退房申请书范文【最新8篇】

2023-11-15 11:42:40

你是否有过这样的困惑，因自己或者房子的问题想退房，而不知道该怎么写退房生申请书。退房要符合怎样的退房条件呢？退房申请书又该怎样写呢？下面是小编辛苦为朋友们带来的8篇《退房申请书范文》，希望能够给您提供一些帮助。

退房申请书篇一

张亨德在自己认定的事情上有着超乎常人的毅力，但他从不甘于墨守成规。现在看起来端正清秀的张亨德，其实有着一个坏孩子的青春，随着成长，叛逆的外壳渐渐脱去，但他仍不喜欢体制与束缚，甚至也无法在高度市场化的行业找到一个让自己舒服的位置。

张亨德随身背着一个双肩电脑包前来，没戴眼镜的眼睛显得有些疲惫，说话时经常望着桌面，有反复揉眼的习惯。他来自一个相当有背景的政商家族，整个人白净腼腆，典型的书生模样。但他并不是一个传统意义上的好学生或者顺风顺水的富二代，许多“壮举”一步步成就了他的今天：13岁首次创业展现商业天赋，后两次因创业而休学；曾服役于中国人民海军东海舰队，退役后在一年内恶补英语和高中课程考入美国大学，强度大到落下眼疾；毕业于密歇根大学罗斯商学院，之后担任过我爱我家高管，在香港做过职业房东，也曾创办过一家物业托管公司。现在，刚过而立之年的张亨德最主要的身份，是短租服务商住百家的创始人兼CEO。

应该说，如果仅仅看到张亨德有人脉资源、有学历学识、有短租市场的一线从业经验，也很了解业内领军企业的模式与痛点，那么，开创住百家并走到今天这一步看起来似乎是一件水到渠成的事情。然而，这一切来之不易，张亨德坦言，若不是自己从小到大经历过很多事，经得住折腾，也许就扛不到这里。这个时代，条件优越的年轻人大多像灯泡，离开别人的支持与鼓励就难以发光；张亨德却像一台发电机，有着让人吃惊的源源不断的动力。

2015年8月12日，住百家宣布完成近两亿元人民币的B轮融资。当被问及对这一巨额融资有何感触时，张亨德很淡定：我们马上又要宣布C轮了。正如张亨德屡次提及的“夺命狂奔”，位于共享经济、移动互联网、出境游交集点的住百家，是一个根正光足、生长空间可观的年轻企业，正以火箭发射一般的速度前进。让人印象深刻的是，由于从小被培养出的独立意识，与修行中磨炼出的危机感，张亨德虽身处极速前进的狂风之中，却难得地保持着自己的形状与节奏。

没有规则，就是最好的规则

张亨德在自己认定的事情上有着超乎常人的毅力，但他从不甘于墨守成规。现在看起来端正清秀的张亨德，其实有着一个坏孩子的青春，随着成长，叛逆的外壳渐渐脱去，但他仍不喜欢体制与束缚，甚至也无法在高度市场化的行业找到一个让自己舒服的位置。他是一个“当惯了大哥”的人，只能找机会创业，自己做规则的制定者。

虽说出生在一个条件优越的家庭，但张亨德的人生像是一开始就被调成了困难模式。家人对他的培养方式是标准的穷养，还在上小学的时候，如果他想吃一包零食，唯一可行的办法不是向父母伸手要零花钱，而是自己去捡易拉罐和瓶子换钱。张亨德13岁时的首次创业，直接来源于对零用钱的渴望。当时他从线下二手电脑配件市场进货或在网上论坛零散买进，然后拿到自己做的网站上去展示，感兴趣的客户线下联系他交易，一时间倒腾得小有名气，营收不菲。张亨德在这份最初的事业中不只超额收获了自己想要的零用钱，更意外得到了家人对自己商业天赋的认可。自此他知道了“赢”的感觉――那种自己掌控人生的是无可替代的。擅长的事情没有悬念地成了他真正的兴趣所在，以致为了专心创业他后来两度从高中休学。

如果一味挑战规则，而不先摸清规则是什么、边界在哪里，张亨德不会在创业路上走这么远。张亨德的家人大多是军人出身，从高中彻底休学后，张亨德也被送入了东海舰队。这支一线战斗部队对新兵的训练毫不含糊，那时的他有个日记本，第一年中基本每天的结尾都是“今天终于过去了”。但他的好强不允许自己掉队，部队要求的军事过硬、技能过硬难不倒张亨德的适应能力与爆发能力，这次度日如年的开始，竟然有一个作为“优秀士兵”与获得“全团嘉奖”的光辉结尾。部队像一个熔炉，熔掉了张亨德身上以前那些叛逆不羁，却将他身上那些宝贵的天赋与品质炼得更加纯粹，同时也点燃了他身上的血性。

仍然讨厌别人设的规则与一切束缚，但张亨德学会了尊重规则与体制，他要先遵守游戏规则，再找机会去改写规则。退役后的张亨德在一年内恶补高中课程和英语，最终完成了几乎不可能完成的任务――那一届，排在全美前三的密歇根大学罗斯商学院在亚洲只招了一个人，就是张亨德。毕业之后，有了海外的5年生活学习经历与一个科班名校的身份，有着对商业的热爱和头脑，还有从小吃苦耐劳经折腾的特性，张亨德来到了他找准方向的规则边缘――共享经济地带。但创业需要“武装到牙齿”，需要领袖，更需要团队，曾是校园大哥的张亨德还有一课，一直在自修：成为一家公司的精神领袖，不仅要在高峰上把准方向不失足，还要在低谷中给所有人信心与能量，带领队伍打赢艰苦卓绝的持久战。

学做钢铁侠的Batman

张亨德喜欢蝙蝠侠，很大程度上是因为他在蝙蝠侠身上看到了自己的影子，更看到了一种向好的可能性――受到了伤害，不一定只能沉寂或沉沦，或者变得像伤害过自己的人一样。他也可以选择披上那面披风，戴上那副面具，去阻止同样的事情再次发生。

张亨德小学时所在的私立学校，学生家庭条件大多超过平均水平，学校管理混乱，学生又大多无所事事，有部分人就生出了“凌驾于他人之上的需要”。在很长一段时间里，张亨德是校霸的重点打压对象。他认为这是由于自己是个很奇怪的人，就像《模仿游戏》中卷福所扮演的角色，他也是个恨不得把胡萝卜和豌豆分开来放的人。“大家都喜欢欺负怪人嘛。”现在的他淡淡地说，像在讲述一件跟自己无关的事情。其实最严重的一次，校霸把一个瓷器摔碎，让他在上面滚得浑身是血，老师知道了反而骂了他一顿。后来家人带人找来，问张亨德是谁做的，张亨德缄口不言，因为他觉得靠一次性的外力没有用。很明显，这段阴暗的童年经历对张亨德产生了与蝙蝠侠同样的作用：他开始觉得让自己变得强大、保护弱小是一种责任。他开始想要改变世界。

从狠狠欺负他的校霸身上，张亨德学到了胜者为王的一课。到了中学的时候，自己也成了校园中大哥级的人物。和校霸不同的是，他虽然享受被人拥戴的领袖感觉，但从不欺负弱小。因为他知道被欺负时无力还手的感觉，反而会带领自己的兄弟去保护那些弱小的同学。身先士卒、公平正义的张亨德在校园中充分感受到了一呼百应、劫富济贫般的，他身上的领袖气质越发地被强化了。

张亨德在填美国大学申请书时曾写道：“我的性格适应性特别强，小时候被练出来了，我就是进化论里面最后剩下来的物种。”然而，创业路上还是有许多始料未及的难处，一波未平一波又起不说，甚至“今年河东明年河西”，几乎没有平静的能让人歇口气的时候。创业被张亨德形容为一场“艰苦卓绝的战争”“长跑+障碍拉力赛”。

自己乘风破浪已非易事，对张亨德来说，他还必须调动全部潜能，储备加倍的热情与热血，变身为一台“正能量制造机”，感染和影响周围的同行者。在由他创始的公司中，他不以权威自居，重理性也重情义，更喜欢被大家当作一个精神领袖。扁平化的管理，让同事们可以更加顺畅地发挥自己的才能，而不用忌惮绝对权威、一言堂的存在。

钢铁侠和蝙蝠侠有很多共同点：自身没有超能力，为人脾气有些古怪，凭借超强大脑与过人体魄，为自己精心修炼了一身本领、铸造了全套装备，成为受人敬仰的英雄。唯一的区别是，蝙蝠侠的形象始终有些阴郁，而钢铁侠更加幽默风趣，甚至有些玩世不恭。后者的形象让同事们更喜欢，更能感受到正能量。于是张亨德在新办公室的大厅里放了一尊巨大的钢铁侠雕塑，彷佛象征着他一路修炼出的强大能量与为事业成长改变的决心。

在寒风中淡定地狂奔

直到现在，张亨德最常被提问的那些问题中，还是少不了“Airbnb”这个关键词。他承认住百家脱胎于Airbnb，但如今，二者差异越来越大也越来越明显，张亨德很为自己能够提供更适合国人的服务而感到自豪。住百家是一个更加精益求精的品牌，提供的海外短租房源经过了包括实地考察在内的多道程序筛选，为确保更好的用户体验，还提供专业售前咨询、当地售后服务、个性化增值服务，并且佣金全免。它不再只是一家短租公司，而是以海外短租为核心与切入点，试图进化为一套中国出境游短租生态体系。

在短租领域开始真正的创业，对张亨德而言是一个很自然的选择。他强调，自己的生日是白羊座的最后一天，同时也是金牛座的第一天，对理想的追求与对物质的重视这两方面在他身上表现得都很突出。再加之家里人也在房产领域从商，张亨德从小就对房子有一种情结：衣食住行中，他最重视“住”的体验，出去玩的时候很挑剔住处，长大后自己做职业房东时，遇到特别棒的房子会发自内心地想好好去设计和装修，甚至会喜欢到舍不得卖的地步。在海外生活学习期间，他开始接触国外短租领域的领军产品Airbnb。

