商业地产招商方案（通用6篇）

2023-10-28 12:55:00

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商业地产招商方案篇一

个人基本简历姓名：国籍：中国个人照片目前所在地：广州民族：汉族户口所在地：湖南身材： 182 cm 70 kg 婚姻状况：未婚年龄： 28 岁培训认证：诚信徽章：求职意向及工作经历人才类型：普通求职应聘职位：百货/连锁/零售服务类：卖场策划/招商总监房地产开发/策划经理/主管商业地产全程策划操盘(项目负责人) 经营/管理类策划总监(营销/品牌推广) 工作年限： 5 职称：中级求职类型：均可可到职- 随时月薪要求：面议希望工作地区：广州广州广州个人工作经历：一、it卖场／大型商场／大型商业地产操盘运作（商业地产开发、拓展连锁行业）就职企业：广东金桥集团实业有限公司就职时间：xx年3月xx年1月职务：策划总监／项目负责人／招商总监／商业地产项目运营操盘手下属员工：8-35人（包括：新项目开展27人左右招商管理团队及固定的8人项目拓展策划团队），工作直接汇报董事总经理。职权执行： 1、全程负责各商业地产项目开发实施策划方案拟订、项目操盘、商场铺位装修平面规划、铺位通道设计、人流导向设计、铺位规格规划、项目团队组建、人员培训、项目招商、项目预算、卖场招商期间以及开业后期运营宣传推广包装策划实施等； 2、监督策划实施各连锁卖场开业、店庆、节假日促销、招商交流会、集团主要会议等大型户内外活动； 3、负责对新开发的卖场，组建实施卖场管理人员（楼面、安保、清卫、招商）的招聘、培训以及职能分配； 4、负责全国各连锁卖场促销活动方案策划拟定执行；卖场人流、卖气促升活动方案拟定及监管执行； 5、负责宏观调控并组织解决各连锁卖场经营过程中出现的卖场经营定位不准确、市场冷淡、经营不景气、卖场人气低落、卖场购买率低下、商户不稳定、商户交租困难等情况； 6、组织实施全国大型城市it商圈卖场经营市场调研方案，进行专业市场可行性分析定位，实施拟定金桥xx年连锁事业战略方案； 7、监督执行公司行业门户网站《中国二手电脑网》.cn网上电子交易平台策划宣传推广；二、创办餐饮公司（餐饮、快速餐饮连锁行业）创办企业：office 85中联实业有限公司创办时间：2005年6月-xx年3月创办形式：合作自主创业，启动资金50万左右。（离开时3家直营店月营业额65万左右）职务：执行总经理下属员工：约58人（包括后勤行政部、市场拓展部、客服部、配送部、厨味部、采购部）；职务执行： 1、负责安排执行、管理公司运作的一切事宜； 2、管理组建公司运作的人事、市场、财务等部门，并协调分配公司各部门职能及执行力的落实；建立公司管理系统、部门人员设置； 3、拟订开发公司市场营销战略方向，组建营销队伍，洽谈企业合作、品牌加盟连锁、市场区域分销等合作事宜； 4、组建公司餐饮配送系统、厨房系统、采购系统；决策连锁店面的选址、策划、装饰、格局、经营模式等；三、矿泉水饮料／街铺门店及大型超市产品营销，产品经销商开发建立／快速消费品行业就职企业：广东甘泉食品饮料有限公司（甘纯氏矿泉水）就职时间：xx年12月xx年5月职务：市场策划部经理／总经理助理下属员工：8-35人（包括：新项目开展27人左右招商管理团队及固定的8人项目拓展策划团队），工作直接汇报董事总经理。职务执行： 1）、xx年甘纯氏蓝色健康之旅，第一届甘纯氏杯三人篮球争霸赛；户外大型推广活动策划（活动延续为7场，为期2个多月时间）。 2）、甘纯氏350ml 、500ml支装／桶装矿泉水市场推广活动、赞助活动策划并监督执行。甘纯氏支装/桶装矿泉水市场广告宣传的策划并监督执行。甘纯氏支装/桶装矿泉水的促销方案策划制定并监督执行。 3）、甘纯氏品牌推广策划及执行。 4）、监督执行企业内部策划（设计-制定-成品-输出确认）（桶装水形象店、加盟店店面策划）（瓶装水/桶装水电视广告、报纸广告、杂志广告市场推广策划）。 5）、总经理助理工作四、专业线、日化线化妆品行业就职企业：香港楠圣菲（ nsk-ii ）国际化妆品有限公司就职时间： xx年2月-xx年12月职务：市场策划＞董事长助理＞企划总监＞副总经理下属员工：5人－40人左右 ,工作直接汇报到总经理 1、带领公司团队成功策划 xx年9月12 日广州美博会推广干洗脸项目。美博会现场成功签约325万，会后追回签约合同现金260万。 2、终端维护及建设、区域团队管理、销售策划及促销政策制定等。监督公司各区域市场开发进度及沟通、协调各区域员工管理的问题。 3、组织全国各地项目招商、终端活动策划实施执行；执行董事长助理工作。终端维护及建设、区域团队管理、销售策划及促销活动制定等； 4、企业策划设计、制定、成品、输出确认（加盟店店面策划；招商会展会形象策划；电视、报纸、杂志广告市场推广策划；企业品牌宣传推广策划）。教育背景毕业院校：中国地质大学最高学历：本科毕业- xx-07-01 所学专业一：电子信息工程所学专业二：企业策划/ 工商管理受教育培训经历：教育学历说明：（1）xx-xx 中国地质大学电子信息工程本科毕业学士学位。（2）xx.7-至今中国地质大学工商管理专业本科毕业（自考）（3）xx.6xx.8 中山大学商业地产策划获市场策划师、美国macromedia认证。（4）、xx年2月xx年8月决策资源房地产策划高级经理人研修班房地产/商业地产策划专业（全程操作学习正佳广场购物中心、太古汇项目运作操盘，钻研探讨购物中心、各行业专业卖场、社区商业街、步行商业街等商业地产项目运营操盘技巧以及运营趋势）。