清，甲方不予退还已交保证金并向乙方收取所有工程项目款的3%违约金。
3、 安全事项：如乙方在甲方工地上造成的一切伤亡事故(如因甲方设施造成的伤亡后果由甲方全权负责，与乙方无关，如因乙方员工个人造成的伤亡事故甲方应负责70%，乙方负责20%，肇事者负责10%)
4、 付款方式：甲方按乙方工程进度的50%支付给乙方，如逾期不付，甲方应向乙方交纳10%的违约金，造成的一切经济损失由甲方负责。
5、 以上合同一式贰份，由甲乙双方签字方可生效。
房屋工程承包合同范文 篇五
建房施工承包合同范文一
甲方姓名： 住址： 电话：
乙方姓名： 住址： 电话： 甲方将位于 房建设施工工程承包给乙方。甲方与乙方在真实、自愿、平等、互利的基础上经过充分协商，就该建房工程的施工承包事宜达成如下协议：
一、此次建房的施工承包方式为乙方包工不包料。即甲方负责提供建房所用的全部原材料，乙方负责出工建设并自行解决建设施工所需要的 等设备，其他由甲方提供。
二、被建房屋计划四层，建筑面积约为 平方米(最终结算以实测为准)，甲方将地梁以上(+0以上)的房屋建筑主体工程的施工全部承包给乙方(其中包括 )，主体施工承包单价为每平方米 元，水电安装每平方米 元，工程总价款为最终实测面积乘以单价。
三、在整个施工过程中，乙方施工人员的伙食和交通由乙方自理，每层楼板现浇时甲方提供当天中午的伙食费 元。
四、甲方负责提供相应的拟建房屋图纸，乙方应按图纸施工，如施工问题有变更必须征得甲方的认可同意，因图纸为简图图纸中未尽事项，由甲乙双方协调解决。
五、甲方应提供建房所需原材料、场地等条件便利乙方施工(甲方负责将建筑材料运送至施工现场 米之内)。
六、乙方负责找工人，组织、指挥工人施工，乙方及其工人与甲方不存在雇佣关系。
七、乙方在施工过程中，应注意施工安全，全程对施工安全负完全责任，甲方不承担乙方在施工过程中所发生的一切事故赔偿责任。
八、工程工期为：开工之日起( 月 日开工) 个月内完工，按农历工期计算(因不可抗拒的客观原因造成的工期耽误除外)。
九、结算方式：开工后，每建好一层，支付该层工程款的 %给乙方；房屋工程全部完工，经甲方验收合格再付余款的 %，当年底付清剩余工程款。
十、施工要求：
1、层高：第一层 米，第二至四层 米；
2、所有门窗洞尺寸以甲方在具体施工前的要求为准；
3、外墙及内墙承重为 墙(如阳台等个别地方更改以甲方要求为准)，其他以施工时甲方具体要求为准；
4、厕所(卫生间)为下沉式设计施工；
5、地板现浇厚度为 公分，所有水泥沙浆、混凝土材料比例和强度必须符合国家相关标准；梁和挑浇注凝固后不应有蜂窝、麻面等，更不能出现钢筋外漏现象；
6、地面整体水平，立面整体垂直，房屋直角的地方不能纵角，最顶楼墙与一层墙偏差不大于20毫米。
7、乙方在使用原材料时要尽量节约，物尽其用，避免浪费，损耗不超过一般同类工程标准。
8、水电安装应该根据水龙头及开关插座位置尽可能节省材料，乙方更改安装位置时须征得甲方同意。
十一、乙方应按照甲方的要求保证工程施工质量。房屋完工后，由甲方按施工要求进行验收。如房屋出现建筑质量问题，乙方应重新修缮直至符合甲方质量要求为止，并赔偿因建筑质量问题给甲方造成的全部损失，重新修缮的费用(包括修缮使用的材料)全部由乙方自行承担。
十二、违约责任：
1、如果一方擅自不履约，应向对方支付工程总价款 %的违约金，因违约给对方造成损失的，还应负相应的损失赔偿责任。
2、乙方应按约定工期完工，如因乙方原因造成工期拖延的，拖延15天以上，每天每平方米减少工钱 元。
3、甲方应按约定期支付乙方工程款，每延长五天，按当期应付款的 %付给乙方滞纳金。
十三、本协议自甲、乙双方在该协议文本上签字之日起生效。
十四、如甲乙双方因施工过程中的实际情况变化致使施工发生改变，可以就改变的部分本着平等、自愿、互利的原则再行商议，但甲乙任何一方不能擅自做出实质性变更。
十五、因甲方工作原因，指定人为： ，人有权就施工提出意见和建议，代表甲方与乙方协商沟通。
十六、本协议一式三份。甲方、乙方各一份，见证人一份。
十七、其他未尽事宜双方再行协商约定，签订补充协议。
甲方签字(签章)： 乙方签字(签章)：
见证人签字(签章)：
签约时间： 年 月 日(农历)
签约地点：
建房施工承包合同范文二
甲方：
乙方：
甲方现需新建房屋一栋，在遵循平等，自愿，公平和诚实信用的原则下，双方就本建设工程施工事项协商一致，特订立本合同。
一、工程承包形式
本工程采用单包工形式承包给乙方，乙方自行承担施工作业所需要的机械、模板(清水木)、马儿柱、安全绳、切割机等工具。撮箕、钉子、铁丝、扎线、焊条等辅助材料由甲方负责。
二、工程承包范围
1、基础工程：以设计施工图为准。基础应挖至甲方认可的硬土层，乙方还应负责基础的回填和夯实。
2、主体工程：砌砖、钢筋制作、模板(清水模板)、砼浇灌等分项工程，严格按照设计施工图及双方商量的改动方案进行施工作业。
3、抹灰工程：内墙及外墙东面为乳胶漆，南面为墙砖。腻子由乙方负责，甲方负责乳胶漆。如需改动甲方应提前通知乙方。
4、门窗工程：乙方施工过程中应严格按照施工要求留好门窗口尺寸，同时配合做好相关工程施工作业。
5、水电安装工程：由甲方提出方案，甲方出材料乙方负责安装。如需改动甲方应提前通知乙方。
6、附属及装饰工程：化粪池和屋面水池，整栋房屋的飞檐、内、外墙粉刷、地板砖、门窗、大玻璃、外墙马蹄、提脚线及卫生间和厨房的装饰、吊顶、操作台、防水均由甲方出材料，由乙方按设计施工图和甲方的要求进行施工和铺设。
7、按实际施工建筑面积以每平方米贰佰柒拾元整(270元/㎡)计价。坡屋面和阳台根据国家建筑面积计算规则按半价计算，即每平方米壹佰叁拾伍元整(135元/㎡)，大门及围墙双方另行协商。
三、质量要求
乙方必须严格按照图纸及双方约定施工，施工质量应符合设计要求和国家现行施工规范及有关标准的规定，由于施工方的因素达不到质量要求所造成损失，乙方除自行承担工时费外，还应承担一切损失。乙方在施工中必须节约材料，不得人为造成浪费。
四、承包价格及工程款支付方式
甲方以每平方米(建筑面积按国家标准规定计算)270元/平方米价格承包给乙方。在基础浇灌完工后支付1万元；每层封顶后各支付1万元；内外抹灰完工后支付2万元；整栋房屋粘贴完工后支付2万元，其余在全部完工后一个月内验收，验收合格后结算付清余款，但甲方应该扣取乙方工程款2000元作为维修保证金，待一年后支付。
五、施工安全
在施工期间乙方必须搞好施工现场安全管理和安全防范及出
入施工范围内的其他人员安全工作，由于乙方在施工过程中所造成的安全事故及工伤事故均由乙方自负全责。所伤害的施工人员及其他人员一切责任由乙方负全责，甲方概不负责。
六、其它：甲方应积极配合乙方做好周边的邻里关系。需甲方购买的材料乙方必须提前测算和通知甲方。
七、施工工期：2010年3月1日至2011年7月31日完工。
八、未尽事宜：甲、乙双方共同协商解决。
九、本合同一式二份，甲、乙双方签字按手印即生效，待工程完工双方验收结算完毕至工程款付清后，本合同自行终止。
甲方：
身份证号：
乙方：
身份证号：
年 月 日
建房施工承包合同范文三
甲方：
乙方：
甲乙双方通过充分了解和协商，本着公平、自愿、诚实、信用原则签订房屋建筑施工承包合同。
一、甲方将座落在宿豫区方施工建设。
二、工程结构：全框架、墙体采用粘土空心砖砌筑。
三、本工程采用大包干形式，包工包料、包质量、包安全，按建筑面积乘以平方米单价，建筑面积计算方式以国家建筑预结算方式计算，在承包范围内设有任何预算外资金。
四、施工工期： 年 月 日至 年 月 日，以公历为准，乙方必须在规定时间内完工，如有拖延，乙方承担违约责任。
五、承建内容：
1、本栋工程土建部分按甲方提供的正规设计院施工图施工，除外墙保温、门窗、内墙瓷砖、楼地面装饰、楼梯扶手、内墙涂料外，内墙及地面砂浆抹灰。外墙为甲方认可的外墙砖。所有工程质量按国家标准验收，不合格立即返工至合格。
2、本栋工程水电部分按施工图的标准安装施工。乙方负责强电弱电的电线盒、按线盒、开关盒、防雷、落水管等。其余材料如电缆开关箱、开关、灯具、给排水管及配件均由甲方提供乙方负责安装保管。
六、施工安全：
1、惭方应遵守工程建设和施工安全管理规定。严格按安全标准规范施工。指派专人负责，采取积极的安全防范措施，消除一切安全事故隐患。
2、乙方对所有施工作业人员进行安全教育和安全培训，切记安全第一，人人个个讲安全。
3、乙方必须给所有施工作业人员签定劳动合同，购买足额保险甲方不承担，任何安全事故带来的经济损失和其他损失。
4、若遇重大伤亡及其他安全事故，乙方应按有关规定，立即上报有关部门，同时按政府有关部门要求处理，事故发生的费用一切由乙方承担。
七、工程价款：
八、工程款支付方式：
1、签定合同乙方向甲方支付金后进行开工建设。
2、基础完工验收合格后
3、工程款支付每完成一层楼面甲方付给乙方
4、屋面验收合格后甲方向乙方总计付款达
5、外墙砖验收合格后甲方向乙方总计付款至
6、工程验收合格后一个月内，甲方向乙方支付至全部工程款的97%，全款3%为质量保证金，一年后全部付清。