一次去夏威夷度假，张亨德提前在Airbnb上预订了心仪的海景房，但却遭遇了拿不到钥匙找不到房东临时换房的窘境。第二天，房东出现了，但是却带他们到了一个与预订图片和描述完全不相符的房子，退房时还因小事被要求赔款300美元，并且在向Airbnb艰难地申诉后失败。尽管张亨德也通过Airbnb体验过极有特色的高性价比民宿，但他认识到，作为纯平台模式的Airbnb无法保证房源的真实性与售后服务的及时性，用户自己要承担不小的风险，特别是对那些语言不是非常过关的中国游客来说。住的体验成就了成功或失败的旅程，也让张亨德看到了海外短租市场的商机与痛点。

从国外回来后，他曾在投资机构工作过，在自己的家族企业中当过副总经理，但是不喜欢遵守既定规则的张亨德，没过多久还是选择了离开，去开创自己的事业。2011年底，张亨德在香港长租了二十几套房源，自己着手设计、装修，成为Airbnb在香港最大的房东，还成立了一家物业托管公司，专为其他Airbnb房东提供物业托管服务，承接保洁、装修、租房接单等外包工作。

Airbnb在世界范围内火了之后，国内涌现出一批类似的企业。但彼时在国内有两个问题仍显得很突出：一是比起物美价廉特色化的民宿，国人出境游还是更放心住酒店；二是国内的房源中能够被出租的精品房源极其稀缺，一般房源与快捷酒店的价格也拉不开差距，并没有什么优势。张亨德认为Airbnb的模式的确有非常值得借鉴的地方，但在中国绝对不能照搬。2012年初，张亨德注册了住百家。同年，在市场尚未成熟时就大举冒进的企业中有的已经准备退场了，张亨德看准机会，找到了其中不甘心离开的海外房源拓展负责人阮智敏，两人一拍即合，决定联合创业。

尽管张亨德做了很多调研与实践，也看到了其他同类企业的一些弊端，住百家的前两年依然踉踉跄跄遍体鳞伤。张亨德是个很重感情的人，当时有一位他非常看重的顾问A先生，在公司运营策略上有一些错误，张亨德迟迟无法下定决心否认其路线，直至几乎走入死胡同，团队也面临分崩离析。但张亨德确信，住百家的方向是对的：海外房源供应端有天然特色优势，又被Airbnb初步筛选过一轮，相对成熟；同时，国内的出境游和自由行需求在稳步增长，用户对本地化深度体验旅游的要求也在升高。几经低谷，张亨德仍然不甘心，与同伴共同找钱支撑这份他所相信的事业。

2014年8月，住百家拿到了A轮融资，漫长的创业寒冬期似乎终于出现了春色。同年底，张亨德还找来了经验丰富的百度人邹鑫来住百家主持“内政”。在房源筛选方面，住百家确认了更加严格的流程，在房源拓展方向上也做了更精准的调整。2015年，住百家开始了旅游达人众包项目与当地管家队伍的建设。截至2015年8月中旬，住百家有上千名左右兼职人员。其中30～40%是海外的当地管家，在每个热点城市都有覆盖，其他60～70%则是旅游达人。业主、旅游达人、当地管家这三个群体组成的住百家海外军团，保证了住房的体验、旅行的个性化推荐与售后问题的快速解决。

住百家有很多用户都是回头客，包括一些明星。Angelababy与黄晓明在巴黎订婚时，由其他明星朋友私下推荐，第一次尝试了住百家产品。在巴黎停留期间，Angelababy除了度假，还有许多工作上的事情，复杂的日程在住百家当地管家的帮助下变得井井有条。管家每天按客人的要求购买东西，在房间撒玫瑰花瓣、香水，放置好面膜，这种很灵活也很贴心的服务方式让Angelababy感到住百家是真心在认真服务客人，发自内心地认可住百家的模式。直观的体验加上后期的调研，她发起的投资机构AB Capital最终跟投了住百家的B轮融资。

2亿元人民币的B轮融资，在一般人看来这也许算是一个不小的认可。但张亨德一直活在战争般的创业旅途中，这几年间做了太多事情，经历了太多风风雨雨，就像过了很多年。因为一步一个脚印，奔得太用力，耳边的掌声听起来反而不那么雷动。他似乎一直走在自己掌控的节拍上，低谷与高峰都不能太大程度上影响到他。

对于住百家的发展，张亨德的方向非常清晰。他说，住百家会一直是一家围绕短租产品的公司，不会去以其他旅游产品做入口从而模糊自己的品牌。由于在这个行业中的长期积累、在凛冽的寒风中锻炼出的清醒头脑，每走一步都伴随着足够的危机意识，张亨德对于住百家的发展轨迹很有把握。

住百家的愿景：世界大同

张亨德从小到大接受的教育一直告诉他“能力越大，责任越大”。他热爱商业带来的乐趣与成就感，并执着于“使世界有所改变”。在他看来，住百家的目标是成为一家能够创造独特价值的公司，并且承担尽可能多的社会责任。张亨德目前最享受的时刻来自于看到成百上千的人留言，感谢住百家提供的体验完整了他们的旅途。

截至2015年8月中旬，住百家在海外有数百万套优质房源；8月份单月用户增长量为20万，而之前一个月的数字是3万；今年第一季度的收入等于去年全年的收入；6月单月收入已经和今年第一季度整季收入持平。而今年再早一些时候，张亨德入选了福布斯中国30位30岁以下创业者名单（30 Under 30），在纽交所上市的聚美优品的陈欧、凭借《小时代》稳赚数亿的郭敬明，App上大热的“今日头条”的张一鸣均曾入围此榜。

作为一家专注于中国人出境游领域的短租服务商，一方面，住百家将坚持实地验证考核来严格筛选房源，保证核心产品的水准，从而不断提升用户的优质体验；另一方面，住百家会继续完善咨询与售后服务，并进一步开发“私人定制”服务体系来为用户提供帮助。住百家未来的产品会更加智能化，力求精准满足不同个性、喜好的用户的需求。

当被问到期望住百家达到的理想形态，张亨德商业的披风下理想主义的一面又展现了出来，他回答说：“我们的愿景是世界大同。”早在住百家创办初期，只有4个工位、十多平方米时，墙上就贴着“世界大同”这四个字。现在的办公室有6000平方米左右，贴在墙上的，还是这四个字。他希望住百家能起到“连接世界”的作用，让不管来自什么文化、什么背景的人，都能够无障碍地在一起享受美好时光。

退房申请书篇二

如果说中国曲靖房地产发展是一幅幅波澜壮阔的画卷，那么东盛的表现一定是其中最为浓墨重彩的一笔。无论是在土地市场上的活跃程度，还是在产品市场上的优越表现；无论是开发出曲靖最具中华民族特色的珠江源古镇，还是曾经建设的珠江源大道，都让世人记住了东盛这个掷地有声的名字。

作为曲靖房地产行业的领头兵，经历十二载风雨兼程的洗礼依然屹立于珠江源头。而每一次大飞跃背后，都有着东盛人太多的付出，凝结了太多东盛人面对困难和挑战时那种战天斗地的魄力。

东风袭来，气势震撼逼人。风雨沧桑十二载，时逢盛世再奋起。东盛人永不停步，他们更上层楼向高远。

“东风点三江，盛世房地产”。乌蒙山的汉子乘着盛世东风，一路跋涉，剑指三江，锦绣伟业必将在东盛汇就。

60米宽的珠江源大道，无疑是中国曲靖这个城市日新月异建设步伐的一个缩影，尤其是道路两边的房地产建设项目，让人深切地体会到曲靖都市化进程正在加快。在这条大道旁，如雨后春笋般出现的鳞次栉比的房地产开发项目中，矗立着一片气势磅礴的仿古建筑群落，无论其雄伟的外观、超大规模的社区、极为合理的楼房间距，还是充足的光照、优美的环境，它都称得上是珠江源大道上的标志性建筑。这个建筑群落叫珠江源古镇。灰瓦素墙、朱门虚掩、庭前花开、暗香盈面。在相当长的一段时间内，这个古镇以其优质的品质和绝佳的人居环境成为很多曲靖当地和去过该古镇人津津乐道的核心话题。

这两个各具特色的工程项目，均出自于同一家房地产开发公司的妙手――曲靖市东盛房地产开发有限公司。

作为一家云南知名的房地产开发企业，曲靖市东盛房地产开发有限公司始终以“服务政府、奉献社会、造福人民”为宗旨，树立以“卓越的规划设计，严格的工程管理，满意的品质服务，不懈的改进追求，为客户奉献出精品家园”为经营方针，以“打造温馨舒适的绿色生活空间，建设人性化的精品家园”为目标，积极开拓创新，坚持走品牌发展之路，从而实现了企业又好又快可持续发展。

“火车跑得快，全靠车头带。”2010年5月5日，记者如约见到了东盛这列火车的车头浦敬中，曲靖东盛房地产开发有限公司董事长兼总经理。

坐在记者面前的浦敬中，气定神闲，温文尔雅。若不是看到他名片上写着“董事长、总经理”的职务以及在言谈中他所表现出来的一个成功民营企业家的自信和自豪，我们似乎无从知晓思路清晰，思维敏捷，一脸淡然的浦敬中竟是一位资产雄厚、心怀“让居者有其房”的房地产大鳄。

他没有想象中董事长的居高临下，相反在尊贵中有着几分随和，在这样的印象中，采访过程的氛围是轻松而从容的，可是他的眼神，却隐藏不住澎湃的性情，时而像火，时而似冰。言语间，浦敬中的低调和内敛，折射出的是东盛的稳健和务实，他不屑于那些空洞缥缈的豪言壮语，他在乎的是为梦想去追逐的实力，在记者眼中，浦敬中守望的是一座城市的梦想，没有欲望，只有心动与行动。