本人商业地产项目成功全程策划操盘案例： 1、《南京金桥电脑广场》项目担当职务：项目负责人；地址：南京市珠江路648号(原南京数码港)；规模：1-4层，总面积9800㎡ 2、《西安金桥电脑广场》项目担当职务：项目负责人；地址：西安市雁塔路19号中段；规模：共二层，一层、二层总面积3400㎡ 3、《合肥金桥电脑广场》项目担当职务：项目负责人；地址：合肥市金寨路162号；本项目规模：共一层，一层总面积2800㎡ 4、《上海金桥电脑广场》项目担当职务：策划总监；地址：上海市闸北区宝山路111号；规模：共二层，一层、二层总面积6500㎡ 5、《广州金桥电脑城三楼板卡配件批发大世界》项目担当职务：项目负责人；地址：广州市石牌西路111号；规模：三楼整层4200㎡ 6、《广州金桥电脑广场西门口店》项目担当职务：项目负责人；地址：广州市中山六路420号颐高广场二楼；规模：项目面积1100㎡ 7、《广州伟腾负一层数码配件批发大世界》项目担当职务：项目负责人；地址：广州市石牌西路88号；规模：整层面积2400㎡ 8、《北京中关村金桥电脑广场》项目担当职务：策划总监；地址：北京市中关村西区8号地；规模：共15层，总面积1.5万㎡语言能力外语：英语良好国语水平：良好粤语水平：一般工作能力及其他专长 [工作经验] 近5年董事长助理、策划总监、副总经理、招商总监、市场策划、市场管理、渠道拓展、管理执行工作经验； [商业地产运营操盘能力] （1）、商业地产项目全盘策划运营（it卖场、服装品牌城、购物中心、百货商城、商业街、临街商铺、专业市场、大型商用仓库、社区楼盘等）（2）、商业地产项目实施策划方案拟订、商场铺位装修平面规划、铺位通道设计、铺位规格设计、团队组建、人员培训、项目招商、项目预算等（3）、it、百货、服装等行业商城大型促销、店庆、开业、招商会、坐谈会、市场调研等活动全盘策划执行；（4）、擅长拯救商业地产项目经营低弥、不理想的商场，如招商不理想、人气冷淡、消费购买率低、经营定位不佳等卖场；（5）、擅长大、中、小型地产或者商业地产企业品牌价值链全程策划包装；连锁品牌渠道建立及管理输出； [语言能力] 普通话：优秀英语：良好粤语：一般； [计算机能力] （1）擅长运用及搭建电子商务平台（网站）进行实物经济推广/项目推广策划／产品推广及销售等；（2）熟悉计算机网络局域网组建和维护；（3）精通平面制作软件photoshop、coreldraw 、pagemaker、 iiiustrator 等；网页设计软件 deamwewermx fireworks mx flash、mx等；mcrosoft office办公系列软件。 [市场管理能力] 对市场的反映比较敏锐，熟悉市场业务的推广及拓展，擅长活动筹划及推广、终端维护及建设、区域团队管理、销售策划及促销政策制定，对于销售渠道建设及规划、连锁经营、终端规划及工程项目拓展等有较深的经验和理解； [企业管理能力] 能依据企业战略制定人力资源战略及规划并以强执行力落实；能对企业人力资源管理进行基于战略的诊断，提出可行的解决方案；了解人力资源信息化系统，有人力资源信息化管理观念和实施意向。良好的招聘技巧；文字处理能力强，掌握各类公文的写作技巧，擅拟企业人事管理制度、规定和办法。善于协调公司内、外部各种关系； [市场、营销策划能力] （1）、擅长招商实施执行、终端活动筹划实施；（2）、擅长拟定可行性营销策略短期促销推广活动方案；（3）、可根据企业经营现状制定及组织实施营销管理方案及策划、推广政策；（4）、擅长市场、销售部日常管理执行实施； [企业宣传推广能力] （1）擅长制定长远、高效的企业宣传广告策划方案。（2）擅长监督熟练完成宣传广告的设计、制作、价格评估、成品输出；（3）擅长负责新项目的开展推广及管理执行。 [基本能力表现] 沟通协调能力强，亲和力强，员工关系融洽；有激情，有强烈事业心，性情随和、坚毅、沉稳。具有较强的谈判技巧和商务控制能力。善于交际，沟通力强，刻苦敬业，不断更新充实自我，善于学习，以适应信息化时代对创新者的要求。熟悉市场运作，经历4年多的磨练使我对中国各行业的市场运作、管理有了更深的思考和理解。详细个人自传尊敬的阁下：您好，您能浏览在下的简历我实感荣幸。本人通过2年多多个商业地产实际操盘案例（专业市场）并且不断通过学习以和吸取商业地产行业经验，目前已非常熟悉和精通it、百货、零售、服装、购物中心等商业地产项目操盘/策划/运营，故本人十分希望企业单位能提供良好的平台，促使本人经验资本有效地转化为生产力，实现双赢。本人在商业地产方面擅长： [擅长一]：商业地产项目全盘策划运营（it卖场、服装品牌城、购物中心、百货商城、商业街、临街商铺、专业市场、大型商用仓库、社区楼盘等）[项目操盘]； [擅长二]：商业地产项目实施策划方案拟订、商场铺位装修平面规划、铺位通道设计、铺位规格设计、团队组建、人员培训、项目招商、项目预算等 [擅长三]：it、百货、服装等行业商城大型促销、店庆、开业、招商会、坐谈会、市场调研等活动全盘策划执行； [擅长四]：擅长拯救商业地产项目经营低弥、不理想的商场，如招商不理想、人气冷淡、消费购买率低、经营定位不佳等卖场； [擅长五]：擅长大、中、小型企业品牌价值链全程策划包装；连锁品牌渠道建立及管理输出；诚：非常感谢您浏览完我个人的工作历程。在此为感谢您辛苦的付出，后生送给您一句话：细节将决定一个企业、一个品牌真正意义上的成败，单纯销售只是短期利益，品牌销售则有无限的利润空间，请牢牢珍惜和把握品牌在发展过程中每一个细节的培育和成功。预祝贵企事业蒸蒸日上。祝商祺！自荐人：苏光杰