九、其他要求：甲方在施工中如有变更，贰仟元以内由乙方承担，甲方不出任何费用，超出部分只计材料成本，乙方所需一切机械设备工具、模板等生产生活设施均由乙方自备，乙方应听从尊重甲方施工人员的合理安排和建设，乙方应与工程管理人员多交流，多沟通，协调好周边关系，确保工程的顺利进行，工程项目用电、用水费由乙方承担，并积极与供电供水部门沟通好。
十、违约责任：
1、乙方必须在规定的时间内完，如托延，按合同日期每日罚款壹仟元每天(￥1000元/天)甲方如未按合同要求付款按2%的应付款额向乙方支付违约金，若乙方在施工过程中毁约停工，甲方有权另请施工队伍进场施工。
2、由于甲方工程款未及时付到位，引起的工人工资、充备租金由甲方负责承担。
十一、本协议一式两份，甲乙方各执一份，签字后生效。
甲方：
房屋工程承包合同 篇六
个人建房施工合同范文1甲方(发包人)： xxx
乙方(承包人)： xxx
甲方将原有的房屋加层施工工程承包给乙方。经双方协商，达成如下协议：
一、承包方式：甲方房屋加层施工工程以包工不包料的形式承包给乙方，按实际施工面积以140元/平方米的价格计价，立木因高压线误工外加1000元，建筑工费总计 23000元，开工预付10000元，瓦房后再预付10000元，剩余部分完工，验收后一次性付清。
二、工程内容：
1、在现有一层的基础上加盖两层，主体部分要求为斜面瓦屋顶。
2、达到前面两门三窗，出返水檐1.2米，高50公分，全部贴瓷砖，侧墙及后墙全砖到顶水泥上面，房顶达到平整无漏水现象，室内用灰浆上面，平整无爆裂现象。
三、施工安全：乙方负责施工期间的安全生产责任。从工程开工到工程竣工，在施工过程中，由于乙方的原因导致施工人员及施工人员以外的第三人人身及财产损害的，均由乙方全部负责，甲方不承担任何责任。
四、在工程开工前，甲方负责接通水、电，并按工程进度提前准备好钢筋、水泥、砂子、石子、木材等建筑材料。
五、工程费用的计算：
1、工程承包方式为包工不包料，按实际施工面积计算。
2、施工过程中的水费、电费、建筑材料费及运费由甲方承担。
3、施工人员的食宿费用自理，施工中所用的机器设备、模板、脚手架等费用由乙方承担。
六、未尽事宜，由甲乙双方共同协商解决。
七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。合同自签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
个人建房施工合同范文2甲 方：
乙 方：
根据《建筑法》，《经济合同法》及有关法律法规，甲乙双方在平等自愿，公平合理，互惠互利的原则下，通过双方协商就私人住宅建房工程达成协议，为规范建造私人住宅工程中双方的民事行为，特制定本合同规定，希望双方严格执行，共同遵守。
甲方将位于环城西路84号商住 大约200平方米全框架混砖加三四层约100平方米自用房的建设施工工程经双方协商承包给乙方，经双方协商同意，就该建房工程的施工承包事宜达成如下协议：
一、此次建房的施工承包方式为乙方包工包料。乙方负责出工建设并自行解决建设施工所需要的所有设备、建房所用全部原材料，施工过程所需的水电费用由乙方支付，施工人员的吃住行生活由乙方自理。乙方在施工过程中，应注意施工安全，全程对施工安全负完全责任，因施工设备的原因和乙方人员操作失误导致的伤亡事故由乙方负完全责任。由于乙方对施工工地管理疏忽造成的施工人员以外的第三人人身及财产损害的，乙方应对此负全部责任。
二、被建房屋的建筑面积为300平方米，甲方将包括地梁地
下石角在内的房屋建筑工程的施工全部承包给乙方(其中包括粉外墙的涂料、斜屋面琉璃瓦、污水池一个、木工、水电管线安装)。乙方的施工承包单价为每平方米880元，工程总价款为264000元(大写：贰拾陆万肆仟元整)。
三、施工要求。
本工程施工方式为包工包料，面积价格一次性包死。工程每层甲方提供草图，未经甲方同意不得随便增加面积，不得偷工减料，使用劣质材料。确实需要变更的，需双方协商一致经甲乙双方同意后方可修改，并双方签字确定。
部分材料要求：
水泥：均使用红狮水泥分别为：上下圈梁，坡挑檐均使用425标号水泥，其余使用325标号水泥。
钢筋：均按图纸要求。昆钢二级钢。
砖：大龙井砖厂。
沙：月望沙坡隆。
石子：王家庄石场。
乙方应按照甲方的建房质量要求保证施工质量。房屋完工交工后，由甲方按照施工要求进行验收。如房屋出现建筑质量问题，乙方应重新修缮直至符合甲方质量要求为止，并赔偿因建筑质量问题给甲方造成的全部损失，重新修缮的费用(包括修缮使用的材料)全部由乙方自行承包。
四、付款方式
开工时，甲方预付工程款80000元给乙方；一、二层浇筑完成经甲方检验合格后，甲方付工程款60000元给乙方；三层浇筑完成经甲方检验合格后，甲付工程款40000元给乙方。四层浇筑封顶工程完成，经甲方验收合格后，甲方扣除5000元工程保证金以外，其余全部结清给乙方。
工程保证金在工程保修期满后付清给乙方。
五、工程工期为5个月，自20xx年4月6日开工，于20xx年9月6日竣工，如无特殊原因，乙方不得拖延工期。
六、本协议自甲、乙双方在该协议文本上签字(或盖章)之日起生效。本协议一式三份。甲方、乙方、证明人各执一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
个人建房施工合同范文3甲方(发包人)：
乙方(承包人)：
甲方将位于衢州市柯城区罐堆村的自用房屋建设施工工程承包给乙方。经双方协商，达成如下协议：
一、承包方式：甲方房屋施工工程以包工不包料的形式承包给乙方，按实际施工面积以 元/平方米的价格计算。
二、工程内容：
1、铺面以内的空地部分的基础及主体屋面，共计3层，房顶为钢混平顶。
2、以上两项工程施工到初粉，要求做到内外墙用水泥砂浆打底刮平，地坪清光。
3、布好三线两管，即电线、电视线、网线、屋顶落水管和卫生间出水管。
三、施工安全：乙方负责施工期间的安全生产责任。从工程开工到工程竣工验收合格为止，在施工过程中，由于乙方的原因导致施工人员及施工人员以外的第三人人身及财产损害的，均由乙方全部负责，甲方不承担任何责任。
四、在工程开工前，甲方负责接通水、电，并按工程进度提前准备好钢筋、水泥、砂子、石子等建筑材料。
五、工程质量要求：
1、乙方按工程设计图纸及甲方的要求施工，未经甲方同意，乙方不得擅自更改施工要求。
2、乙方完成基础以及每层的梁、柱、板面布筋后，由甲方组织有关人员进行质量监督和验收，达到标准后才能进行下一步的施工。如因乙方原因造成返工，返工材料等费用由乙方负责。
3、梁、柱、楼面的浇筑必须一次性完成。
4、工程竣工后，由甲方组织相关人员按施工技术要求进行检查验收。如出现建筑质量问题，由乙方重新修缮直到符合甲方质量要求为止，并赔偿因建筑质量问题给甲方造成的全部损失。重新修缮的费用(包括修缮工时费用和材料费用)，全部由乙方自行承担。
5、上条所说的建筑质量问题，包括以下等方面：
(1)线路不通；
(2)主体墙与水平地面不垂直、墙壁凹凸不平、开裂；
(3)主体柱与水平地面不垂直、断裂、露筋；
(4)横梁、圈梁断裂、露筋、明显扭曲；
(5)天板或地板开裂、塌陷、露筋、不与水平面垂直；
(6)梁、柱、板面中空；
(7)墙壁、屋顶上的砂浆脱落；
(8)屋顶漏水，浸水。
6、屋面防渗保修期为一年，其他保修按国家相关保修条例执行。
六、工程费用的计算：
1、工程承包方式为包工不包料，按实际施工面积计算。
2、施工过程中的水费、电费、建筑材料费及运费由甲方承担。
3、施工人员的食宿费用自理，施工中所用的机器设备、模板、脚手架等费用由乙方承担。
4、开工时，甲方预付工程款筑完成经甲方检验合格后，甲方付工程款 元给乙方；里间二层及铺面三层梁、柱浇筑完成经甲方检验合格后，甲方付工程款工程完成经甲方验收合格后，甲方扣除 元工程保证金以外，其余全部结清给乙方。
5、工程保证金在工程保修期满后付清给乙方。
七、本工程工期为三个月，自 月 日开工，于 月 日竣工，如无特殊原因，乙方不得拖延工期。
八、工程结束后，乙方负责清运工地周围及室内所有的建筑垃圾，打扫干净。
九、未尽事宜，由甲乙双方共同协商解决。
十、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。合同自签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房屋工程承包合同范文 篇七
关键词：在建工程抵押，风险防范
一、在建工程抵押内涵
在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
二、在建工程抵押风险防范
1、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范
在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。
2、在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险及防范