卧薪尝胆大智者事竟成

“苦心人天不负，卧薪尝胆，三千越甲可吞吴；有志者事竟成，破釜沉舟，百二秦关终属楚。”浦敬中，这个生于二十世纪60年代中期的乌蒙汉子，用他的智慧、胆识和毅力，用他强烈的事业心，锲而不舍、坚毅开拓的创业精神，带领着东盛董事会及监事会班子成员，创造了一个充满活力的企业。

东盛房地产开发公司成立于1995年，成立时为曲靖市城建局下属的集体企业，在当时的曲靖中心城区，房地产开发公司屈指可数，而房产作为一种资本，已经成为很大一部分人的意识，供求双方之间以卖方为主，是房地产公司发展的黄金时代。为了满足一部分低收入人群的需要，政府大力支持经济适用型住房的建设，由此构成了东盛房地产公司发展不可多得的天时、地利、人和，此时切入市场，完全有可能迅速做大做强。然而事实正好相反，东盛房地产公司经营四年，开发的楼盘滞销。至1999年年底，财务入不敷出，还欠下一千多万元的债务。生死存亡关头，曲靖市城建局果断决定，调整公司领导班子，调有房建管理经验的人担任东盛房地产公司总经理。

就这样，1999年，浦敬中被调入东盛房地产公司，开始掌舵东盛。

浦敬中17岁参加工作。在进入东盛之前，他曾经从事过汽车修理、房屋建设、司务长、值班、站岗、曲靖监狱计件中队中队长等多种行业及多个岗位。多年的基层工作造就了浦敬中吃苦耐劳、坚毅顽强的品质和敏锐的洞察力，为之后他在东盛的发展奠定了坚实的基础。

和浦敬中一起快乐工作，你会为他的雷厉风行而叹服；回首过去，你会对他敏捷睿智和坎坷丰富的人生阅历而敬佩；观赏他的办公环境，你不由得为其浓厚的文化氛围而感染……不管是他的员工，还是与他合作的商业伙伴，不能不为他的所想所谋，所作所为打心底里佩服。

员工们这样评价他：一个干练、睿智、富有思想的人！一个外表柔软，心地极其善良的人！一个让我们感觉跟着有干劲、有奔头的人！每天第一个到公司和最后一个离开公司的人！一个敢想、敢干、敢闯，永远走在改革前沿的人！

东盛房地产公司新班子除董事长浦敬中外，其余人员均为原班人马。善于冷静思考的浦敬中带领着一班人对公司成立以来的经营管理进行了反思：为什么市场需求旺盛而公司的销售却不理想？为什么有诸多优越条件而公司的经营却亏损？为什么社会环境这么有利而公司却发展不了？从表象找原因，公司管理混乱，职责不明，导致乱列开支，偷漏税款，收入流失，再往后延伸可以发现，是公司员工不团结，相互拆台，最终失去了凝聚力；但从深层次找原因，则是公司缺少发展的灵魂，即缺少一个符合公司和公司所在城市客观实际的发展战略，没有战略指导，经营管理“见子打子”,决策短视就在所难免了。可见，公司的发展壮大，仅有市场是不够的。市场是外部的，不可能解决公司内部的问题，内、外不对称，自然形成一个巨大的断层横亘在二者中间，外部市场的繁荣与公司无关，公司无法进入市场，勉强进入，不仅不能取得尺寸之地，很可能立足未稳就被迫退出，别说发展，连生存都是个问题。

东盛公司向何处去？公司一班人在考虑，公司仅有的十余名职工在焦虑，主管部门也在焦虑。是不是公司马上搞出一个发展战略，就可以起死回生了呢？也不是！发展战略不是说想搞，马上就可以搞出来，即便是马上搞出来，也不见得就适合公司真正的发展需要，或者是个风马牛不相及的东西。况且，在没有解决立足和生存问题之前，任何发展“高见”都是无源之水、无本之木。对东盛公司来说，解决生存问题是当务之急。

不需要左开会右研究，立足方案很快拿了出来：严格管理制度，以制度管理人；明确职责，各理其事，加强沟通；经营上组织全方位的销售，加大宣传，搞好服务，保证在年底完成总销售额的80%以上；做好工程项目的完善和扫尾，重塑形象，让顾客进得来，看得上，愿意买，留得下，比如尽快完善小区的供电、供水、通道、绿化、交通、购物等设施。和所有带国营、集体烙印的企业一样，领导班子向职工承诺：实行集体领导，重大事项需集体讨论；成员之间既要讲团结，也要互相晾解，既讲原则，也讲客观，尤其是主要领导，要以身作则，廉洁奉公；公司全体员工则应该随时想到自己是集体企业的员工，对集体负有责任，每个人都是公司的主人和顶梁柱，主人就要有主人翁的精神和意识。公司上下应团结一致，才有凝聚力、战斗力，同时也才会产生新的生产力。具体目标是：把公司建设成为凝聚力强，外部形象好，管理制度科学、规范的具有新时期发展模式的现代化房地产公司。归纳起来就是四句话：以人为本，以信立业，勇于开拓，不断创新。这个急措施和思路，实际上成为后来公司发展战略的基础。

为了让公司的员工安心工作，继续为扭转公司的经营状况而努力，公司领导层使用了最笨拙的但却是最有效的方式：向主管部门申请，公司党员从原党组织中划出，另行成立公司党支部。民营企业有了党支部，等于告诉公司的中共党员不用再担心改制后没有工作的机会。为了更有说服力，不是中共党员的公司董事长兼总经理浦敬中，在改制即将全面完成时，于2003年向公司党支部递交了入党申请书。民营企业的法人代表积极申请入党，以行动让公司员工放了一百二十个宽心。心结打开了，管理制度建立起来了，人气旺盛了，当时正在建设的东星小区二期调整了规划设计，扩大了绿地面积，在曲靖的商住小区中第一家设置了中央公园，原来的臭水河不见了，小区的环境优化了，有了质量，上了档次，邻近的贵州盘江煤电集团公司慕名而来，实地考察后决定，公司离退休职工住宅就购买东星二期。有了团购的带动，滞销的一期楼盘随之销售一空，三期工程顺利启动，公司一举扭亏为盈。

没有经历过风浪的企业不可能迈向成熟。面对重重困境，东盛坚强站立，全面分析形势，及时调整思路，打了一场漂亮的攻坚战。

改制国有企业，对东盛是机遇，更是挑战。但浦敬中最终凭借自己超人的智慧和远见卓识，力挽狂澜，不但成功驾驭了濒临倒闭、积重难返的国有企业，使其获得新生，同时也为东盛的进一步发展壮大注入了新的活力，书写了东盛事业跨越发展史上最绚丽精彩的一笔。

广厦万间居者俱欢颜

早在一千三百多年前，在面对广大群众生活颠沛流离、居无定所的状况下，诗圣杜甫曾在《茅屋为秋风所破歌》里疾呼：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山？”表现了诗人对现实生活无比忧患的意识。

生存与居住，在人类活动和人类文明史上，一直是推动历史发展的原动力。人类的居住环境，总是伴随着时代步伐在不断前进。从古猿人的洞穴树屋，到近代人的茅舍瓦房，从过去砖木结构的低矮平房到今天钢筋水泥的高楼大厦，人居水准伴随着人类历史发展的轨迹，是一个从低级到高级、从简单到复杂的过程。

有人说，东盛公司碰到了好机遇，楼盘开发一个成功一个，推出一个畅销一个。事实确实如此。曲靖市东盛房地产开发有限公司成立于1995年，2001年改制为一家“自我约束、自主经营、科学管理”的符合现代企业制度完善的民营企业。公司从成立的那一天起，就以“让居者有其房”为己任，兢兢业业，锐意进取，投资数亿元人民币先后开发了北苑小区、东星小区、珠江源古镇、花果山小区、鑫康园、益州苑等住宅新区，建筑面积达150余万平方米。珠江源古镇优越的地理位置、独特的建筑风格、优良的人居环境，已经成为城市建设的样板之一，成为生活和经营者、旅游者、休闲娱乐者高尚雅致的乐园，已成为曲靖城市建设的一张响亮名片。

为保证项目整体质量达到优秀，浦敬中聘请知名专业设计团队规划园林等生活配套设施。同时他还选择优秀施工队伍、优质建材和设备、支付高额赶工费以保证按期交房。他每周数次巡查工地，确保房屋从框架到外观的质量达标。还聘请了专业公司实地测量房屋面积，从细微处确保业主利益。质量过硬的产品和完美人居环境的全力演绎，使东盛公司在短短的几年间，实现了从业主认可到百姓认可，再到社会认可的企业发展规划，并在此基础上，连续数年取得开发项目快速旺销的优异业绩。

民生是什么？就是广大民众的衣食住行。在衣食能够满足民众需求的今天，住和行也就是民生最为重要的方面，特别是住房应该是民生最为关注、最大的问题。因为，住对于民生的重要性，不仅在于住房是民众基本的生存条件，是现代文明社会民生的基本权利，而且在于住房在市场经济中是耐用昂贵商品。如果房价昂贵，不少民众一生的收入也难购买一套自己安生的住房。因此，住房的必需性与昂贵性也使民生成为重要的问题，它比医药、教育、养老保险等显得更为重要。

“住有所居、居有所乐”一直是普通市民的最大愿望。人们不难发现，从最初开发的北苑小区项目开始，东盛便走低调、朴素、平实之路，不攀比，不好高鹜远，并对业主承诺无条件退房，开发的小区处处受到缺房居民的追捧，让许多人实惠买房的愿望得以实现。