第2篇：电子信息工程类专业求职简历表格

个人基本简历姓名：国籍：中国个人照片目前所在地：广州民族：蒙古族户口所在地：内蒙身材： 170 cm kg 婚姻状况：未婚年龄： 26 岁培训认证：诚信徽章：求职意向及工作经历人才类型：普通求职应聘职位：电子/邮电/通讯类：销售经理计算机类客户经理市场销售/营销类区域销售经理工作年限： 2 职称：无职称求职类型：全职可到职- 随时月薪要求： 5000--8000 希望工作地区：广州个人工作经历：公司名称：

北京中创信测科技股份有限公司

商业地产招商方案范文篇二

一、指导思想

围绕市委、市政府“实施四大主体战略，构筑四个支撑，实现三个转变”的发展思路，坚持全民招商与专业招商相结合，以优化升级传统产业、培育壮大新兴产业为重点招商领域，以长三角、珠三角、环京津等产业聚集区为重点招商区域，以世界500强、央企、国企和行业龙头为重点招商对象，以更紧迫的危机意识、更开放的理念、更清晰的思路、更明确的目标、更有力的措施，开展百日招商活动。推进小团组、精细化和专业化招商模式，通过一对一上门深度对接，力争签约一批项目、落地一批项目、建设一批项目，努力提升我市对外开放水平，推动招商引资实现新突破。

二、总体目标

各乡镇办、市直各单位通过开展百日招商活动，着力引进一批重大战略支撑项目，确保完成外资引进3000万美元、内资完成22亿元人民币的全年招商引资任务目标，并力争完成外资5000万美元、内资25亿元人民币。具体要求是：

（一）项目引进有大突破。依托产业优势，发挥园区、企业的主体作用，集中人力、物力、财力进行招商引资大会战，争取引进一批大项目、好项目。

（二）项目质量有大提高。重点引进符合国家产业、环境政策要求，对我市主导产业提升拉动作用强、产业产品生命周期长的项目，力争超额完成市政府下达的签约3亿元以上项目2个，利用外资500万美元以上项目1个的任务目标。

（三）项目落地有大成效。加大招商项目落地推进力度，对500万美元以上或1亿元以上重大招商项目实行市级领导分包机制，明确一名市级领导牵头、一个责任部门主办推动，切实加快项目落地开工进度，推动项目早日落地开工、早日投产达效。

（四）园区发展水平有大提升。积极参加省、市业务培训，并组织我市有关单位考察学习先进地区园区发展经验，进一步解放思想、转变观念、创新举措，不断加强对产业园区的培育建设。在大力推动省级经济技术开发区发展的同时，注重对金马岭、金丰、金康等各类产业园区的开发培育，充分发挥园区在资金、人才、技术、产业等方面的聚集效应，吸引广大上下游产业项目入园发展，不断将园区做大做强、做精做专，打造我市经济发展新的增长极。

三、活动安排

（一）参加市组织的招商活动。

1、京津招商活动。积极参加市组织的京津招商活动，针对国内外500强、央企、上市公司、国外驻华商务机构，重点围绕新能源、新材料、玻璃、装备制造等产业，认真谋划对接项目，细化投资分析，一对一上门对接洽谈。

2、厦门招商活动。以第届中国国际投资贸易洽谈会为契机，结合我市实际，重点做好在举办的“（）陶瓷产业项目推介会”后续工作。同时，要进一步加强与台湾、香港等地客商的沟通联系，争取引进台资、港资项目落户我市。

3、招商引资务实操作及园区建设培训活动周（9月14日-9月19日）。按照市要求，组织有关招商办、园区负责人参加在江西新余部级开发区举办第二次招商实务与园区建设提升培训班。学习考察江西新余优秀园区建设及管理经验，提升我市园区建设发展水平，提高招商人员业务素质和实际操作能力。

4、推动重大招商项目活动（9月下旬）。积极参加市政府组织的赴外省市招商洽谈活动，力争推动并签约一批重大合作项目，推进招商引资工作深入开展。

5、赴“珠三角”、“长三角”招商活动月（9月下旬-11月底）。学习借鉴威县、南宫整体引进广东电子信息产业、小家电制造产业模式，抓住该地区部分产业转移机遇，组织精干小团组，深入“长三角”、“珠三角”地区，广泛宣传我市投资优势，深入挖掘转移项目，找准有产业转移意向的客户，逐个上门对接，力争在产业整体引进上实现新突破。

（二）组织我市自办招商活动。

1、全员发动，全面开展招商活动。年初，市委、市政府制定出台了《关于年开放招商工作的实施意见》，对全年开放招商工作进行了全面安排部署，明确了各乡镇办、市直各单位的年度招商任务和考核奖惩办法。百日招商活动期间，各级各部门要结合全市总体方案，认真制定本单位的百日招商活动方案，发挥自身优势，加大招商工作力度，深入开展招商活动，争取洽谈一批项目，签约一批项目，确保完成全年任务目标。