房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。根据《城市房地产管理法》第44条的规定，开发企业只要“按揭供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。另外，如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的，根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条：“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。”这样，怎样部分地解释原有的在建工程抵押并办理按揭贷款的新的抵押，也成为银行必须面对的问题。
已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤操作：首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环。其次，银行要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。第三，也是最重要的，银行应该尽可能地成为唯一的监管银行，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权银行作为监管银行，在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管银行签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。
参考文献：
[1] 严瑛。 房地产抵押贷款的法律风险防范[J]. 现代金融。 2010（08）
房屋工程承包合同范文 篇八
屋建筑施工中监理的作用以及如何加强施工质量监理。
关键词：房屋建筑；质量控制；原因分析；施工措施
Abstract: with the rapid development of China's market economy and the continuous improvement, a lot of civil building is widely used. This will more or less appear quality problem in building engineering, it requires that in fact we must be more strict standard to strengthen the housing construction quality management. This paper combines the practical experience in the construction of housing construction, housing construction often encountered quality problems were analyzed, the article mainly discusses the realEffects of house construction supervision and how to strengthen the construction of quality supervision.
Keywords: Housing construction; quality control; cause analysis; construction measures
中图分类号：U415.1 文献标识码：A
0引言
一般认为，现代建筑对环境问题的重新认识和定位始于能源危机。21世纪以来，随着人们对全球生态环境的普遍关注，可持续发展理念已延伸至建筑业相关领域。建筑监理等概念的提出，直接体现了未来建筑行业顺应时展的要求。
1 房屋建筑实行监理的必要性及作用
1.1 系统化管理的需要
过去几十年的房屋建筑基本是由建筑单位自己组织进行，没有一个清晰的建筑标准。如此运作，弊端很多，严重影响了房屋整体管理水平的提高，人才浪费和管理费用浪费严重。
1.2 适应市场经济的需要随着经济的全球化发展，在房屋建筑方面，实行全面、全过程的专业化、专家化、职业化的监督管理是社会进步趋势。
1.3房屋建筑监理的中心任务是协助投资人实现工程项目目标，也就是实现经过科学规划确定工程项目的投资、安全、进度和质量目标，这四大目标是相互关联、相互制约的目标系统。任何工程项目都是在一定的投资额度内、一定的投资限制条件下实现的。任何工程项目的实现都要受到时间的限制，都有明确的项目进度和工期要求。任何工程项目都要实现其功能要求、使用要求和其他有关的质量标准，这是投资建设工程项目最基本的需求。要实现工程项目并不难，但要使工程项目能够在计划的投资、进度和质量这一综合的目标系统内取得满意的结果则是困难的，这正是社会需要建设监理的原因。因此，提供管理使日标得以实现是房屋建筑监理的中心任务。建筑监理要达到的目的是“力求”实现项目目标。监理单位的监理工程师“将不是也不能成为任何承包方的工程承保人或保证人”。这是因为任何承包方与项目投资者是承发包的关系，他们要承担承包风险。项目投资者和承包方对他们的合同义务只能保证完成。而作为第三方的监理单位则没有承担他们双方义务的义务。建筑监理是一种技术服务性的活动，在监理过程中监理单位只承担服务的相应责任。建筑监理不直接进行设计、施工和材料、设备采购，所以也不承担这些方面的直接责任。由于建筑监理行业的存在，使工程项目的经济效益更高，速度更快，质量更好，因此，房屋建设监理企业仅承担整个工程项目的监理责任，也就是在监理合同中确定的职权范围内的责任。
2 房屋建筑监理的主要内容
2.1 监理招标
2.2 监理委托合同规定的房屋建筑监理权利与义务主要有：
（1）监理人的权利。1）建设工程有关事项和勘察设计的建议权；2）对于项目实施的质量、工期、投资的监督控制权；3）紧急通知，签发工程暂停令权；4）审核承包人有关索赔事件的权利；5）取得报酬和享受工作条件、生活条件和安全劳保条件等权利。
（2）监理人的义务。1）监理工程师应认真履行委托合同，运用合理的技能，认真勤奋地工作，公正地维护有关各方的合法权益；2） 合同履行期间应按照合同约定派驻足够的人员并胜任监理业务工作；3）在合同履行期间和竣工后合同终止，未经有关方同意，不得泄露与本工程、合同业务有关的保密资料；4）任何由委托人提供给监理人使用的设施及物品均属于委托人的财产，合同终止后均应完好交还。
3 施工的监理工作
3.1 进度监管
将审批过的施工总进度计划目标书，分解为各季度、月、周进度计划；依据分解的进度计划按时检查、监督与管理协商，在相关的例会上及时提出整改和调整措施并检查落实；对于完不成进度计划并严重滞后的施工工期，监理要与建设方协商，按照合同采取进一步的措施(例如索赔，赶工等）;对于非承包商原因的工期延误，应及时予以办理签证并报告甲方代表；进度控制是监理月报的主要内容，并要求用数据和表格说话。
3.2 质量控制
质量控制是监理的主要工作，内容包括：监理工程师质量管理工作的指导原则是预防为主和事前控制，抓好图纸会审、技术交底、工序管理各个环节，采取惩教措施并举以教为主，样板导引，用规范标准与数据说话。检查的土建、暖卫、电气和外观等方面存在的质量问题要督促改进，对施工中的钢筋混凝土等材料的配用及检测要核实，做好工程量的分配和质量检查，保障施工进度的正常进行。
3.3 造价审核
甲乙双方的承包合同和投标报价，分解制成工程量清单和造价表、进度款拨付计划表等。而承包商根据工程量编报月进度款申请，专业监理人员各自核准本专业的已完工并质量合格的工程量，规整工程的正常进度量，根据详细的造价清单计算出应付额，报告总监理。总监核准后签发月进度款付款通知，由甲方审核拨付，无监理签发的付款通知，甲方不付款。
3.4 竣工验收
施工单位按照施工进度表的进度划分以及设计文件和资料全部完成了施工任务后，监理依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收(也称初步验收），对使用功能复杂的工程还要进行系统功能试验、检测或系统联动试验。竣工预验收一般应有勘察设计单位参与。对于存在的问题，应及时要求承包单位整改，并对照整改通知单逐项检查落实。竣工预验收合格后，由项目总监签署工程竣工报验单，并在此基础上向建设单位提交工程质量评估报告，该报告应由项目总监和监理单位技术负责人审核签字。
3.5 工程质量保修
监理单位依据委托合同书约定的工程质量保修期的时间、范围和内容开展工作。监理单位根据现场实际施工情况和人员分配，安排监理人员对建设单位提出的工程质量缺陷再次进行详细地检查和记录，并对承包单位发出修复通知，待施工单位修复合格后进行修复质量验收并予以签认。监理人员应对工程质量缺陷原因进行调查分析并确定责任归属，对非承包单位原因造成的工程质量缺陷，监理人员应该核实修复工程的费用和签署工程款支付证书，及时与建设单位代表沟通后报送相关资料。实地查验工程质量，听取政府质监部门对监理工作的评价，并在竣工验收报告上签署意见。
3.6加强施工安全责任主体对安全监理工作
要使得监理工程师在施工安全中发挥真正的作用，必须对作为施工安全责任主体的施工单位加强监督管理，督促施工单位健全安全保证体系并切实搞好自控。为此，必须建立健全安全生产组织；建章立制，完善施工安全监理制度；运用经济手段强化安全生产的约束机制；加强安全教育，提高施工人员素质；开展安全检查，防患于未然；建立事故统计报告制度，搞好安全信息管理。