更难能可贵的是，只有为数不多的开发商能够在业主进户后还能不断完善项目，充分满足业主需求，东盛就是其中的核心。牺牲自身利润呈现完整绿化景观，进行庭院及楼梯维护，增加停车泊位满足居住者生活和经营者、消费者的停车需要，自建液化气供应站，管网直通每一幢房屋，安全监控采用智能化全天候监控系统，保证居住者、经营者的安全。这些都使业主们感到他们所缴纳的物业管理费与这些软硬件的投入相比，是物超所值的，这一点一滴都是东盛人以真诚、求实、守信打动着业主的实际消费能力。

善于思考的浦敬中意识到现代意义上的房地产开发，不仅要突出开发，而且也要突出服务。服务就是要充分利用房地产企业的现有资源，从事与业主相关的多种服务性产品的生产经营，这样，既可以分散单一产品生产经营的风险，扩展利润增长点，而且有利于延续开发商与住房消费者的利益关系，进一步增强住房消费者对开发商的信赖程度。如果仅突出开发，房子一卖了之或管理跟不上，开发商不仅会丧失住房消费者在入迁过程中的这块利益阵地，更重要的是，将很可能因为商住小区由于缺乏与业主生活息息相关的配套服务设施，导致消费者感到入住的小区不安全、不方便，继而影响开发商今后在其他项目的开发效益。服务体系的配套，也就是在打造品牌，是品牌的内涵，没有完善配套的服务，再优质的工程品牌，也是不健全的。今天，这个小区建得很好，有人抢着买，如果配套服务跟不上，名声搞坏了，下一个小区建得再好，恐怕很少有人问津。

如何搞好新建小区的配套服务，开发商应该具有很多优势。比如，小区居民装修房屋，线路怎么走，管路怎么接，开发商最清楚，在装修时及时与业主配合，不费工、不费时。在安全服务设施的配套方面也是一样，哪里该安装监控器，如何把监控的区域搞得更大、更有效，这些一次性的配套由开发商来解决效果最佳。同时，对于消费群体入住新房后进行再投入的成本也能降到最低。东盛公司把装修用的沙石水泥等进行统一调配，随时送货上门。这样既方便业主，又降低了成本，也让小区的环境更整洁、卫生。为此，公司开始还受到了一些业主的误解，认为公司是为了独占沙石的销售，但由于公司坚持诚信经营，价格公道，很快就得到了业主的理解。正是因为这样，东盛公司不仅注重房地产开发主业的发展，而且十分重视产业链条紧密、相关配套服务业的发展，引进先进的管理模式，公司也成了曲靖市惟一一家引入并通过了“三标一体”认证的物业管理企业。

企业的发展要遵循自身的特点、市场的进程和城市的需求，但这些都要先有一个坚固的内核和管理运营机制。东盛公司的企业理念是“打造温馨舒适的绿色生活空间，建设人性化的精品家园”,这精准的一句话，道出了东盛地产开发的真谛。建筑不是提供给人们冷冰冰的居所，而是打造一种生活，一种基于生活最低需求之上的、具有相当品质的生存空间和生活方式，为钢筋水泥住宅增添温情与人性。当不少开发商还在想着如何把房子盖好的时候，东盛却已经考虑如何把服务做好、如何把“竭诚”二字做到实处。东盛人始终认为，房地产是第三产业，它归根到底是服务业的一种，目的就是要给购房者提供一个真正温暖与人性化的家。

“我们做的不是钢筋水泥的拼凑，而是要做有责任的开发商。”一直以来东盛都遵循这样一个方针，建筑是为城市增光添彩的，它承载着一个城市的文脉，记录着一个城市的发展历程。每一个开发商都应是这个城市的规划者，要为城市建设负责。东盛站在城市运营的高度上，以高度责任感在项目的细节上追求完美。不论是规划设计、建筑品质、团队合作等这些高屋建瓴的宏观层面，还是建材的选择、庭院的风格等这些与居住息息相关的细节都是东盛房地产公司考虑的重点。

安居、宜居不是少数人独享的专利，而是千千万万民众共同的追求。大凡成功的开发商都是根据多数人的需要，适应各类人群购买力和按个性化需求而设计、建造不同住宅的。东盛，就是满足市场需要取得成功的一个典型个案。

龙腾珠江道运筹屹潮头

在东盛房地产公司的办公室里悬挂着韩先成先生为珠江源大道题写的诗：

浦天细雨汇西河，同日蛟龙潜太和。

江左千年萦紫气，运筹东盛真元合。

龙是中华民族数千年的精神图腾，有无数美好的象征意义。东盛做的项目，是曲靖最古香古韵的项目――珠江源古镇，也是曲靖最具中华民族特色的项目。而在开发珠江源古镇之前，东盛便投资了3.2亿元建设了连接曲靖中心城区和沾益的一级城市主干道――全长8.1公里的珠江源大道，开创了民营企业建设城市基础设施的先河。用龙来形容东盛，并非是为了凸显尊贵，一是因为其修建的珠江源大道，这条8.1公里的“巨龙”,使“龙身”周围成为未来曲靖城市发展的重要区域；二是因为东盛作为民营企业，耗\www.huzhidao.com\巨资修建公路，为城市发展作出了巨大贡献，不愧为龙的传人。

改革开放以来，曲靖市基础设施虽有明显改善，但城市发展的不平衡、城镇职能未能充分发挥以及主要城市的整体辐射能力较弱，仍是制约各项发展的因素。在东盛公司发展战略目标确定的2002年下半年，中共曲靖市委、市人民政府修订完善珠江源大城市建设规划。曲靖围绕增强城市功能，扩大城市辐射，制定了到2015年建设成为占地50万平方千米、拥有50万人口的战略目标，规划在“十五”计划初年由政府投入资金3.12亿元，建设一条从曲靖麒麟区至沾益县城两城区长近十公里的一级城市干道(珠江源大道)。然而，由于曲靖市地方财政拨款有限，政府难以筹措这笔资金，两年即将过去，图纸上的蓝图仍未能变成现实。

既要发展，又没有钱怎么办？曲靖市党政主要领导根据市场化经营城市的理念，提出以市场化运作手段和公开招商引资的办法，引进商家投资建设大道的设想后，尽管赞成之声不绝于耳，但仍有不少人认为，城市大道任由商家来开发建设，在省内没有先例，还是等等看；更有人担心，这样做，政府吃了大亏而让商家发了大财，由于意见一时难以统一，此事被搁置下来。在学习贯彻党的十六大精神中，曲靖市的干部们在珠江源大道建设上新旧观念的大碰撞终于有了结果。普遍认为，在改革和经济建设问题上，因循守旧，只能束缚自己的手脚，要加快发展，实现全面建设小康社会的目标，必须要解放思想，更新观念，通过市场运作，招商引资，引进商家建设开发珠江源大道，符合社会生产力发展的要求和人民群众的利益需求。曲靖市委、市政府因势利导，把珠江源大道的建设作为一个招商引资项目，通过本市新闻传媒公开向社会招商引资，在众多竞标者中，最终选择了有实力、信誉好的曲靖市东盛房地产开发总公司作为珠江源大道建设投资的主体，负责大道建设资金的筹措及大道两侧100米范围内土地的统征开发，政府在土地征用、大道建设方案设计等方面提供服务，并对工程质量实行全程监督。

同样是市场化的运作方式，但政策公布后，很长时间无人响应，许多有实力的公司驻足观望。如果回到由政府主导建设的模式，项目有可能无限期地拖延，甚至流产。东盛公司决策层按决策程序统一思想，自筹资金，主动担当起长8.17公里、路基宽60米、双向六车道、总投资3.2亿元的一级城市干道的建设。2002年12月11日，珠江源大道建设举行开工奠基典礼。董事长兼总经理浦敬中激动地说，“曲靖市委、市政府在城市建设上的这一新思路，不仅加快了城市建设发展的步伐，也为我们民营企业的发展开拓了广阔的空间。”

道路者，文明之母，财富之脉。

珠江源大道规划设计充分考虑未来珠江源大城市的发展，适度超前，各种城市必备基础设施一步到位，其中绿化面积占总建筑面积的40,绿化苗木采用主体空间布置、错落有致。

为了保证这一德政工程、民心工程高质、快速完成，公司与市交通局派出的技术人员组建了工程建设指挥部，由浦敬中担任常务副指挥长，负责最艰难的两项任务：征地拆迁，筹集资金。抽调的人员和当地干部走千家进万户做征迁户的工作，筹集到的资金首先兑付给征迁户；开工第二年春耕之前，及早疏通堵塞的沟渠，连接好断头道路，保证春耕大忙一天不受影响。诚心换来真心，建设中没发生一起因兑付不及时、不到位而引发的上访和纠纷。2004年6月29日大道正式建成通车，成为云南省第一条、也是惟一一条由民营企业独资建设的城市干道。作为曲沾大道建设的投资主体，东盛公司不辱使命，顽强拼搏，建好了世纪大道，向600多万曲靖人民交上了一份满意的答卷。

曾多次荣获“市政府先进个人”“交通突出贡献”等荣誉称号的浦敬中说东盛在建设珠江源大道上倾注了所有的心血和感情。从珠江源大道建成通车6年以来，没有出现任何质量问题，东盛公司还要每年花费180余万元，像对待自己的孩子一样，无偿地维护和维修大道。

珠江源大道建成通车，东盛公司并没有像人们预想的那样，独占政策规定的两侧100米的开发。尤其是通车后显示出潜在的优势，很多建设项目纷至沓来，地价不断上涨，公司完全可以赚个“钵满盆满”。2007年，具有社会公益性质的曲靖市职教园区要落户大道两侧，公司不仅没有收取高额价格，还无条件配合园区管理委员会工作，无偿抢修施工道路，保证园区在2007年底开工建设。

弄潮儿向涛头立，手把红旗旗不湿。12年来，东盛掌舵人浦敬中决策果断，总能抓住稍纵即逝的宝贵机遇。他能审时度势，明察秋毫，所以总能运筹帷幄之中决胜于千里之外，在商海的惊涛骇浪中，他总能屹立潮头，在风口浪尖上，收获瞩目辉煌。