2、创新举措，扎实推进小分队招商。今年，我市从各单位抽调60名干部组织了30个小分队开展专业招商工作。百日招商期间，各小分队要围绕重点产业、重点区域、重点客商，主动出击，强化沟通，积极引进项目，全面完成全年招商引资任务。招商一、二、三办要加强对小分队招商工作的业务指导，各小分队所在单位要对小分队招商工作高度重视，切实保障人员、经费和外出时间，推动小分队工作扎实有效开展。

3、突出重点，精心组织10.18市庆招商活动。10月18日，我市将举办一系列招商引资和经贸洽谈活动。要提前制定活动方案，明确活动内容，认真谋划确定对外招商项目；提前开展外出招商邀商活动，邀请部分重点客商到我市参观考察。同时，要做好重点项目的洽谈准备工作，加强与有投资意向客商的沟通联系，全方位搞好服务，争取10.18市庆活动期间签订投资协议。

三、工作措施及要求

（一）加强领导，强力推进。市政府成立由市长刘果芳为组长，市委常委、常务副市长兴连根为副组长，招商办一、二、三办，发改局等部门负责人为成员的百日招商活动领导小组。领导小组办公室设在市招商一办，办公室主任由招商一办主任路现江担任，具体负责活动的总体筹划、督查、总结等工作。各乡镇办、各部门都要成立相应领导机构，制定活动方案及时间安排表。单位一把手作为第一责任人要亲自安排部署，亲自带队外出招商，要结合我市产业特点谋划招商项目，明确招商重点，突出合作对接，务求百日招商活动取得实效。

（三）广辟渠道，广泛宣传。要按照文件要求，在珠三角、长三角、环京津等重点招商区域设立3-4个招商联络处，建立常态化招商机制，积极获取战略投资信息，引进重大招商项目。要充分利用电视、网络、报纸、简报等形式，广泛宣传百日招商活动的重要意义，及时交流活动信息、经验和成果，通报招商活动的开展情况。

商业地产招商方案篇三

关键词：商业地产；规划设计

Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.

Key words: commercial real estate; Planning and design

中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、大型商业地产项目规划设计要点

1.先策划后设计，策划引导设计

中国商业设计协会曾对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。可以说，购物中心类商业地产操作的核心是只有先通过策划、规划和设计，才能达到项目升值的目的。在整个合作过程中，开发商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者，而商业规划设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。因此，将策划思想贯穿项目规划、设计始终，以专业的态度和技术进行操作是为了尽可能地避免不必要的风险，对项目的后期经营回报奠定了坚实的基础。

2.注重各独立空间的个性

对于商业中心的规划设计，不应只是一个概念问题。每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个商铺都应该有自己的个性，如做餐饮酒吧和国贸品牌店就完全应该采用不同的设计手法；商业的外观设计也不应仅仅取决于建筑材料的应用，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营造浓厚的商业氛围。因此，要使消费者对购物环境产生一种良好感觉，就需要建筑师们的就精心设计。

3.人性化的设计尺度

商业中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人流。其实在项目的运行过程中，合适的尺度更能让人觉得舒服、亲切。如欧洲的商业小镇的商铺设计就充满了人情味，让购物者感觉回到自己小院一样，所以舒适的尺度应该更人性化，能让人们能融入到更加自然，亲切的商业环境之中。

4.因地制宜，入乡随俗

因各个地方文化存在差异，购物中心的规划设计也必须因地制宜，入乡随俗，如广州注重人人皆商，一般小区都规划有一定的底商，这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及；而北京的高档楼盘大都规定禁止餐饮业进入等。

5.强调内部空间的贯通性

目前，中国一些商业建筑外观豪华气派，但内部空间设计却迂回曲折，整个购物环境并不理想，让人感觉像是一个迷宫。因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的贯通性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可通过天窗和中庭的变化，营造内部空间的灵动感和贯通性。

6.强调交通组织的合理性

交通组织的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。

商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。

7.注重室外广场的利用

现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在购物中心的室外广场上搭建展台。进行多种多样的促销活动。这种由现代商业演化而来的促销形式，业已成为了一种习惯性的商业模式。

二、大型商业地产项目规划设计解析

商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括以下几个环节：

商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（1）立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。（2)商业规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。

2.建设方案规划设计建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。

项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。 3.商业空间装饰方案设计商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。

商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： (1)外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。 (2)外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5.二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：(1）服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。（2)导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。 (3)店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。

6.商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：

(1)组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（2）制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。

(3)流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。

三、如何做好大型商业地产项目的规划设计

1.项目操作方式应高度专业化

虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。

与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。

2.重视专业顾问公司

认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。

3.选址应充分考虑规划与策划方的专业建议

大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。

大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。

4.平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战

在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

5.丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式

随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。

商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

结语

总之，专业化的开发公司，专业化的规划建筑设计，注重前期

招商，配置专业化的招商顾问公司，是一个大型商业地产项目成功的关键。

参考文献：

[1]尹青。建筑设计构思与创意。天津：天津大学出版社，2002

[2]刘力编著。商业建筑。中国建筑工业出版社，1999年

商业地产招商方案篇四

关键词：商业地产 Mall 零售巨头商业业态商业规划

供给量持续增长，大型化趋势放缓

在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。2005年年初，国务院了“关于切实稳定住房价格的通知”。八项意见对于住宅开发的限制进一步增加，住宅开发数量以及速度在一定程度上放缓。为了追求更高更快的收益，部分住宅开发商被动地转向商业地产的开发，使得商业地产的供应量相应增加。另据目前公布的调查数据显示，国内发达城市的人均商业面积与国外的相比，尚有较大差距。商业需求未得到满足，仍是供不应求。

商业设施规模将有变化。一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。另一方面，2005年商务部了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。