4结语
监理作为工程监督的一个重要体系，是加强工程质量的重要保证因素。不同阶段的监理工作其表现形式有所不同，大致分为施工进度的监督、质量的控制、造价审核以及竣工验收。提高施工过程监理工作的责任与义务，对提高工程整体质量具有重要意义。
总之，在房屋建设施工中监理起着至关重要的作用，关系到房屋建设质量的
房屋工程承包合同范文 篇九
关键词：建筑；质量监理；监理工程师；方法措施；监理管理
中图分类号：F253.3文献标识码：A 文章编号：
随着经济建设的不断发展，房屋建筑工程的规模也不断扩大，人们也越来越重视工程的质量。房屋建筑工程质量监理工作的优劣直接关系到房屋建筑工程质量，并有可能对国家、消费者的生命财产造成直接损失。但是，目前房屋建筑工程质量监理还存在不少问题，而监理工程师作为质量监控的主体，也未能发挥到预期的作用。因此，如何发挥监理工程师的作用，进而采取科学、有力的房屋建筑施工质量监理的方法措施，切实提高建筑工程的质量水平，是当前房屋建筑工程质量监理工作必须研究和探索的课题。
1 监理工程师应承担的主要任务
《中华人民共和国建筑法》中明确规定：实施建筑工程监理前， 建设单位应将委托的工程监理单位、监理内容及权限，书面通知被监理的建筑施工企业。建筑工程监理单位应依照法律、行政法规及有关技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，代表建设单位在施工质量安全、建设工期和资金使用等方面对承包商实施监督。在工程建设项目中，目前监理工程师只是进行施工阶段的监理工作，而这一阶段主要是质量控制。从目前情况看，让一个监理单位同时具备建设项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段的监理能力还比较困难，大多数监理公司也达不到这一水平。结合现阶段的监理工作，监理工程师的工作应重点体现在施工招投标管理和工程承包合同管理两个方面，并向设计监理发展。
2 监理工程师应该行使的主要权力
监理单位的权力会自然转化为监理工程师的权力。这是一个较为敏感的话题，容易引起监理单位与业主和承包商之间的矛盾。处理不好，势必会造成工程管理的混乱。因此，关于监理工程师的权力，应在工程建设监理合同中予以明确规定，并从以下几个方面予以区分。
2.1 决定权
监理工程师的决定权主要包括：（1）在工程承包合同议定的价格范围内，对工程款支付的审核、签认。（2）对结算工程款的复核与否定。没有监理工程师的确认，业主不得支付工程款。（3）对索赔事项的审核、确认。（4）对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否决。
2.2 审批权
监理工程师的审批权主要包括：（1）审批承包商的施工组织设计或施工方案。（2）工程施工开工令、停工令、复工令。（3）对工程中使用的材料、设备施工质量进行检验。（4） 对施工进度进行检查、监督，对工程实际竣工日期提前或延误期限进行鉴定。
2.3 建议权
监理工程师的建议权主要包括以下几个方面：（1）对工程建设相关事项和工程设计行使建议权，而不是对发现的这一问题进行自主变更。（2）要告诉承包商干什么，而不是怎么干。（3）对不合格的承包商向业主提出撤换的建议。
2.4 监理工程师应该解决的主要问题
监理工程师应当积极负责，在监理工作中应解决好以下主要问题。
1）规范业主行为，使“三项制度”良性循环，推进工程建设项目实施，并达到标书规定的目标。
2）加强对建筑法、合同法、招标投标法等法律、法规的学习，依法对合同进行管理。
3）高度重视并加强对工程建设监理合同和工程建设承包合同的深入学习和研究，因为这两个合同是开展监理工作的重要依据。
4）工程款应严格按照合同中约定的支付方式进行支付，工程量应根据投标书中的工程量清单中所列序号对照计量，对于工程变更，应按照合同中约定的计量、计价方法予以确认。对工程预付款的扣除，应按照规定予以计算和处理。随着投资主体向多元化、国际化发展，监理工程师必须胜任这些工作。
5）加强对分包单位资质的审核，严禁转包。（1）严格执行监理程序，填写“分包单位资格报审表”，并请业主认定。（2）总承包商承担分包商的责任，并对业主负责。工程报验由总承包商组织，并填写相应监理表格，报请监理工程师验收。监理工程师一般不宜对分包商直接指令。（3）监理工程师应加强对分包商现场情况的检查，做到对分包商进行
有效控制。（4）不许承包商对工程进行转包，严禁分包商再次分包。
7）承包商应加强对监理知识的学习，提高承包商对监理工作的认识，懂得监理程序与要求，以便于工程项目的实施。
8）应建立一套完整的监理人才市场体系，提供合格的监理工程师，供监理单位择优录用，以提高工程建设监理的整体水平，做到人尽其才、物尽其用，充分发挥监理人员的作用，使每个工程建设项目质量、安全、投资、工期真正达到合同预期目标。
3房屋建筑质量监理的方法措施
3.1 加强房屋建筑质量监理体系建设
房屋建筑工程的形式，为保证工程质量，建立良好的保障体系，对施工作业管理制度进行更新、调整。建筑工程单位结合现代化建筑工程指标体系，建立施工规章制度和质量监督体系，同时做好各个方面的工程管理工作。项目经理应熟悉质量标准和相关文件要求，从日常施工操作环节掌握好工程质量。在完善管理制度方面，采取贯彻“质量奖罚条例”、“质量分析制度”、“质量检查制度”、“用户回访制度”等对策。各方协同，把不同的规定内容执行到实处，借助于提高人的工作质量，来提高工程实体质量。
3.2 加强监理工程师的全局系统监理管理
加强房屋建筑施工前的监理工作，是一项多元化的系统工程，要求监理工程师对所承担的项目有系统的、全局的深入了解，及时发现问题、解决问题。对工程项目所在位置、地形地貌、土地购置、气象条件、道路、管网线路、标高、工程地质等均要有一个概括的了解。学校审查“施工组织”设计，检查施工单位的质量保证体系，加强对监理人员、施工单位管理层人员施工质量的预控教育和素质教育。
3.3 监理工程师跟踪质量检测和试验
房屋建筑施工检测的内容分为基本试验、施工试验和竣工试验等工作，应当对工程有关安全、使用功能进行抽样检测。基本试验具有法定性，其质量指标、检测方法都应按照相应的国家或行业标准执行。其方法、程序、设备仪器以及人员素质等都应符合有关标准的规定，其试验应符合相应标准方法的程序及要求，具备复检性，数据有可比性。施工试验要求施工单位加强内部质量控制和管理，在进行质量检测和判定时，关注技术条件、试验程序和第三方跟踪见证的全面性，保证其统一性和公正性。竣工抽样试验的目的是确认施工检测的程序、方法、数据的规范性和有效性，由政府监督站主持，为保证工程的结构安全和使用功能的完善提供数据。
房屋工程承包合同范文 篇十
承包人(乙方):___________________________
发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》,经协商一致，对____户主梁建设在跑马岗村建造的私有住房___签定工程质量保证书。
第一条 工程质量承包范围和内容
承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，电气管线、给排水管道，以及双方约定的其他项目。
第二条 质量保证条款明细：
双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保证如下：
⒈ 保证地基基础工程和主体结构工程能达到合理使用年限；
⒉ 保证屋面具有防水能力，房间楼层和外墙面及洗手间等具防渗漏性能。
⒊ 保证整体楼层具有抗风防水抗震能力。
⒋ 保证楼层有加高再建承受能力；
⒌ 保证房屋各楼层建筑高度达到发包方要求；
⒍ 保证房屋建筑格局适用于甲方需求。
⒎ 其他项目保证条约：_______________________________________________
______________________________________________________________________________.
质量保证自工程竣工验收合格之日起生效。
第三条 质量保修责任
⒈ 如未达到上述要求，承包人应当在接到甲方通知之日起7天内派人负责维修或重建。承包人不在约定期限内派人修建，发包人可以委托他人修理。费用由承包方负责。
⒉ 发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
⒊ 对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由当地安全建筑管理部门或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。
⒋ 除不可抗力以外造成的房屋倒塌、裂缝、倾斜等因素，乙方负全部责任。
(不可抗力：指因战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非甲乙方责任造成的爆炸、火灾、以及特大自然灾害。)