“我还在跋涉的路上，追求更卓越是我的使命。”站在珠江源大道上，浦敬中那双深邃的眼睛溢满渴望。龙的传人从来不会停下腾飞的梦想，以“学习和生命一样，生命不息，学习不止”的境界和“为了美好人生，踏踏实实做好每件事”的精神描绘更高更远的理想人生蓝图。

筑辉煌盛景树城市品牌

在曲靖市的珠江源大道上，矗立着一座气势磅礴的仿古建筑群落。高大的牌坊，古老的城堡象征着东盛人不懈的追求和博大的胸怀；高耸的双塔预示着东盛人顶天立地、志搏云天的决心，也预示着古镇天地合一，风调雨顺；高6米，重达10余吨的天下第一铜鼎，是古镇一道靓丽的风景，也是东盛人诚信为本、一言九鼎的商业典范；石板、小桥、流水、人家，书写着古镇的和谐安宁。

二十世纪80年代的城市发展中，曲靖的古镇建筑大部分被新建筑替代，几乎不复存在。形成了新城不新，老城不“老”的局面。为了新一轮发展的需要，按记忆中的蓝图，中共曲靖市委、市政府决定另辟新址，重建曲靖的古镇。曲靖市东盛房地产开发有限公司承担了开发建设珠江源古镇项目的重任。

开拓者总是在劈荆斩棘后，大踏步地成就属于自己的事业。向前，向前。速度，速度。总占地面积260亩，总建筑面积12万平方米的珠江源古镇从2006年7月动工兴建，2007年12月3日开盘，2008年9月竣工，到2008年10月23日正式落成，只花了两年时间。

建筑大师梁思成曾说过：“一张画、一座雕像、一出戏、一部电影，都是可以任人选择的，可以把一张画挂起来，也可以收起来……但是，一座建筑物一旦建筑起来，它就要几十年、几百年地坐落在哪里，它的体积非常庞大，不由分说地就形成了当地居民生活环境的一部分，强近人去使用它、去看它，要追求建筑艺术的美和文化的品位。”而珠江源古镇正体现了这一美学真谛。《宋书•谢灵运传》有云：“修营别业，傍水依山，尽幽居之美”正道出了珠江源古镇之美。

珠江源古镇位于曲靖中心城区中轴线之一的珠江源大道中段，为麒麟、沾益两城区交界处，东距曲胜高速公路小坡收费站1公里，西至曲靖火车站3.5公里，北邻曲靖市西北环线(曲胜高速公路和曲嵩高速公路的南海子与小坡的连接线)和沾益县公务员小区；南及周边为正在建设的曲靖市职业教育园区，已有8所中等、高等职业技术院校落户，建成后在校学生将达到十余万人。南盘江支流西河自西北向东南穿镇而过，河水四季长流，为不可多得的天然景观。

曲靖市为滇东北中心城市，地处滇、川、黔、桂四省区结合部，两千多年前即为出云南省入滇的襟喉；现代交通建设发展迅速，已有 320、324、326、213四条国道和沪昆、内昆、南昆三条铁路干线纵贯全境。2007年，大西南第一条准高速铁路――沾昆二线建成通车，2007年6月1日，云南省第一条城际客车专运线随即开通运营，曲靖至昆明间的客运时间缩短为一小时三十分；,2007年9月，部分城际列车延伸至宣威，三城市之间的人流、物流大提速。通过公路、铁路，曲靖中心城区在300公里半径内与省内外的数十个县城和昆明市、昭通市、玉溪市、个开蒙城市群、贵阳市、六盘水市、黔西南州等大、中城市沟通便捷。按照中共曲靖市委、政府建设滇东城市群的规划，加快建设一个特大城市、一个大城市、四个中等城市的步伐；预计至2010年，曲靖市GDP有望超过1000亿元，中心城区人口突破70万人。珠江源古镇处于特大城市的中心，完全可以建成中心城区的旅游文化中心和商业核心。

珠江源古镇在规划设计理念上，立足本土建筑文化，吸纳江南水乡和徽州建筑文化特色的元素，巧妙利用当地的自然资源，将中华传统建筑风格与现代建筑风格融为一体。在布局上，既讲究对称美，又不拘泥于完全对称，比如以珠江源大道为南北轴线，东为映月坊，西为西河坊，两坊间基本对称；两坊间有西河自西北向东南斜穿，将两坊分为不规则的四个片区，设计上利用自然河流为两坊间的纽带，展河为池，池(河)上架设铁索桥，放大河流的生态效应。长远考虑珠江源大道为两城区之间的主干道，为安全方便两坊间的来往，在大道上设置两座风雨桥。一道、四桥、一河，把房、屋、廊、壁、台、榭、桥、道、巷、阁、亭、池、山石有机联系在一起，呈现古镇的整体美。风格上，既完整体现中国传统建筑的内涵，又把传统建筑和现代功能蕴藏其中。两坊标志设置两大坊，各功能区设置十小坊，十二坊既是建筑群的标志，也是出入的标志；沿河非对称设立两座塔楼，一是作为古镇象征的锁水塔，二是四到七层为生活的蓄水塔，三是一至三层为物管中心用房，四是塔底用于旅游观光，做到了一塔多用；民以食为天，在珠江源大道上两座风雨桥之间，竖起重达3吨的铜鼎，成为古镇传统风格的重要标志。融为一体的古镇建筑群既体现传统民居“金生丽水”“凯旋纳气”“佛缘内蓄”“财源广进”的文化内涵，又传递出“江山永固”“钟鸣鼎食”“一言九鼎”诚信、和谐、安宁的氛围，营造出既有现代城市风貌又有“小桥流水人家”田园风情的商居意境。

珠江源古镇建筑群错落有致别居一格，立面讲究色调的明快和对比的鲜明，屋面为青瓦，墙面为白墙，瓦、墙之间的楹、梁，则施以古朴的紫漆，道、巷的墙壁一律为白墙，无任何阴暗感；门、窗采用传统木雕工艺，由剑川木雕艺人承担雕刻，图案精美，背面则装有玻璃；房前均设置明沟，入户过桥，沟渠四周围以石栏，通过人工和自然调配，可保证一年四季流水潺潺，有一种临水而居的诗意；两坊间所有的道、巷，均以青石板铺筑，坊、栏等立面石材上，雕刻有传统意义的图案；古镇的绿化以珠江源大道和西河岸为主，两坊间的机动车道、人行巷道主要以大树、盆景进行点缀；绿化树选择适应性较强的花草树木，以动态生长的树木和静态的建筑群形成不间断的虚实疏密变化。进入古镇，行走在青石板道路上，就像走进曲径通幽、景中有景、景移影换的庭院深邃、古色古香的过去与未来。

珠江源古镇在恢复传统的同时，大量采用了当今最先进的建筑技术。亮化工程以LED(液晶)新型光源和节能灯具为主，灯具为量身定做，节能效果比传统照明节约电能50%以上。自建小区污水处理系统，运用无害化生物技术工艺对全部生活污水进行处理，达标后排放，用于镇内水渠循环和绿化用水，多余部分排放到西河，成为景观用水和农灌用水。自建液化汽供应站，直通每户居民。

珠江源古镇已经成为曲靖市惟一一个绿色、节能、环保、安全、时尚的商居小区，古镇以其卓越的规划设计、独特的建筑风格、优良的投资环境，赢得了房地产界和业主的好评。珠江源古镇于2006年9月被建设部中国建筑文化中心评为“中国人居文化典型楼盘”;2007年7月，在首届中国房地产名企名盘评定工作中，被建设部中国建筑文化中心、中国国际品牌协会评为“中国建筑文化名盘”;2007年11月，在中国城建与房地产科学发展高峰论坛暨第四届中国城市标志建筑与楼盘典范推介活动中，荣获“2007中国城市标志建筑(楼盘)十大典范•绿色金奖”荣誉称号；2008年7月，被中国房地产及住宅研究会、中国国际品牌协会评为“中国旅游地产名盘”;荣获2009年度中国房地产协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心颁发的住宅类“广厦奖”……

珠江源古镇建成一年多以来，受到了社会各界人士的赞誉，曲靖市第四届“珠江源美食文化活动周”中邀请了著名歌唱家李双江、谭晶到现场演出；九届全国政协副主席王文元等领导、著名画家文怀沙、著名书法家沈鹏、故宫博物院院长李辉柄等参观完古镇后均为珠江源古镇题字。

战略为发展潮涌注东盛

发展是硬道理，机遇是关键。

机会总是垂青有准备的人。雄心勃勃的东盛人不会守株待兔，坐等机会上门。充满睿智的浦敬中意识到如果要想有更大的发展，必须去寻找新的路子。

在市场中争得了一席之地，才能解决生存的问题。从2002年初，东盛房地产公司决策层就着手确立了公司的发展战略。“发展战略”不是一个简单的总结，更不是一个规划，而是要从实际出发的长远考虑，对公司的发展有较强的指导意义。公司不惜重金，请来了多学科的专家，对公司近年的经营管理进行了全面总结，从中梳理出规律性的东西，然后结合曲靖在云南省、滇东北地区的战略地位，公司的发展战略正式确立。

浦敬中一生好学，喜欢书法和摄影。在东盛办公大楼楼道上，满挂着大幅名家书法作品及浦敬中自己的摄影作品。让久居钢筋水泥的人们，偶一抬头，便能感受这暖暖的文化气息。如此整合企业文化建设，提升员工对企业的忠诚度，以文化凝人心、以文化促管理。在那间散发着浓浓的文化气息的办公室里，浦敬中和记者谈起了东盛公司的发展战略。东盛公司的发展战略包括两个部分，第一部分属于公司经营管理，概括为：“卓越的规划设计，严格的工程管理，满意的品质服务，主动的防范事故，积极的环保措施，充分的化害为利，不懈的改进追求，为客户奉献出安全舒适的精品家园。”第二部分属于公司的宗旨，表述为：“服务政府、奉献社会、造福人民。”