商业地产需求稳增，经营模式期待转型

商业地产经营模式将发生变化。据统计，目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数。整体趋势将继续转向持有型物业。只售不租，把商业项目作为房产销售而不是作为金融化产品来经营，产权被分割，难以进行整体商业定位策划，整体招商及整体管理。因此，目前的商业地产开发商仍存投机心理。虽然越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利，但极少有开发商具有雄厚的资金实力，愿意将巨额资金沉淀在单一的商业项目上，追求长远的持久和高额回报。

随着WTO规则的深入实施，越来越多的国际零售企业在中国设置经营场所。其需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时，基本上只选择只租不售产品，无法与那些切割分散出售的物业进行合作。因为这种项目未来经营业态无法保证。由出售转为出租经营模式的转变是城市发展和市场优化的必然结果。这一核心理念目前仍未被业内广泛接受，预计2006年商业地产开发与运作的盲目性，及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。

投资热点转向，社区Mall引人关注

由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。

前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其它社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。

2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活。是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。

国际零售巨头稳步扩展，商家期待趋于理性

国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。

目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大以国际品牌做项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。不能认识以上的问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者虽然都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。

国际资本登陆中国，商业业态更加丰富

随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，中国国内市场商业地产发展有巨大空间，且难以解决巨大的资金缺口问题，引发国外的投资机构大规模的进入中国的商业地产市场。国际资本的参与必将提升项目的品质并吸引更多的投资者，也会促进未来商业地产的良性发展。商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。

机会需要把握的能力，也就要求商业地产的开发和运营者按国际游戏规则运作。房地产信托投资基金（REITs）作为房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，正逐渐成为开发商关注的融资渠道。但目前由于开发商对国际游戏规则了解不多，对自己项目的评估与招商资料的准备缺乏专业性，可信度低，与基金合作的成功率并不高。在商业地产开发整体素质提高之前，恐怕REITs也是无能为力。相比之下，独立投资人的方式具有更简便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50％将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。这一新的机会也要求开发商迅速提高自己与国际接轨的能力。

项目操作供需对接，运作迈向国际化

从2005年的全国的商业地产供需来看，一方面空置率快速上升、一方面外资零售商找不到合适的商业物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值。从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其它商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其它商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。

在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。

作者简介：

刘力：男，英国爱丁堡大学博士，现任五合国际建筑设计集团中国区总经理。清华大学、北京大学、上海交大EMBA班客座教授，山东大学客座教授，亚洲人居协会理事，世界华人建筑师协会创会会员。位居我国100大建筑师前十名，曾获得“十佳楼市影响力青年设计师奖”、国际建筑师沙龙颁发的“亚洲建筑推动奖”等多个奖项。

商业地产招商方案篇五

披着文化外衣登台影视领域的地产大亨不止大连万达股份公司（以下简称“万达”）一个，嘉裕集团有限公司（以下简称“嘉裕”）如出一辙。

不过，与万达高调并大跃进的行径不同的是，嘉裕一向行的却是保守低调路线。虽然堪称是珠江新城最大的住宅项目地主之一，却一直默默行事，连掌门人也甚少出现在公开场合。但与此截然不同的是，嘉裕旗下金逸影视传媒股份有限公司（下称“金逸影视”）自2004年成立以来却一直迅猛发展，更是高调宣称要每年新开影城20家以上（即平均18天新开一家影院，叫板平均每10天扩建一个影城的万达院线）。

近期，金逸影视又先行申请IPO，和万达院线争抢A股首家院线上市公司的位子。对此，业内有人称这是低调保守的嘉裕另辟蹊径的表现。

“影视这个行业还是有很大的潜力，因为有庞大的消费市场。传统的地产商进军这个领域，也是为了平衡风险，开辟新的投资渠道。”仲量联行广州投资部负责人刘裕通对时代周报记者表示。

背靠神秘地产大亨

冲刺IPO的金逸影视，其发展充满了传奇色彩。

工商登记资料显示：金逸影视的前身是广州市金逸影视投资有限公司（下称“金逸投资”），于2004年2月成立，注册资金是2000万元，两大股东广州市嘉裕房地产发展有限公司（下称“嘉裕房地产”）、广州市演出公司（下称“演出公司”）分别出资1600万元、400万元，占比80%、20%。有意思的是，这家影视公司虽一直涉及影视，可当时登记的营业范围却是“以自有资金投资项目，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）”。

而演出公司位于广州市东山区的建设三马路11号二楼仅30平方米的房屋成了金逸投资最初的办公场地。不过，因业务发展需要，金逸投资于当年6月就迁址广州市天河区天河北路470号。在这个地方，金逸投资开始了长达六七年之久的运营(直至2011年才迁址嘉裕房地产开发的君公馆)。

说起天河区天河北路470号，还颇有点来历。

在时代周报记者获得的一封由广州天河区石牌街村民委员会写的委托书上显示，天河北470号A2栋裙楼首层至四层属于石牌街村委会的5292平方米建筑面积，从2004年开始便委托给嘉裕房地产全权经营管理，期限为25年。也就是说，这期间，嘉裕房地产拥有这块场地的独立经营权和出租权，嘉裕正是盘踞在这里，运筹帷幄它的江山。

2006年7月25日，嘉裕房地产对金逸投资增资4000万元。不到一年，2007年3月，嘉裕房地产再次对金逸投资注资4000万元。至此，嘉裕房地产在金逸投资的股权增至96%。

不过，奇怪的是，2007年11月，嘉裕房地产却将其在金逸投资的82.04%和13.96%的股权分别转让给李玉珍和李根长。李玉珍和李根长是两兄妹，此前就是嘉裕房地产的大股东。不过，二人却在随后不久将他们所持的嘉裕房地产的股权全部转让给李玉珍旗下的一家投资公司。工商登记资料也显示，嘉裕房地产的法定代表人一直是李玉珍。