第四条 保修费用
因建筑质量出现问题而造成的修建费用由乙方承担。
第五条 其他
双方约定的其他工程质量其它注意事项：___________________________________________
______________________________________________________________________________.
本工程质量保证书，由甲乙双方在竣工前共同签署，自签订之日起即产生法律效力，本合同签订后，甲乙双方如需要提出修改时，经双方协商一致后，可以签订补充协议，作为本合同的补充合同。
甲方： 乙方：
房屋工程承包合同 篇十一
论文关键词 在建工程 抵押权 权利冲突
在建工程抵押是对传统民法抵押的进一步发展，是社会商品经济发展的结果。在建工程作为一个特殊的抵押标的物，其物质形态、性质及抵押权设立方式均与传统的物权标的物不同。传统物权法理论，并不承认在建工程抵押权，但随着经济社会的发展与房地产企业建设资金的迫切需要，尤其是房地产开发初期阶段的在建工程抵押贷款，是房地产企业的重要融资方式，因此，对物权法律制度创新性提出了要求。我国《城市房地产抵押管理办法》第三条确立了在建工程抵押制度，将在建工程这一特殊的物作为抵押权标的物，突破了物权法一般原理，为房地产企业提供了重要的、合法的融资方式；《物权法》进一步明确正在建造的建筑物可以作为抵押财产，赋予了在未进行所有权登记之前的建筑物上设定抵押权的效力，对规范在建工程抵押，保护抵押权人和购房者权益等方面起到了重要作用。
一、承认在建工程抵押权的价值基础与演进
在建工程建成之前，甚至在建成之后、进行初始登记之前，根据物权法的一般原理，建造过程中的房屋不属于不动产而是动产，是不能设定抵押权的。建筑房屋完成至何种程度，才能被认为是不动产，依台湾学者谢在全观点，建筑物如果已经达到了足以遮蔽风雨、供出入而可达到经济上的使用之时，可以认为已经成为独立物，从而成为物权的客体；反之，未达到上述标准的未完成的建筑物，仍属于各种建筑材料之组合，性质上为动产，虽然也构成所有权的客体，但是并不适用关于建筑物的法律规范。 尚属于动产的在建工程实际上是指建筑材料，尽管可以成为抵押权和质权的标的，但是其可操作性不强，债权担保的价值较小。实践中银行或者其他债权人显然不会接受以作为动产的在建工程（建筑材料）为标的的担保物权。在房屋初始登记完成之前，是不能设定抵押权的。抵押的财产必须是某项特定的财产，或者该项财产具有特定的范围。如果不特定，抵押权就无法支配抵押物，从而不可能顺利实现抵押权。一直处于变动过程中的在建工程显然是不符合这个要求的。然而实践当中房地产业发展投资资金大、建设周期长、融资渠道有限等因素，成为制约其发展的重要障碍。以在建工程作抵押满足融资需求，具有经济上的合理性。经过完善立法设计，在理论和实践上的障碍是完全可以克服。2007年颁布实施的《物权法》明确了在建工程可以抵押，并且在建工程的抵押应当办理抵押登记。 认可了正在建筑的建筑物，解决了在建工程抵押的理论障碍，在尚未进行初始登记前，设定抵押权有效，并规定了抵押权自登记时设立。提升了在建工程的担保价值，满足了现实的融资需要。
二、在建工程抵押权的设定与登记
在建工程应包括未完成的房屋建造工程以及虽然已经完成建造、达到竣工验收条件但未领取产权证的房屋建筑物。根据建设部的《抵押管理办法》的规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关在在建工程抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。这种规定是不合理的，因为房屋在办理初始登记之前已经建成，根据《物权法》第三十条和第三十一条的规定，房地产企业已经取得房地产的所有权，只是该所有权在进行登记前是不完整的，处分行为受到限制，抵押权人应在抵押权标的物形成之时相应地取得抵押权。房屋办理初始登记，并不是房地产企业取得所有权的开始，就其物权法的效力而言，仅是可以处分并且该处分具备物权效力而已。所以，在建工程抵押权人取得的抵押权并不因房屋办理初始登记后而消灭，要求在建工程抵押权在房屋办理初始登记、取得权属证书后重新办理抵押权登记是不合理的。在建工程完成后，应重新办理房地产抵押登记。这意味着在建工程抵押权在签订抵押合同并由登记机构作记载后，抵押权人取得对未来形成的建筑物优先受偿的权利，在抵押物实际存在时才发生设定抵押权的法律效力，因此，抵押合同加登记机构作记载的方式可视为预告登记，是法律在设计在建工程抵押制度时，为抵押权人设计的一种请求权保全措施。在具体实践中采取的“预登记、出具合法证明”或者“核准抵押备案登记颁发备案证明”等方式，有效解决了未取得所有权的在建工程因缺乏权利凭证或法律文件而无法进行一般的抵押权登记问题，并且通过登记机构留存的登记资料，也起到了一定的公示作用，在实践中起到了公平保障各方权益的作用。当然，在房屋办理初始登记、取得权属证书后，虽然不影响已经设定的在建工程抵押权效力，但应该考虑如何在房屋权属证书上记载他项权利的问题。
抵押权登记的功能主要是实现社会活动中的交易安全，强化抵押权的担保效力，预防纠纷并在发生纠纷后提供强有力的证据。《物权法》颁布后，已在建工程抵押的，双方签订抵押合同后并办理抵押登记后，在建工程抵押权即确立，建筑物完成后，在建工程抵押权人即自动对已经建成的建筑物享有抵押权，而不需要重新办理抵押登记。由于不动产登记管理办法尚未颁布，在实务中应如何处理还有待观察。所以，根据《物权法》的有关规定以及一般原理，在建工程抵押权设定应尽快建立和完善登记制度，在抵押物尚未取得权属证书、无法记载他项权利的情况下，建立在建工程抵押权登记簿，将在建工程权利状态和内容记载于登记簿，发挥抵押权公示作用，使利害关系人可以方便地查知权利状态，作出合理预期，避免遭受突如其来的损害，同时减少交易成本和纠纷并为发生纠纷时提供有力的证据。
三、建设工程优先受偿权与在建工程抵押权
《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于该权利性质，许多学者有不同看法：第一种观点认为属于留置权 ；第二种观点属于法定抵押权 ；第三种观点认为优先受偿权是一种区别于留置权、抵押权的具有物权担保性质的优先权 。我国法律虽没有规定优先权，但该权利具有担保特征，为承包人的债权提供担保，保证了承包人与发包人之间的交易安全，承包人行使优先受偿权时，可以直接申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先于其它债权而受偿。该权利具有追及权，即指建设工程被他人非法占有，不管该建筑物在何人的占有之下，优先受偿权人都有权请求返还。但理论界对此存在诸多分歧，且建设工程款拖欠问题本身较为复杂，所以在《合同法》实施后该制度并未取到明显成效。2002年6月，最高人民法院在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对《合同法》第二百八十六条做出司法解释，该司法解释规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”同时规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。 该司法解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。该司法解释使《合同法》的规定更为清晰，通过法律的强制性规定确立了建设工程优先权优于贷款抵押权的原则。
作为在建工程抵押权人的银行，在承包人优先权确立后，在建工程抵押物优先受偿的法律地位就被削弱。由于建设工程优先权是法律直接赋予承包人的权利，是法定优先权，并不取决于发包人与承包人的约定，且建设工程优先权不因在建工程抵押权设立时间在先即保留优先权，所以银行在与房地产企业签订在建工程抵押合同时，无法判断建设工程优先权对自身抵押权实现带来的影响。优先权或优先受偿权制度的增加会给一般的债权人带来损害，也有可能给物的担保权的持有人带来损害的事实是不可否认的，我们对此不能视而不见。保护一般的债权人，确保物的担保制度的功能也是现代法制的重要任务。 关于承包人签署放弃建设工程价款优先受偿权声明的效力问题。有学者认为“承包人享有的优先权虽然是法律规定的权利，但不论是法定还是约定，对承包人而言都是一项民事权利。对于权利，当事人既可以行使也可以放弃，只要出于权利人的真实意思表示，法律都不可干预，这是当时人意思自治原则的体现。” 有学者认为放弃优先权有违立法目的，是对意思自治和自由原则的滥用；有些学者持有条件生效的观点，认为如建设工程发包人向承包人提供有效的履约担保的情况下，要求承包人放弃优先受偿权的，承包人同意的，可以认定有效 。不能全盘否定承包人签署放弃建设工程价款优先受偿权声明的效力，应在采取有效保障承包人债权实现的前提下，允许承包人放弃该项优先权。虽然建设工程优先权为法定优先权，但由于建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，该权利涉及到交易第三人，如果非经登记则直接成立，由于不具有公开性，不利于保证交易安全，也无法避免发包人与承包人恶意串通，损害其他债权人的合法权益的情况。通过建立建筑承包人将其优先权的数额进行预告登记的制度，缓和法定抵押权与其他担保物权的冲突以及维护交易安全，使其他债权人避免遭受不可遇见的损失。