发展战略在之后的具体实施中，根据发展对最后一句作了修订补充，表述为：“打造温馨舒适的绿色生活空间，建设人性化的精品家园。”

从字面表述上看，东盛公司的发展战略失之过简，甚至有人认为是几句简单的标语口号，或者是一个政治宣言。以浦敬中为首的东盛公司决策层认为，发展战略在于符合客观规律，在于适用，早期中国共产党建立根据地的发展战略就是一句话：“农村包围城市”。从公司曲折的发展过程，说明东盛公司毕竟还处于有中国特色的社会主义条件下，在从计划经济向市场经济转变的过程中，道路还很漫长；脱离了这一背景，就等于脱离了实际，再说，即便是市场经济体制已经完全建立，也不可能是百分之百的市场化。西方国家虽然搞市场经济近百年，也没有达到完全彻底的市场经济。因此，作为一个土生土长的民营企业，在发展过程中要与所处的环境相适应，在遵循市场经济规律和基本原则的前提下，必须要有企业的良知，承担起可以承担的社会责任，作一个负责任的企业，而不是仅仅为了字面上好看，条理上通顺。

从珠江源大道建设和珠江源古镇开发可以窥见东盛公司的发展战略。

2004年至2007年，房地产市场升温，许多外地房地产公司纷纷进入曲靖跑马圈地，不惜缩小公共面积，想方设法增加建设密度。东盛公司却一反常规，在珠江源大道中段建设了占地面积260亩，容积率1.12,绿化率却高达36%的珠江源古镇项目。古镇立足本土建筑文化，吸纳江南水乡和徽州建筑文化特色的元素，将中华传统建筑风格与现代建筑风格融为一体。

在具体的工作中，公司积极响应政府提出的“做文明市民，创文明社区，建文明城市”的号召，为把古镇建设的更加美好，公司领导精心策划，筹集资金，建立健全和落实各项管理制度，完善配套设施服务等，用超人的智慧创造出“精品古镇”,为更多的人民服务。制度是行动的指南，是经验的提炼。有了健全的管理制度，管人管事才有效，可靠。公司根据各部门实际，制定了部门岗位职责和员工守则，并签定责任书，作为年终考核的主要依据，规定每周二进行总结学习，对员工进行继续再教育，并组织员工到外地考察，以提高员工的综合素质。

珠江源大道建设和珠江源古镇开发，无处不体现公司发展战略“服务政府、奉献社会、造福人民”的宗旨和“打造温馨舒适的绿色生活空间，建设人性化的精品家园”的要求，赢得社会公众的好评，并获得了花果山、临江花园、益洲苑等多个房地产项目的开发订单。

从房地产业的发展现状来看，曲靖房地产业在不断探索“投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方式多样化”的投资机制运作。进行资金流分析，垄断和调控土地一级市场，有效开发利用土地资源，利用道路建设、土地开发区的升值空间引导企业投资建设，比如：由东盛房地产开发建设的珠江源大道项目，建立和完善银行贷款还本付息和投资回报机制，扩充资金来源，同时，建立土地储备制度，形成了土地供应的卖方市场。全面推进土地有偿使用制度，收取土地出让金和土地收益。所有用于经营性的土地供应包括企业改制地全部在土地市场挂牌交易或者招标拍卖，按照“谁投资、谁建设、谁经营、谁受益”的经营模式吸纳社会民间资本投资城市公用事业，形成多元化投资的新格局，打破了征用土地投资建发的单一性。这一切都充分说明，房地产业近几年的快速发展对曲靖市经济发展、社会稳定、城市功能的完善起到了积极的和不可替代的作用。

东盛房地产有限公司的发展战略从确立到实践，说明企业在建立自己的发展战略时，一定要符合企业和所处地区的客观实际，更要有自己独到的见解，盲从、赶时髦逐浪头，都不是理性的选择。非理性选择，最终只有两个结果，一是不具有发展促进作用，二是被彻底否决。

是的，东盛房地产开发有限公司之所以能够发展壮大，得益于公司以浦敬中为首的领导班子在关键时刻确立了符合公司实际的发展战略，并在战略方针指导下作出正确的决策，迅速成长为曲靖市规模最大、经营业绩最好的房地产公司之一。

12载春秋，一部东盛的成长史可谓波澜壮阔。从艰难起步到叱咤风云，浦敬中披荆棘斩，克服了超乎想象的各种困难。在地产界“攻城掳池”中，险象环生，最终浦敬中带领着他的团队却总能出奇制胜，所向披靡，带领他的团队，创造了许多以少胜多，以弱胜强的地产经典战例。

“夫战，勇气也。一鼓作气，再而衰三而竭”。商场是和平年代男人们的战场，浦敬中带领着东盛人纵横商海，屹立于房产界，可谓所向披靡。

故园情难忘桑梓恩泽长

古语云：穷则独善其身，达则兼济天下。一个人无所事事便无价值可言，只有能对社会做出一点贡献，人的生存才具有价值。价值大了就可以对社会多做点奉献，一个人做一点奉献并不难，难的是一辈子做奉献。但东盛人做到了，东盛人多年来始终如一地在坚守“服务政府、奉献社会、造福人民”的发展宗旨，无怨无悔的弘扬着中华民族仁义奉献的传统美德。

企业作为一个经济实体，其“经济人”的角色决定了它必须追求利润，实现企业价值最大化，但是企业价值最大化并不等于单纯的利润最大化，而是要在实现利润最大化的过程中，取得企业品牌、美誉度、社会形象和对社会贡献的最大化。东盛董事长兼总经理浦敬中始终坚信，企业应主动承担社会责任。一个企业是否取得成功，不仅要看其经济效益如何，也要看社会效益。社会效益也是财富，是无形资产，只有把这两者有机统一起来，企业才能得到长久发展。一个企业效益越好，所承担的社会责任也就越大。企业的成长依托于政府的扶持和整个社会的认同。

企业应该首先发展好自己，修炼好内功，然后再一步一步地承担更多、更高层次的社会责任。近十年的发展历程中，东盛始终明白，房地产企业不仅仅是一个经济实体，更是一个社会公民，社会责任不是“补偿”,也不仅是回报，而是企业立足社会的根本需要，是企业发展的动力，只有在宏观调控下适应调控、适应市场，以建立“和谐地产，责任地产”为己任，把自己放在更正确的社会立场上，并履行自己的责任，才能有更坚实的发展基础，才能使房地产企业又好又快地发展。所以11年来，在热心公益、造福桑梓的道路上，东盛一直在不懈前行。

2008年汶川发生8.0级大地震后，身为东盛公司党支部书记的浦敬中率先缴纳了1万元的特殊党费，并积极倡导所有党员和非党员职工献爱心，共向汶川捐款70余万元。

这些都表达了东盛公司用最朴实无华的行动回报着社会，将企业责任、社会责任时刻放在心间。

正是东盛人始终如一地像善待自己的眼睛一样善待自己的工作，善待自己和睦相融的社会，这才使使东盛节节高升，铸就了一个又一个的辉煌，呈现给世人一个又一个的惊叹号！

曲靖是中国南方第一大河――珠江的发源地，曲靖也因此得别名――珠江源头第一城。明代徐霞客曾遍踏滇东大地，写下了《盘江考》一文，探明珠江源就在曲靖市沾益县的马雄山，并盛赞了马雄山“一水滴三江”的地理奇观。

“东风点三江，盛世房地产”。短短12年时间，东盛从一个名不见经传的企业发展成为中国曲靖市规模最大、经营业绩最好的房地产公司之一，并在全市房地产业界享有很好的口碑，在美化城市、改善住房、造福桑梓方面实现可持续发展方面做出了巨大贡献。

潮平两岸阔，风正一帆悬。东盛，如同一位蓄势待发的弄潮儿，走向珠江，博击风浪，迎接时代的考验。

乌蒙磅礴走泥丸，五岭逶迤腾细浪。浦敬中将继续带领着他的英豪们，挥举利剑，屹立三江头，谱写出一幅幅壮丽华章。

退房申请书篇三

一、商品房买卖合同解除概述

合同解除是指合同有效成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为。设定合同解除权的法律意义在于允许合同一方或双方根据法定或者约定的条件，及时采取措施防止损失发生或者避免损失扩大。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一般合同的解除法律关系明确，法律后果也较为简单。而相较于一般的合同，商品房买卖合同往往涉及标的特殊、履行过程持续较长，涉及的法律关系较为复杂。

商品房买卖合同的解除权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，当事人一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利。其法律意义在于保障房屋的出卖人或者买受人可采取措施防止损害发生或者避免损失扩大并获得法律救济。在订立商品房买卖合同的过程中，出卖人往往占据了优势地位，而在合同履行过程中，尤其是在期房买卖中，房屋本身也存在较大的不确定性，因此在法律保护上有必要向购房人倾斜。在买卖合同履行的过程中，如果是采取分期付款形式，买受人和银行还要签订商品房担保贷款合同，买卖合同的解除则必然影响贷款合同的履行，能否恰当处理两个合同的关系会直接影响各方的利益和房屋的再次交易。此外，买卖合同解除后，买卖双方基于交易行为而缴纳的各类税款问题也是一个值得探讨和关注的问题。

二、商品房买卖合同解除的事由

商品房买卖合同的解除事由包括法定事由和约定事由。

1.法定事由

根据《合同法》第94条的规定，一般合同解除的法定事由主要有五类：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在此基础上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）对商品房买卖合同中的迟延履行、根本违约及一些特殊情形做了进一步的明确规定。

其一，迟延履行在商品房买卖过程中主要表现为：（一）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外；（二）商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的等（参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第19条）。

其二，商品房买卖合同根本违约的情形包括以下七种：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，即所谓的“一房二卖”；（三）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；（六）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；（七）房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条、第12条、第13条）。