2010年8月，演出公司将其持有的4%的股权（价值400万元）公开拍卖，李根长以双倍价格800万元购得该股权。至此，金逸投资仅由李玉珍、李根长两兄妹控股，分别占股82.04%、17.96%。

股权变更后，金逸投资开始重组。2010年11月，金逸投资改名为金逸影视，业务范围也开始将影视传播推广类的项目明文纳入。

力争跻身主流院线前三

截至目前为止，金逸影视在广州、北京、上海、深圳等30多个城市拥有近60家自营影院―“金逸国际电影城”，符合国际先进技术标准的电影放映厅300多个，总坐席超过60000个。

追溯起来，金逸影视发展史上最重要的一笔投资就是整合广东珠江院线（下称“珠江院线”）。

2008年4月，金逸影视传媒整合原广东珠江院线，成立旗下自有院线公司―“金逸珠江院线”（下称“金逸院线”）并挂牌经营，金逸院线目前已跻身全国38条院线前五强。

广东珠江院线来头不小。这条华南地区第一条跨省院线，是由金逸影视原股东之一广州市演出公司联合广州市电影公司及珠江电影制片公司于2002年6月1日组建。成立当年，其便以3000万元的电影票房进入全国十大电影院线之列。

而整合后的金逸院线为金逸影视的经营业绩创造了汗马功劳。

金逸院线自2003年第一个完整年度以来，截至2011年6月就已累计实现票房约23亿元，观影人次达6700万，放映场次206万场。金逸院线除金逸系影院外，还拥有20家加盟影院，近100块银幕，17000多个座位。仅在2011年，金逸院线全年票房收入就达8.5亿元，以80院线计算，平均一家院线的收入为1062万元。

金逸院线官网数据显示，其计划每年新开影城20家以上。到2013年，将在全国拥有100家五星级影城，整个院线票房年收入也将达15亿元以上，力争成为中国商业主流院线的前三名。

金逸影视总经办的罗小姐向时代周报记者透露，仅五一期间，金逸影视就有多家影城开业。

金逸影视的优势与劣势

证监会早前公布的公告显示，万达院线和金逸影视两家院线公司均有意争当A股首家院线上市第一股。

它们有着相似的背景。不仅成立时间相近，同样采取高速扩张的发展方式，而且背后最大的股东也均为房地产公司，万达院线倚靠的是商业地产巨鳄万达集团，金逸影视也是背靠在广州商业地产界小有名气的嘉裕集团。

两家企业缘何都选择院线先上市？这其中有着深层次的原因。

早有业内人士表示，未来一段时间内，中国电影产业发展空间依旧很大，此刻大举跑马圈地将有利于未来抢占市场份额。

时代周报多次联系金逸影视，总经办一位负责人却称：“公司目前正处于上市的反馈意见阶段，不便多言。”

明源地产研究院一专业人士向时代周报记者分析出动因所在：“首先是政策背景，十二五期间，国家大力发展文化产业，影院传媒业的发展有一定的政策支撑；其次，这是嘉裕和万达多元化发展，分拆上市的表现；再次，打造单一产业的核心竞争力，需要强有力的资金支撑。万达、嘉裕都是商业地产公司，手中的孩子多了，要养大，分拆上市也是理所当然的。”

金逸影视保荐机构中信建投一位资深保荐人曾透露，当前是传播与文化产业公司上市的黄金时期，可谓天时地利占尽了，因为上有国家政策扶持和鼓励，下有进入资本市场时可获得高于市场平均水平的较高估值。

由此可见，地产大亨让院线先行上市，除了瞅准政策和市场利好外，也是为集团整体上市试水，最实际的是，院线上市融资可解地产主业的资金之渴。

“地产业务证券化，这也是未来发展趋势。金逸影视先上市对地产主业来说，就好比是左边口袋的钱，放在右边口袋。”该人士对时代周报记者如是说。

影视行业已成投资热土。电影局公布的数据显示：2011年，全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。截至年终统计，全国城市影院数量突破2800家，银幕总数达到9200多块，90%影院已具备数字放映条件。

“院线发展有机遇也有风险，影视投资市场这几年较热，经营成本上升。”刘裕通对时代周报记者说。

比如，就租金而言，一线城市很多影院租金已经达到影院票房的20%以上，高的甚至能达到25%左右，给影院的运营带来了很大的成本压力。

在嘉裕制作的一份推广方案中，金逸影视总结出其发展优势，其中一点是：熟悉商业地产运营模式― 嘉裕集团公司拥有大型的现代购物中心，一大批专业的商业运营和电影运营的专业人才，尤其注重后备人才的培养。

而金逸影视强有力的竞争对手万达院线，一直以来捆绑万达广场运作，其租金优势不言自明。广电总局数据显示，2011年，万达院线86家影院票房收入17.85亿元，平均每家影院票房收入约为2075万元，高于去年院线公司票房排名第五的金逸影视41.7%，也高于行业一线城市每家影院收入1500万元的平均水平。另据万达官网资料，万达影院平均收入是行业的2倍，盈利是行业的3倍。因而这条高盈利路径一直羡煞同行。相比之下，嘉裕的购物中心数量甚少，仅维家思广场、嘉裕太阳城等。

尽管如此，金逸影视依然对前景满怀信心。

“未来两年内，金逸影视传媒将继续保持快速前进的步伐，力争在两年内拥有自主投资建设的影院超过100家，成为行业领头羊。同时，金逸还积极拓展院线发行、投资制片领域，未来将打造一个集制片、发行、放映于一体，具有完整产业链的多元化的影视集团，成为中国具有影响力的电影投资商和运营商之一，为华语电影事业的发展增光添彩！”金逸在其官网上爆出了其在影视行业的雄心壮志。