四、在建工程抵押权与消费者商品房期待权冲突
期待权指权利取得人依据法律能够确定的取得某种物权（一般为所有权或者类似所有权的权利）。 我国建立的商品房预售制度，通过事先签订买卖合同购买正在建设中的房屋，从法律上允许了在完全满足物权条件前进行财产转让。 明确了房屋消费者的期待权。在房屋买卖中，签署买卖合同时所买卖之房屋尚不具备办理不动产登记条件，为保障将来实行物权，办理预告登记，将房屋消费者已经占有购买该房屋之权利加以公示，房屋消费者即取得期待权。商品房消费者是指向房地产开发企业购买正在建设中的房屋并支付定金或房价款的消费者。消费者对商品房的期待权是基于签订的房屋买卖合同并办理预告登记手续后，对购买的房屋所有权拥有的期待权。法律上的规定对商品房消费者期待权进行了保护，对消费者在进行产权登记之前享有的合同债权，通过预售备案登记（预告登记）赋予了物权效力，即具有对抗效力的期待权，同时最高院在司法解释中也对支付了大多数房款的消费者的权利给予了物权性的保护，赋予其对抗建设工程款的优先受偿权。 商品房作为在建工程进行抵押以后，房地产企业无需停止该商品房的预售。但是一些法律规否认这一理论，如《深圳经济特区房地产转让条例》第三十条规定：“房地产开发商预售房地产应该符合以下条件：（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；……（5）土地使用权未抵押或者已经解除抵押关系。”依照该规定，在建工程抵押权与商品房期待权不会同时出现。
在建工程抵押权与消费者商品房期待权冲突可去区分两种情形：一是房地产企业先将在建工程抵押，后销售设有在建工程抵押权的预售商品房；二是房地产企业销售在建工程，商品房消费者预购商品房（即在建工程）后房地产企业又以该工程设定在建工程抵押。如果按照《物权法》规定建立预告登记制度，由于预告登记的保全效力仅及于其后设立的损害债权的行为，在预告登记之前设定的在建工程抵押权，仍享受优先受偿的效力。最高院在司法解释中对支付了大多数房款的消费者的权利给予了物权性的保护，赋予其对抗建设工程款的优先受偿权，根据最高院的司法解释，建筑工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，而交付了全部或大部分房款的商品房消费者的利益又优于建筑工程价款优先受偿。根据上述法律法规有理由推导出商品房消费者在支付了全部或大部分房款后，其期待权优先于抵押权，而不论两者设立的先后顺序。从以上的法律规定来看，两个方案产生了矛盾，在建工程抵押权与商品房期待权冲突在所难免。
根据《物权法》规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。作为抵押人的房地产企业在预售商品房时应履行征得抵押权人同意并告知受让人的义务，赋予了预售商品房（在建工程）转让时的法定限制转让权利。在实务中如果房地产企业作为在建工程抵押人和商品房预售人，在设定在建工程抵押权后预售商品房的，如果严格按照法律规定和合同约定，履行了征得抵押权人同意以及告知商品房消费者的义务后，在建工程抵押权与商品房期待权同时合法有效地存在。由于在建工程抵押权作为担保物权所具有的追及效力，倘若房地产企业不履行在建工程抵押贷款合同，而银行行使抵押权时，必将影响商品房期待权的实现，消费者即便已付清了房款，也存在无法取得该房屋的所有权的风险，而只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿。预告登记具有向后的保全效力，房地产企业在将建设中的商品房预售并办理预告登记后，其处分该房屋的权利将受到限制，不得再以建设中的商品房设定在建工程抵押。
房屋工程承包合同范文 篇十二
商品房预售交易之风险
传统的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权，再于其上兴建房屋，房屋建成后再行出售。此种方式虽在交易上，尤其是对购房人来说十分安全，但是由于我国长期实行计划经济，在房屋的需求上“欠帐”太多，加之人们生活水平及购买力的提高，房屋的供求关系的矛盾更加突出。而房屋兴建不仅耗时长，耗费高，开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下，传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方之需求。于是，“先售后建”或者“边建边售”之交易形式应运而生，即所谓房屋预售。
房屋预售，是指当事人约定，一方以分期付款方式支付价金，他方于一定时期内将房屋建筑完成，并转移所有权于他方之购房形式。另外，从购房人之角度进行观察，预售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投资、投机等因素加于其中的购买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋，在房屋兴建完成前便可能因投资获利而转卖。从开发商方面言之，开发商以购房人之资金兴建房屋，甚至其也可以向银行贷款以融资、以他人（即购房人和银行）的资金来赚取利润。至此，房屋预售制度已成为一种类似买空卖空之“期货交易”形式。
正因为房屋预售制度有着诸多益处，所以，这种交易形式目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计，目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷，起因于商品房预售制度本身的居多。归纳起来，大致有以下几点：
1、多重复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及①开发商与施工人（承包人）间的基建工程承包关系，承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系；②开发商可能就房屋预售而委托广告商作销售广告；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业之费用；④购房人也可能在房屋建造期间转与他人等等。在这诸多之法律关系间，任何一法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行，而发生不同之法律关系。
2、购房人欠缺担保。合同法上的合同关系以双务合同为原则，且双方当事人的主给付义务原则上有对价关系，也就是说自己给付之目的，在于取得相对人之给付；在对方未为给付前，自己也可以拒绝给付，这就是合同法第66条规定之同时履行抗辩权。就一般之房屋买卖，即“现房”买卖中，买受人在出卖人未交付标的物或者未转移标的物所有权前，原则上得依合同法第161条、第66条之规定，拒绝买卖价金之支付。而在商品房预售交易合同中，开发商通常仅负担在一定期限内完成房屋建造且交付与购房人的义务，而购房人则须在合同订立之后交房前给付开发商一笔为数不少的价款，在开发商交房前购房人并无依合同法第161条和第66条主张拒绝自己价款给付义务之可能性。由此可见，较诸一般的买卖，商品房预售交易制度中对购房人权益之保护显有不足。
此外，商品房预售交易也不同于合同法第167条规定的分期付款买卖和第134条规定的所有权保留买卖。按照分期付款买卖和所有权保留买卖，出卖人与买受人约定，在出卖人将标的物交付于买受人后，买受人得分期支付价款。此种类型多见诸汽车等金额较大的买卖合同。在此两种买卖交易中，买受人一般可立即占有标的物并即时享受消费标的物，同时又可通过分期付款方式减轻其价金支付的负担，实则属于出卖人对于买受人融资合同类型。反观商品房预售交易，购房人在房屋交付前即有给付价金之义务，在其给付大笔“首付金”以及随后分批交付房屋价金之后，仍无法向开发商主张任何权利，其情形实则属于购房人向开发商融资之类型。与其他融资方式相比，如根据分期付款买卖，买受人未支付之价金达到五分之一时，出卖人可请求支付全部价金或者解除合同，如解除合同，出卖人得请求买受人支付标的物之使用费；根据所有权保留买卖，买受人未履行支付价款或其他义务的，出卖人仍拥有标的物的所有权；银行借款与贷款人往往要求贷款人提供抵押或者保证人以担保其对贷款人之返还请求权；融资租赁中出租人（融资人）可先以买卖方式取得租赁物的所有权，然后再以租赁方式使租赁物的承租人取得租赁物的使用利益，而出租人仍可以保留租赁物的所有权。而购房人提供资金与开发商建造房屋并无任何担保。显然，商品房预售交易制度在先天上就对购房人极为不利。
3、交易标的之不可预见性。商品房预售交易合同是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。更何况，开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，以致完工时不符合订立合同时之预期约定。