其三，法律规定的其他情形。由于商品买卖合同中，涉及的标的物――房屋很多属于在建的期房，房屋本身存在着不确定性，因此司法解释规定了以下两种情形的解除权：（一）出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的；（二）在签订预售合同后开发商擅自变更规划设计未通知购买人或者购买人不同意的。另外，法律规定的其他解除情形还有：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条、第23条）。

从上述分析可以看出，商品房买卖中，现有的法律规定赋予了买受人更多的解除权，这主要是因为在商品房买卖当中，买受人主要为自然人个体，相较于强大的出卖人――开发商，买受人往往处于弱势地位。赋予买受人更多的解除权，实则是为出卖人设定了更多的约束义务，促使出卖人更好地履行合同。

2.约定事由

约定条件是指商品房买卖合同的当事人双方通过签订新合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件，当条件成立时，双方依约解除合同。

在此，法律赋予了合同双方当事人更多的自，在不违反法律强制性规定的前提下，合同双方完全可以根据意思自治原则，对双方共同认同的事由约定合同解除权。如前文提到的“退房”实则就是解除合同，在没有合同约定的条件下，老业主的诉求只能被认定是无理要求，没有法律依据。但是如果双方在订立合同时就约定，如果在一定期限内同一楼盘的房屋售价降价超过一定幅度，买受人享有合同解除权，那么老业主的“退房”要求才能有依据。

三、商品房买卖合同解除权的行使

根据我国《合同法》第96条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的义务，如果双方在买卖合同中没有特别约定，那么理论上口头或书面形式均可。通知送达，若对方没有异议，则合同即告解除。若通知送达后，对方提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院或仲裁机构裁判确定。由于目前商品房买卖合同都需到相关行政管理部门办理买卖合同备案、所有权预告登记和抵押权预告登记，那么当合同解除时，买卖双方还需到相关部门办理各类备案、登记的注销手续。

在行使解除权的这一过程中，如果买卖双方意见比较一致，双方互相配合，凭借双方签订的买卖合同终止协议或者申请人要求撤销登记的声明到相关行政管理部门办理备案、登记注销手续并无障碍。但是，在实践中，买卖双方往往无法达成一致意见。如果仅合同一方主体行使解除权，而另一方主体拒绝解除合同或者拒绝配合办理相关手续，那么根据现有规定，办理相关的注销、登记手续将会比较困难，尤其是出卖人行使合同解除权的，更是无法办理相关注销手续。以天津市为例，根据《天津市房屋权属登记条例》第52条的规定，经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）预告登记证明；（四）房屋权利终止的证明。该条例中所指的“当事人”往往是指预告登记的权利人，即买受人或者买受人的贷款银行。在现有的制度框架下，出卖人无法提出注销登记。如果买受人不配合办理注销手续，出卖人只能通过司法途径，在人民法院、仲裁机构作出生效的判决、裁定、裁决、调解书以证明买卖合同终止后，出卖人凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文书及协助执行通知书才能申请撤销预告登记，而漫长的司法途径往往会让出卖人错过最佳的销售时机。

因此，建立快捷、有效的备案、登记注销制度是必要的。对此，笔者认为对这类事实证据充足、法律关系清晰的商品房买卖合同解除纠纷案件，原则上可以适用速裁程序，尽快判决，当然如果是某些较为复杂的特例应当除外。另外，买卖双方有必要在买卖合同中约定相应的条款，明确发生合同解除情形时，如果合同一方主体要求解除合同的，另一方应当履行办理相关注销登记手续的配合义务；同时约定有效的违约责任，促使双方相互配合办理相关注销手续。

四、商品房买卖合同解除权行使的法律后果

合同解除权行使的法律后果就是合同的权利义务的终止。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是合同解除后法律后果一般规定，商品房买卖合同当然适用，但是又因为商品房买卖合同的特殊性，较之于一般合同解除后的法律后果，其有几种特殊法律情形。

1.合同解除后的违约责任承担

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条、第9条的规定，对因出卖人隐瞒事实或者虚假信息等其他与买卖合同约定的事实不符的，买受人除了可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因而，该赔偿责任具有了惩罚性质，而不只是起填补作用了。这也主要体现了对买受人的权益保护。因为在签订买卖合同时，买卖双方对房屋的信息掌握是不平等的，出卖人占据了绝对的优势地位。尤其是在期房买卖中，买受人对房屋本身无法直接了解，同时房屋本身存在着众多不确定性，司法解释如此规定，对于倾向保护买受人权益也是合理的。

另外，司法解释第16条对违约金的数额做了特殊规定，如果违约金超过了造成的损失30%则应当减少；如果约定的违约金低于造成的损失，可以增加至实际的损失额。此规定是为了体现我国民法中的等价有偿原则，防止过分不公平的事情发生。对于实际损失的计算，司法解释第17条的规定：如果是买受人违约，那么出卖人的实际损失主要是购房款的利息损失；而如果是出卖人违约，则是买受人的租金损失。总体而言，司法解释的规定使损失赔偿和违约责任的认定提供较为可操作性的依据。

2.对关联合同的影响

由于商品房买卖的特殊性，商品房买卖合同签订后，买受人如果选择按揭付款的方式，必然需要与银行签订商品房担保贷款合同。由于商品房买卖合同与贷款合同并非主从合同，一方面商品房买卖合同的解除并不当然地就导致贷款合同的解除；但另一方面由于贷款合同的特殊性，一旦买卖合同解除，贷款合同的目的性就无法实现，所以买卖合同与贷款合同本质上是两个合同关系，同时两者之间存在关联性。

对此，司法解释第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。在此存在的问题就是出卖人是否可以请求解除贷款合同。从合同主体的相对性来说，贷款合同的当事人为买受人和银行，出卖人不属于合同当事人，无权提出解除贷款合同之诉。那么如此可能导致的后果就是买卖合同解除，但是贷款合同仍未解除，所涉房屋仍被设定了预告抵押，影响了房屋的二次销售。

而根据司法解释第25条的规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。按照该条款规定，在通过法院诉讼解决的过程中，买卖合同与贷款合同是否合并审理，是否能够被同时解除，其决定权完全被掌握在担保权人手中。另外该解释也没有明确规定，如果银行先提出解除贷款合同，而后买受人提出解除买卖合同的，能否进行合并审理。这无论是在对买卖合同双方当事人的权利义务保护还是从诉讼成本、诉讼效果的角度看都缺乏科学性。因为如果仅解除了买卖合同，对于出卖人而言，房屋因仍被设定了预告抵押权，存在权利瑕疵，现实中难以恢复“原状”再行出售；对于买受人而言，从合同履行的角度来说还需向银行还本付息。另外从诉讼角度而言，也增加了诉讼成本，同时也不利于判决的执行。

对此笔者认为，在买卖合同和贷款合同中，买受人同时是两个合同关系的主体，相较于强大的开发商和银行，买受人显然处于弱势地位，那么法律有必要在此对买受人的利益保护作出倾斜。因此笔者认为，人民法院在处理商品房买卖合同和贷款合同纠纷中，如果买受人同时提出解除买卖合同和贷款合同或者买受人作为被告一方提出解除买卖合同或贷款合同的，人民法院可以将两个合同纠纷合并审理。这既有利于保护买受人的利益也有利于定纷止争，避免累诉。

3.商品房买卖合同解除后税款的承担

房地产税是指以房产和地产为课税客体的税赋，具体而言，是指直接以房产为计税依据或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。依据我国现行税法规定，我国商品房销售过程中买卖双方应当缴纳的税款有营业税、城市维护建设税、土地增值税、房地产所得税、契税、印花税。其中出卖人需承担的税赋有营业税、城市维护建设税、土地增值税、房地产所得税、印花税，而买受人需要承担的税费主要有契税和印花税。

退房申请书篇四

法定代表人：________________

承租方： ____________（乙方）

法定代表人：________________

甲、乙双方依据中华人民共和国有关法律法规，在自愿、平等和互利的基础上，就___________房租赁事宜达成如下协议。

一、租赁标的及面积

租赁标的及面积：租赁标的为____________，租赁建筑面积______平方米；

甲方保证：

（1）其业已依法取得租赁标的所有权证，租赁标的不存在权属争议，有完全的权利和能力从事本合同项下的租赁标的的出租业务；

（2）租赁标的符合安全标准以及公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，且不存在违法建筑情形；

（3）租赁标的上不存在抵押、保证及可能影响承租人按本合同正常使用租赁标的的其他限制（包括但不限于司法机关和行政限制），也未将租赁标的的产权转移给其他单位或个人。

二、租赁用途

乙方向甲方承诺，房屋使用用途为____________ .