招商囤“壳” 图谋分拆商业地产上市

本报记者黄蒂娟发自深圳

招商地产欲分拆商业地产业务上市，又有了进一步的实质性进展。

5月2日，招商地产发出公告称，通过旗下控股子公司瑞嘉投资实业所属的全资子公司成慧投资有限公司，以1.98亿港元的作价购得香港东力实业控股有限公司（00978.HK）70.18%的股权。据了解，此次的收购工作酝酿了数月，最终于2012年4月27日完成了股份买卖协议的签署，股份交割于5月7日完成。

招商地产在公告中指，由于被收购公司标的金额较小，对招商地产的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会有重大影响。但对于收购这家香港上市公司作何意图，招商地产并没有在公告中明确指出。

自招商地产分立商业地产公司以来，市场对其要分拆商业地产业务上市的猜测就源源不断。此次，招商地产收购一家从事消费电子产品的制造及贸易业务，与地产业务“风马牛不相及”的香港上市公司，与此前市场论断变得越来越接近。

对于诸多猜测，时代周报记者均未能获得招商地产方面的证实。

尽管招商地产对“借壳”一事不置可否。但从2011年开始，招商地产一系列的高层更迭，紧接着以分立形式成立商业地产公司。此番快速跨行业收购香港上市公司，为分拆商业地产业务上市的意图，已经呼之欲出。

近年来“掉队”的招商地产，正试图通过“A+H”股的资本双平台运作，寻求更快的发展速度重回“第一梯队”。

效仿华侨城亚洲模式

一切的猜测皆出有因。

在收购东力实业以前，2011年招商地产分拆旗下的住宅开发和商业地产两块业务，并单独为商业地产的运作成立新平台。

时代周报记者寻得招商地产发自去年3月12日的一份公告。公告中称，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司―深圳招商商置投资有限公司(下称“招商商置”）。

招商商置总经理张林曾表示，成立新的商业地产发展平台，一方面因为招商地产多年来已经积累大量持有型物业，且仍以每年几十万平方米的速度扩张，新的市场变化要求打造更强的专业化管理团队和平台。而另一方面，招商地产希望塑造一些专业的商业地产运营管理品牌。

资料显示，分立后，招商商置由招商地产100%控股，法定代表人为贺建亚。根据公告披露的财产分割清单，分立后招商商置分得的总资产为41.62亿元，总负债为20.86亿元，净资产达20.76亿元，占分立前全部净资产的比例为82%。

亲自操盘招商商置的贺建亚，为现任招商地产总经理，于2011年初招商地产高层一系列人事变动中“上位”。从贺建亚的履历上看，此前一直负责招商地产的商业地产中心，具有多年商业项目运营管理的经验。

从招商地产了解到，尽管在一年前已对外宣布成立商业地产公司，但内部构建工作进行将近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式举行了揭牌仪式。

国泰君安判断，收购“壳”公司之后，招商地产可能会效仿华侨城亚洲（03366.HK）及保利香港（00119.HK）的模式，通过注入资产做大香港公司的模式，达到在港融资甚至部分业务分拆上市。

“从东力实业的净资产值和销售额看，属于资产规模较小的公司，预计未来招商地产在资产注入上会进行得较为缓慢。”一位不愿具名的投行人士向时代周报记者表示，按照香港交易所的规定，限制收购方在收购超过30%的普通股后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，该项交易则可能要以IPO的标准来处理。

商业地产加速

尽管介入商业地产领域已经长达20年，涉及购物中心、酒店、公寓、仓库等多业态商业地产，但并没有过多地对商业地产品牌进行打造。

从2011年起，招商地产似乎才下定决心，为企业寻求转型和未来增长行动，开始押宝商业地产，进行商业地产的战略转型。

根据资料显示，2011年招商地产的商业地产资产的规模占公司总资产的20%，相较分立之前比例有较大提升。目前，已经运营的商业地产项目规模超过100万平方米，这些项目在2011年为招商地产贡献超过6亿元的租金收入。

同时，招商地产在商业地产项目开发上开始提速。2011年，招商地产同时开展多个商业项目，其中包括两个五星级酒店、三个服务式公寓、三个LOFT产品、两个购物中心，另外还有5个产业园区―蛇口网谷、TCL产业园、光明新区产业园、清华科技园、金山谷文化创意产业园。据招商地产数据，预计即将进入招商或运营期的商业地产规模超过了200万平方米。

值得一提的是，招商地产为实现商业地产的快速扩张，同时考虑众多项目开发带来的资金压力，正在尝试各种各样的合作开发模式。如TCL产业园，是与高科技集团合作开发；清华科技园，是与大学合作开发；光明新区产业园，则与当地政府合作。

“我们要看看哪种方式能做得有特点、可复制、可持续发展。”招商地产总经理贺建亚认为，招商地产可以通过各种尝试摸索可复制的合作模式。

此外，按照招商局集团和地产控股的指示，招商商置要对重点项目品牌进行打造，尤其是海上世界、花园城等品牌。众所周知，“海上世界”是建筑面积达70万平方米的城市综合体项目，是招商局集团整个“再造蛇口”规划中的重头戏。