4、履行周期长。一般之买卖合同成立后，出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。而在商品房预售交易中，从订立合同到房屋建竣需相当时日。在房屋建造过程中，开发商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素发生变化。此外，经济景气与否，建筑材料之涨跌等等，也可能在订立合同后房屋完工前影响房屋之建竣。当然，购房者固然可得解除交易合同，但实际情况是，一则如要解除合同，购房人要受交易合同约定条款的诸多限制，其结果一般而言，总是使购房人处于不利之地位；二则从订立合同到房屋建竣前已经过相当时日，在此期间，很可能还出现过其他诸多的购房机会由于此项交易合同之成立而不在购房人的考虑之中，如要解除合同不仅此项交易目的不能实现，而其他机会也被丧失；三则在房屋建竣前，购房人已投入大量资金，处于欲罢不能的境地，使得购房人不论怎样顾虑重重，也不敢轻易解除合同，如购房人竟然敢于解除合同，则要至少损失数千上万元之资金。
由以上可知，商品房预售交易在先天上即存在容易滋生法律纠纷之特性。为减少此类纠纷，或者说为使购房人之权益更有保障，就商品房预售交易之法律性质，实有探讨之必要。
商品房预售交易合同性质之争议
商品房预售交易合同之法律性质，当属合同法中之何种典型合同，在学说及实务上不无疑义。归纳起来有以下几种观点：
买卖合同关系说。此为我国台湾地区和大陆实务上所持见解。其理由为，开发商与购房人所约定者通常为财产权转移问题，并无劳务给付之约定，因而当事人之意思重在工作物所有权之转移。我国大陆亦采此规定。最高人民法院在“解释”中开宗明义指出：“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件……制定本解释。”“解释”第1条规定，“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人交付价款的合同。”
承揽合同说。此为德国实务上及学说上之见解。我国台湾学者廖义男、刘宗荣、刘得宽、杨淑文等持承揽合同说之观点。其主要理论根据有：
1、按商品房预售合同系由购房人以分期付款方式，按工程进度支付价款，开发商可将购房人前期支付之价款，用于支付后期工程之费用。因而开发商所提供之地基以及建材，其资金来源实际上均由购房人所预付，其与承揽中由定作人提供材料并无不同，而承揽人以此资金代购材料仅不过是代劳购买，系属台湾地区“民法”第529条、第545条（相当于合同法第398条）定作人预付必要费用之情形。
2、在商品房预售制度中，开发商多利用购房人之资金经营建筑业务，开发商本身实际上仅具有商品房预售制度关系人间之召集以及担当轴心作用，并借此牟取利益的人，如因此即认为开发商为出资兴建房屋的人，显与社会现实不符。故应认为系由购房人提供资金，由开发商代购材料之承揽合同。又因为在开发商与购房人之间，购房人出资最多，承担的风险最大，现行法律对其又无特别保护，为法益衡平原则，故在权利归属不明时，应为有利于购房人之解释。
此外，尚有承揽与买卖混合合同说。此说之所以认为商品房预售交易中含有买卖关系之成分，系着眼于土地私有制度。在德国及我国台湾地区，土地之所有权为个人所有。开发商欲兴建房屋除在自己之土地兴建或者开发商与土地所有人合建外，须先取得兴建房屋之土地，而土地之取得为有偿，即以买卖方式取得。如此，房屋需求者在取得房屋时（承揽关系），亦同时购买了房屋之地基（买卖关系）。前文所列举之我国台湾学者，实际上亦采此观点。
买卖与承揽的区别
商品房预售交易之特征，与买卖和承揽均相近，其究为买卖或承揽，涉及到不同的法律效果。如果是买卖关系，则买受人在与出卖人订立房屋买卖合同后，尚须待出卖人转移所有权于自己，在其转移所有权之前，自己并不当然取得房屋所有权，也就是说，如买受人要取得房屋之所有权，尚需出卖人之行为，即转移所有权的行为，由是买受人房屋所有权之取得属于继受取得。相反，如果是承揽关系，除承揽人（即开发商）以自己之材料并施以劳务外（即包工包料）外，由定作人（即购房人）提供材料，承揽人施以劳务时，定作人对工作物（即房屋）不论其是否完成，均对工作物拥有所有权，这种所有权之取得，为原始取得。因此，将商品房预售交易合同究应认定为买卖抑或认定为承揽，于当事人之权益影响甚巨。故应探讨买卖与承揽之区别何在。
一、法律规定意旨
合同法第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这就是说，依合同法第138条、139条、141条之规定，出卖人负有交付标的物与买受人，并使其取得该标的物所有权的义务，而买受人则依合同法第159条至161条之规定对于出卖人有交付约定价款以及依第143条、146条规定受领标的物之义务。（当然，受领标的物，究为买受人之义务，还是风险责任之承担，学界尚有分歧，由于本文主旨所限，对此不作探讨）。出卖人依前述规定所负担者，是为权利而获取义务。如果出卖人无法使买受人取得完整的权利，或者第三人仍得对买卖标的物主张权利，则出卖人依合同法第150条之规定负有权利瑕疵担保责任，而买受人得依合同法第107条规定行使权利。又买卖之标的物不须买卖成立时即已存在，将来之财产或权利亦无不可。
反之，依合同法第251条之规定，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽人之义务为完成一定之工作。一定工作之完成即为承揽合同之标的，这也是承揽合同与其他合同区别之要素，舍此区别要素，似无他法予以界定。所谓完成工作，系指施以劳务而完成一定之结果，即工作成果。
承揽合同与买卖合同之区别在法条文义上非常明确，买卖系规定关于已完成物品之财产权转移问题；承揽则系规定物品之完成或其结果之达成。但实际上当承揽人将其已制成之成品，即工作成果与定作人之报酬互相交换时，与买卖之区分即有困难。
二、承揽人完成一定工作之义务
如前所述，出卖人依合同法第138条、139条及141条之规定负有使买受人取得所有权或其他权利义务。因买卖属于一次性的给付交换，标的物应由买受人终局取得。
而承揽人则有完成一定工作，交付工作成果之义务，承揽人所应完成工作的内容，形态多样，不可胜数。可能是一位专家的精致手工制品（如工艺品），或需要大量履行辅助人构造复杂的工作物（如三峡工程）。而出卖人则无此完成一定工作之义务。承揽与买卖之区别主要就在，究竟合同标的物之完成属于让与人之义务，还是属于合同成立之前的范畴。
因此，如合同标的物在合同成立时已完成者，通常属于买卖合同；合同标的物在合同成立时尚未完成，但当事人之目的仅在取得标的物，而不在乎标的物是否为让与人所制成，则亦属买卖；或者合同之主要目的在于转移财产权，但当事人就标的物亦附随约定应为之安装，则当事人间所成立者亦为买卖合同，安装仅为出卖人之附随义务。
是故买卖与承揽之主要区别乃在于当事人一方是否有为他方完成一定之工作义务，并以之为合同主要目的以为断。如当事人订约时之主要目的乃在于一方当事人完成一定之工作，既使完成后有转移所有权于他方的义务（如包工包料之加工定作），亦不得以之为由而认定为买卖合同，因为另一方当事人所注重者乃在于定作人或加工人为谁；反之，如当事人一方为他方完成一定之工作，而将此标的物所有权转移于他方，但当事人间对此标的物系由何人完成并不在意者，则完成一定之工作非当事人合同之目的，当事人之意思乃在于所有权之取得，此合同亦应认为是买卖合同。由上述以观，承揽关系重在一定工作之完成及一定工作成果之交付；而买卖关系则重在标的物所有权之转移。
三、法定期间
1、买卖
出卖人所负物之瑕疵担保责任，规定于合同法第148条之中。根据158条第二款的规定，买受人与出卖人没有约定标的物数量或质量检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。此两年期间，即为诉讼时效期间。对于短期诉讼时效期间之法律意旨在于，买受人主张瑕疵担保之可能性对出卖人而言显具有权利状态之不稳定性；此外，物交付后时间愈久，举证之困难就愈增加，因而瑕疵担保请求权之短期时效可及早确定当事人之权利义务状态，即有其存在之必要。
2、承揽
反之，承揽之瑕疵担保责任，其权利存续期间则较长。依建筑法第60条1款之规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。第62条规定，建筑工程实行质量保修制度；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。由建筑法之规定可知，承揽关系中之建筑物，即工作成果，其保修期限较之买卖关系中的标的物之保修期限为长，由此进而可以推知，建筑物保修期限之所以较长，是因为承揽人所应承担的建筑物瑕疵担保责任之期限存续时间较长；自定作人方面言之，其请求承揽人承担物之瑕疵担保责任请求权期间较长。因此，于定作人较之买受人更为有利。
然建筑物之保修期限究为多长？建筑法中只规定了原则，具体期限并未规定，正因为如此，遂有疑问生焉。建设部于1993年11月16日的《建设工程质量管理办法》第41条第1项规定的保修期是，民用与公共建筑，一般工业建筑、建筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年。然此规定的效力如何颇有探讨之必要。本文认为，该办法从的时间上早于建筑法，从后法优于前法之原则上看，建筑法之效力应优于该办法；从法之位阶上看，建筑法为法律，该办法为行政规章，法律之效力应强于该办法。在此认识的基础上可进一步分析二者之间是否有矛盾冲突，从而认识该办法是否有效。为说明此点，拟从以下二点论之：第一，建筑法虽未明确规定具体的保修期限，但从该法第60条及62条的规定方面言之，对于建筑物之保修期限应当较长，至少应长于一般动产的保修期限。而一般动产的保修期限尚不能少于二年，而对于建筑物这种价值较大且关乎使用者、居住者重大使用利益和人身安全之标的物的保修期限反不及一般动产，显然缺乏合理理由，故建设部之办法规定的建筑物的土建工程的保修期为一年显然与社会一般观念严重不符；第二，从诉讼时效期限上言之，该办法亦有严重不合理之处。该办法第45条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼期限为一年，此与民法通则第135条，产品质量法第45条规定的2年也相抵触。在此，该办法显然将因建设工程质量存在缺陷造成的损害与民法通则第136中因侵权行为造成损害的诉讼时效期间相题并论，十分不妥。因是之故，建设部的办法不能作为建筑物主体工程保修期限的法律根据。
商品房预售交易合同之法律性质宜定位为承揽合同
商品房预售交易之法律性质为何，不论在德国还是在我国台湾地区均为实务上及学说上之重大争议问题。台湾实务上向来认为商品房预售交易为买卖，我国大陆实务及学说上亦持此见解。德国法上则往往将当事人就房屋建造所订立之“买卖合同”认定为承揽的法律性质，二者见解大异其趣。本文试图对商品房预售交易合同的解释，并进行利益上的衡量，以说明此种交易为承揽而非买卖。
一、对商品房预售合同的解释
依合同法第125条、第41条的规定，对合同的解释，不得拘泥于当事人所使用的文字，应根据订立合同之目的，探求当事人真实之意思。为此应斟酌订立合同时以及过去的事实，本于经验法则，基于诚实信用原则而为判断。就商品房预售交易合同之内容而言，当事人确有约定关于房屋所有权之转移及取得问题，但亦有敷设管线、绿化以及休闲设施之约定。更为甚者，商品房预售交易合同的付款方式均以房屋兴建过程，而非以日期为付款期限。而将这些约定定性为买卖，而不认有任何劳务之给付约定，从而不认有承揽之法律性质，似有不妥。
二、当事人利益之衡量
商品房预售交易之合同性质究为买卖抑或承揽，不仅在于其给付义务之差异，更在于法律效果之不同。买卖以现物或可代替之种类物，且短期内可一次履行转移义务完毕为其合同典型；而承揽人完成一定之工作，通常需较长之时间，无法一次提出给付即得完全履行其给付义务。如将商品房预售交易之法律性质定性为买卖，于购房人极为不利。理由如下：
1、依一般买卖，如依合同法第166条之规定，出卖人可分批交付标的物。然依交易习惯，在此种买卖，买受人即可在受领全部标的物后再付款，也可在受领一批次的标的物时付一批次的价款。无论属于前者还是后者，均以出卖人先交付标的物后有收取价金之权利，换言之，出卖人有先履行义务。而在商品房预售交易中，却反其道而行之，出卖人有先收取房款之权利，而买受人则有先付房款之义务。此等差异，非以“当事人可排除法律任意规定之适用”而能解释。虽然先付款后交房系我国目前房地产交易市场之惯行，然此“惯行”似不属于善良风俗，故纵有此约定，也应受合同法第7条规定之限制。
2、就商品房预售交易中，开发商与购房人订立合同中之合同条款，无一例外地为开发商所提供之格式合同。就格式合同之提供本身，即表明开发商与购房人相比，具有强势地位。而且，其格式合同之内容，几乎毫无例外地为有利于开发商之约定，其方式或增加自己之权利，或增加购房人之义务负担，或二者兼有。同时，对格式合同的内容，开发商虽给购房人审阅，但却仅限于在开发商之经营场所；更习以为常者，购房人如就内容提出修改或增删，断无可能。于此情形下，仅以交易合同冠以买卖（或销售）之名，并以有转移所有权之约定，即认为买卖性质，于购房人而言，显有不公。
3、商品房预售交易中，其交易既有买卖关系之特征，又有承揽关系之特征，但又不完全同于买卖或承揽之特征，在此情形下商品房预售交易究应属于何种法律性质，应为有利于消费者（购房人）之解释。故应定位为承揽关系。
4、购房人承担了太多之风险。除本文前已述及之房屋预售的各种风险外，自购房人方面观察，如认为商品房预售交易为买卖性质，购房人还要承担下列风险：
1）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，然施工人有合同法第286条、287条和264条之保护，施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
2）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，不啻又是一种风险。
3）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；有抵押权、质权之债仅人就该抵押物，质押物有优先受偿权；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
房屋工程承包合同 篇十三
关键词：房屋建筑；竣工交付；质量责任
我国城市化进程的速度不断的加快，人口大量向城市涌入，因此房屋建筑也在不断的增多，建筑速度也不断的加快，所以在房屋建筑竣工交付使用之后往往会出现很多问题，这些问题和矛盾有时难以解决，使得人们的利益遭受了一定的损失，所以一定要明确房屋建筑竣工交付后的具体责任，使人们的利益受到有效的保护。
1 房屋建筑竣工交付后的质量责任
1.1 在房屋建筑质量保修期内的责任。质量保质期之内的责任在建筑竣工交付使用后的第一个质量责任期。我国《建筑法》明确规定，在竣工交付验收后的工程建筑，必须要符合我国规定的建筑工程质量标准，并且要有完整的工程技术经济资料以及已经签署的工程保修书，还要具备国家规定的其他相关条件。对于在保修阶段的质量责任，只要发现建筑质量有问题，不论是否有损害，施工方都要义务的进行修复，若造成了一定的损失，施工方还要承担相应的赔偿责任，如果出现的质量问题不是施工一方造成的，施工方在进行保修周后，可以向责任方索要赔偿。
1.2 在房屋建筑质量保修期外的责任。在房屋建筑保质期满后，就是另一种责任的开始，就是损害赔偿期间。住户业主在一段时间内可以向相关责任人索要损害赔偿。损害赔偿的期间限制根据法律或者相关合同规定的不同而不同。在建筑质量保质期后的损害赔偿只有质量出现的时候才可以主张赔偿，而且并不是一切损害都能够获得赔偿。我国《建筑法》规定：建筑物的主体结构、地基和其他部位在保修期满之后，只要是由于质量问题造成损害的，都可以要求责任人承担赔偿。
2 房屋建筑竣工交付后的质量责任的界定
2.1 与业主订有合同者都应该承担责任。房屋的业主有可能只与房地产开发商或与勘察、监理、设计、施工、一级设备采购方的一方或者各方存在合同关系，我国建筑法对签订合同者以及业主双方建筑工程质量责任都作出了相关的规定：在房屋建筑竣工交付使用之后，由于工程质量不合格而造成损害的责任者，与业主有各种合同关系的对应方都可能成为损害赔偿的责任者。
2.2 和房屋业主没有合同关系的责任方。（1）政府工程质量监督部门。对于房屋建筑质量验收备案制度我国做出了相关的规定，改变了政府直接参与验收的模式，把监督集中在了建筑施工图纸的审查以及建筑竣工验收资料的备案以及抽查上，其对建筑工程验收程序、组织形式有监管的责任。（2）房屋建筑的承包商和分包商的责任。我国建筑法规定：房屋建筑实行总承包的建筑工程质量将由总承包单位对其负责，总承包商把工程分包给其他的建筑单位应该对分包单位承担相应的连带责任，索赔方可以按照合同规定要求总承包单位承担相应的连带赔偿责任。比如由于建筑桩基质量问题造成建筑破坏或者变形，分包单位无力赔偿损失时，总承包单位就会承担相应的来带赔偿责任。（3）房屋建筑供应商的责任。房屋建筑的材料的供应有很多厂商。其涉及结构和安全的建筑材料在施工前，施工单位有责任对建筑材料进行检查或者对相关的质量保证书和检测报告进行核实并送有资质的检测单位检测；监理单位有义务对建筑材料进行抽查及核实质保书和合格证并进行见证取样送检。根据我国《建筑法》的相关规定，施工单位和监理单位都要承担建筑材料质量问题的责任，提供材料的供应商则需要按照《产品质量法》等相关规定承担材料质量的责任。比如砼厂给施工方提供的商品质量不符合建筑设计的要求而造成建筑结构强度不足，这时砼厂就要承担相应的赔偿责任。
3 房屋建筑质量缺陷及负责
3.1 设计缺陷。建筑设计图纸以及设计文件的疏漏和错误会对房屋建筑的质量造成直接的影响，其设计人员应承担相应的建筑设计责任。
3.2 房屋建筑在施工过程中的缺陷和责任。在房屋建筑施工过程中的缺陷是由建筑的施工单位所以引起的，所以其责任应由施工单位来承担。
4 结束语
随着经济的不断发展，对房屋建筑竣工交付后的质量责任的探究有着十分重要的意义。其会在很长一段时间内对房地产开发企业、施工企业的形象和经济效益造成直接影响；并对政府质量监督部门界定房屋建筑交付后质量投诉问题的责任主体界定提供借鉴。所以，要对房屋建筑竣工交付后的质量责任重视起来。
参考文献
[1]刘志杰，傅振南，寇占伟，刘占奎。对“建设工程质量保修”实施中有关问题的探讨[J].住宅产业，2009,(12)
[2]王洪亮。交往安全义务基础上的物件致损责任――《侵权责任法》第11章“物件损害责任”的理解与适用[J].政治与法律，2010,(05)
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