招商地产的商业地产正在试图走出深圳，想在全国范围内复制拓展。除了在深圳的商业地产项目，招商地产在北京、南京、重庆、漳州的商业项目亦开始进入实质性阶段。

张林表示，商业地产在招商地产中所占的比例会进一步提高，希望5年内商业地产的规模可提高到30%的比例。

借力双平台重归第一梯队

招商地产跌出“第一梯队”的尴尬，使得对企业进行商业地产的战略转型、谋求增速发展的愿望变得迫切。一旦能够将商业地产分拆上市，招商地产便有了双平台的驱动。

2011年，招商地产因为中高端产品的战略路线，在限购政策之下产品去化率非常不理想，存货超过500亿元。同时，招商去年全年共花了106.65亿元拿下15幅地块。销售受限回笼资金慢，同时还大规模拿地，两项占用的大量资金，势必对发展商业地产造成掣肘。

“招商地产定位在‘城市综合体’的开发，就单个项目而言所占用的资金就非常大。商业地产的前期开发会积压资金，如果想要更快的发展，则需要寻求更大的资金空间去支持。”一位从事商业地产的研究人士说道，分拆商业地产业务在H股上市，是做大商业地产规模必然之举。

上述这位人士分析认为，香港的商业地产发展较为成熟，香港资本市场对于有持续增值潜力的商业物业公司都较为追捧，如新鸿基地产。因为，商业物业为主的上市公司多数采取公允价值变动准则，也使得投资者能够不断享受到公允价值变动带来的收益。而“招商地产的商业地产背后有招商局集团的支持，于资本市场而言有巨大的想象空间”。

贺建亚在接受媒体采访时曾谈到，如果加上持有型物业的市值估量，招商地产的复合增长率会大很多。招商的持有型物业隐含的价值很大，但没有得到金融市场的充分重视。

此外，除了资金瓶颈，招商地产还面临商业地产运营的难题。对于招商而言，登陆香港资本市场除了融资需求外，还可以吸收香港较为成熟的商业地产运作经验，借此平台可提高自身在商业地产上的开发和管理水平。这不仅是招商地产亟需的，同时也是目前内地房企在商业地产发展中普遍存在的一个短板。

房企绕道海外市场寻求新的融资平台，建立A+H股的资本双平台发展模式，也是有例可循。

招商地产可借力资本双平台，加快步伐重归“第一梯队”。

新闻速递：万科香港并购试水国际化

5月14日，万科公告，其全资子公司万科置业（香港）有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。

根据协议，永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后，万科置业将通过其全资子公司Wkland Investments Company Limited以约10.79亿港币收购永泰地产持有的191,935,845股南联地产股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%,收购价格相当于5.6197港币/股。

南联地产于1996年7月在开曼群岛注册成立，主营业务包括地产投资及物业管理、仓库业务及投资控股等，其控股股东为永泰地产。

永泰地产直接持有南联地产148,944,458股股份，通过全资子公司Twin Dragon Investments Limited持有42,991,387股，直接和间接持股比例为73.91%。重组后，南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日评估价值约11.2935亿港币。

重组方案及有关交易事项需经香港证券监管机构的审核，并经过南联地产和永泰地产的股东大会通过。收购完成后，万科置业的全资子公司Wkland Investments Company Limited还需要对南联地产股份履行全面要约收购义务。

商业地产招商方案篇六

为进一步推动中国商业地产的健康发展，2004年12月22日，首佳公司在北京举办了商业地产“Z模式”实例深度分析会。会上，该公司专业团队的成员和中关村国际商城、西安立丰购物中心等商业地产项目的操盘代表通过对实例的深度剖析，对“Z模式”进行了全方位的展示和介绍。中国商业地产联盟理事长荀培路出席会议并发言指出：一个行业和市场成熟与否的一个重要标志是中介服务机构是否全面、细分和达到一定的水准，首佳在这方面所做的努力是值得肯定的。他希望中海首佳在今后工作中不断完善“Z模式”，使“Z模式”引领中国商业地产开发和商业网点建设中介服务的方向。

那么，现在的商业地产开发中到底蕴涵着哪些风险，“Z模式”又是如何助力于商业地产项目的成功运营的？带着这些问题，记者对中海首佳公司的副总经理兼咨询总监何雨生进行了采访。

记者：你觉得现阶段的商业地产开发中存在哪些问题？

何雨生：很多的商业地产发展商和开发商都是从住宅开发转型而来，他们缺乏商业开发的经验，因此对商业地产开发的操作思路，操作程序，招商渠道把握得不是很好。其中最大的问题是他们没有认清商业地产和住宅项目开发存在着本质上的区别：住宅是先开发后销售，而商业地产则应该是先招商后开发。这种本质上的差异决定了住宅和商业地产的开发模式应该是有所区别的，现在的很多开发商显然是忽视了这一点。

记者：作为一名商业咨询师，你认为应该如何解决这些问题？

何雨生：商业地产开发应该“以谋为先”，正确处理好前期地产开发和商业经营的关系尤其重要，现在很多投资者在利益的驱动下，忽视市场的需求，不经调查分析便盲目上马，这为项目后期的经营管理埋下了隐患。因此，发展商要具有高度的商业敏感，重视事先的商业设计和规划，这是确保一个商业地产项目成功的必要条件。

记者：这种商业“规划”或者“设计”具体应该如何进行？

何雨生：首先应该通过详细的调查分析，探求到市场的确切需求，并据此确定商业地产项目的主题，然后才能围绕主题进行资源上的整合，开展招商和运营。而首佳所推出的“Z模式”提供了一个更加系统化的解决方案，它的一个重要特征是突出了“全程化”的概念，这就使得商业咨询服务囊括了前期的项目定位、后期的经营管理等各个环节，从而有助于实现项目效益的可持续增长。

记者：刚才你提到“全程化”，那么，在一个“全程化”的项目中，通过“Z模式”所提供的这种服务到什么时候为止？在终止之后有没有类似产品销售那样的“售后支持”，如果有，又是怎么做的？

读书破万卷下笔如有神，以上就是壶知道为大家整理的6篇《商业地产招商方案》，希望可以启发您的一些写作思路。

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