三、租赁期限

甲方不可撤销地同意给予乙方______个月的免租期，由乙方完成租赁房屋的装修和改造，免租期自乙方实际进入租赁房屋现场开始装修之日起算（乙方保证在______年______月______日前进场装修），乙方在免租期内无需向甲方支付租金。

免租期届满，以双方共同书面确认的日期为准作为本合同的正式起租日，本合同的租赁期限为______年，乙方在此期间内应当按本合同第四条的规定支付相应的租金、费用。

四、租金及付款方式

租金：该房屋日租金为______元人民币/建筑平方米/天（每月以30天计），租金中含物业管理费。

1.租金付款方式：租金支付方式为每个月支付一次。首期租金应于起租日之前的日内支付，其后每个月支付一次，在每月期满前的______日内，支付下个月租金。即：每个月支付租金人民币______元整（____________元）

2.其它费用：租赁期间的电费、水费、集中供暖费（如发生）电话费、数据通讯费均由乙方负担。电费、水费、集中供暖费的收取标准，均以国家规定为准。

3.其它费用支付：电费、水费、集中供暖费（如发生）由甲方代收代缴，乙方应于收到甲方缴费通知后______日内缴纳。电话费、数据通讯费用等由乙方自行与服务商协商缴纳。

4.在合同有效期限内因市场变动、物价变动、经营风险等不可预料的因素引起的房屋楼内附属物租赁的贬值、升值，不影响房屋及楼内附属物租赁费的支付及双方对合同所约定的其他权利义务。

5.乙方应按下列甲方指定的银行帐户支付到期应付的租金：

开户行：__________________

帐号名：__________________

银行账号：_______________

五、房屋设备、设施

甲方为乙方提供服务于该房屋的硬件设备和附属设施如下：

供暖：市政热源集中供暖，室内安装铜铝复合散热器；

信息点及电源：甲方信息点（电话、网络布线及节点）电源入户设置，墙壁预留信息端口。电话、网络的申请、安装等事项将由乙方自行负责并承担相应费用。乙方将在甲方提供的电话、网络设施配置基础上具体施工，有关情况参见附件11《乙方装修改造方案及图纸》。乙方装修改造方案及图纸需提交甲方确认、备案；

供电：双路10KV供电，A区内配置有两台1600KVA变压器；

消防：房屋内有运转正常的烟感报警系统和灭火设备，房屋整体消防系统符合国家有关规定；

餐饮：餐厅提供每日三餐服务；

车位：甲方承诺在租赁期内向乙方所属车辆免费提供充足的停车位，其中包括配送_____个固定车位，其停车位具置将以乙方就近使用为原则，由园区物业管理部门安排；

供水：市政直供和变频稳压供水；

排水：分质排水，优质排水处理回用；

空调：分体式空调由客户安装；

六、保证金

1.乙方同意于本合同生效之日起_____个工作日内向甲方支付保证金人民币_____元整（_____元）

2.合同期满，双方交接完毕，结清甲乙双方的各项费用后，甲方应将该保证金全额退还给乙方（该保证金不计利息）

七、合同双方的变更

1.甲方如将该房屋转让给任何第三方，甲方应当给予乙方合理的书面通知，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2.本合同期内，乙方如将该房屋的部分或全部转租或分租给第三方需事先

通报甲方。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。

乙方与该第三方之间的转租合同应符合以下约定：

1）房屋用途：该第三方应保证在本合同规定的房屋用途范围之内使用该房屋；

2）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期；

3）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应就被转租方履行本合同承担连带保证责任；

4）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。

八、甲方的权利、责任、义务

1.甲方是出租房的合法经营者，有权签署本合同。甲方保证出租物业的合法产权并且有权出租物业。

2.合同签订后，甲方应在合同约定期限内，将该出租房屋交付给乙方。

3.甲方定期检查和及时修缮以保证该出租房屋处于完好、适租状态。

5.按合同规定期限，向乙方收取房租及其他费用（列明），除上述费用外，甲方不再向乙方收取任何其他费用。与租赁标的有关的房产税、土地使用费及其他费用由甲方负担。

九、乙方的权利、责任、义务

1.乙方自主经营、自负盈亏、遵守国家法律法规、独立承担各种经济及法律责任和义务。

2.乙方对房屋进行装修必须经甲方书面同意，并将房屋所需改造申请书、保证书及平面图、水、电图及国家有关部门批件提交给甲方备案。乙方对该房屋的装修不应损害该房屋主体结构、外墙颜色和造型及承重结构，装修费用由乙方自行解决，对于由乙方负责施工、安装或提供的该房屋硬件设备和附属设施，由乙方负责维修、更新，费用由乙方承担，甲方应予以积极协助。由于乙方改造或使用不当造成的房屋及房屋设施损坏，乙方应负责按甲方要求恢复原状，修理的费用由乙方负担；

3.按期交纳房屋租金及水、电、暖等费用；

4.乙方自行负责出租房屋内部的消防、保安、卫生清洁管理工作，并承担全部责任。

十、合同的延续

本合同租赁期满前二个月，若乙方书面确认同意续租，甲方应当同意乙方的续租要求，甲方有权根据市场情况适当调整租金，租金涨幅不高于_____%.

十一、违约责任

1.出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知甲方，解除合同。

2.若甲方未能按本合同规定的时间向乙方提供租赁标的，每逾期一日，应按乙方日租金的万分之_____向乙方支付违约金，逾期三十（30）日未交付租赁标的的，乙方有权解除本合同，甲方应立即返还乙方已交付的保证金，同时向甲方追缴滞纳金、违约金部分。

3.若乙方未能按期交纳租金，每逾期一日，应按日租金的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期三十（30）日未交纳房租，甲方有权解除本合同。甲方有权自保证金中扣除乙方应交纳的房租金额，同时向乙方追缴滞纳金、违约金部分。

4.电费、水费、集中供暖费（如发生）由甲方代收代缴，乙方应于收到甲方缴费通知后七（7）日内缴纳。如乙方逾期缴纳，每逾期一日，则按照逾期支付额的万分之五向甲方缴纳滞纳金。

5.租赁期间，若乙方发现房屋损坏并提出维修要求，甲方应在收到乙方书面通知之当日开始维修，但房屋或设施损坏系由乙方故意毁损的除外。如甲方未按约定及时维修，乙方有权自行维修，有关维修费用将在乙方支付给甲方的租金中抵扣。如甲方逾期十（10）天仍未开始维修房屋，或一次维修超过三十（30）天仍未完成，造成乙方不能正常使用该房屋的，乙方可以退租或要求甲方减少租金或变更有关合同租金条款。甲方因未及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担赔偿责任。

6.任何一方违反本合同的约定，给守约方造成实际损失的，违约方应赔偿由此而给守约方造成的一切损失。

十二、免责条件

1.由于进行必要的或例行的建筑物维护保养而致公共设施停止使用的，甲方对此不承担责任，前提是甲方必须提前24小时以书面形式通知乙方，且公共设施停止使用时间不得超过24小时；

2.“不可抗力”是指合同双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于政府行为、自然灾害、战争或任何其它类似事件。出现不可抗力事件时，知情方应及时、充分地向对方以书面形式发通知，并告知对方该类事件对本合同可能产生的影响，并应当在合理期限内提供相关证明。由于以上所述不可抗力事件致使合同的部分或全部不能履行或延迟履行，则双方于彼此间不承担任何违约责任。租赁标的因不可抗力而遭受损失或灭失时，合同则自然中止，甲乙双方互不承担责任，但甲方应将该期间乙方支付的租金及各种保证金退还乙方。

十三、合同期满

合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方享有优先权。合同期满未续租或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后十五（15）日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃物件所有权，由甲方处理。

十四、合同争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，应通过甲乙双方协商解决，协商或调解不成，任何一方均可根据《中华人民共和国合同法》的规定，向该房屋所在地人民法院提讼。

十五、合同生效

1.本合同经甲、乙双方法定代表人或授权委托人签字并加盖单位公章即生效。

2.本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商，做出补充规定。

3.本合同一式肆份，双方各执二份。

十六、通知

依据本合同发生的任何通知应为书面形式，以专人递交、公众认可的快递、挂号信或传真方式发送到：

出租方（甲方）________________

联系人：________________________

承租方（乙方）________________

联系人：________________________

退房申请书篇五

申请人：丁某，女，1976年2月26日出生，汉族，四川省荣县人。联系电话：座机：

请求事项：

请巴中市某房地产开发有限公司立即退还申请人购房诚意金5万元。

事实与理由：

2008年2月26日，巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部与申请人丁某签订了《协议》。当日，申请人缴纳了现金5万元。并盖有巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部财务专用章。截止今日（2009年2月18）近一年，贵司未与申请人签订《商品房预售合同》。2009年2月18日，申请人亲自到巴中市某房地产开发有限公司市场营销部询问，告知1、可以退房，按协议退；2、以其它房源调换。同时，要2010年底才能交换。经查询巴中市某房地产开发有限公司所开发的项目名称某楼盘A区7幢。2009年1月15日才办理（2009）房预售证第01号。而与申请人签订协议约定某楼盘D3项目部至今都未办理其商品房预售许可证，也无权出卖根本不能确定的房屋。申请人所交的5万元诚意金，长达近一年贵司都没有通知申请人签订其正式商品房预售合同。实际上，贵司根本不能与申请人签订其商品房预售合同。不是申请人不诚意，相反，确是贵司不诚意，严重违反《中华人民共和国房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、民法通则及合同法的相关规定。

根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”“《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

综上，2008年2月26日，申请人缴纳了5万元的诚意金。根据协议第2页第十二、十三条约定，在近一年中，贵司既没有通知签订正式的商品房买卖合同，也没有书面告知某楼盘D3项目部不能开发实施，现由贵司承担。更没有取得某楼盘D3组商品房预售许可证。其不诚信，显尔易见。贵司不应扣除任何费用。故恳请贵司立即退还所交的5万元现金。

此致

巴中市某房地产开发有限公司

巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部

申请人：

二00九年二月十八日

附：

1、协议书一份；

退房申请书篇六

第一条为完善我市住房保障体系，规范公共租赁住房管理工作，逐步改善城镇住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员的住房条件，依据《河北省公共租赁住房管理办法》以及有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本市行政区域内公共租赁住房的配租、使用及监督管理适用本实施细则。

本实施细则所称的公共租赁住房，是指政府投资建设、购买以及由开发企业招拍挂土地强制配建的，同时限定建筑套型面积和租金标准，面向符合条件的城镇住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员、在我市创业的本科一批和具有中级专业技术职称的，以及单位聘用的特殊人才，在我市无房产的高素质人才，实行有限期承租和有偿居住的保障性住房。对于国家承认的研究生及以上学历和具有高级专业技术职称的高端人才，在本市工作无住房的，由政府提供一套公租房（免租金，期限3年）。

第三条市住房和城乡建设局（以下称住房保障部门）是全市公共租赁住房的行政管理部门，负责全市公共租赁住房的指导、管理和监督工作。市发展改革、财政、国土资源、民政、规划、税务、物价、人力资源、公安、监察、审计等部门，按各自职责做好公共租赁住房的相关工作。

各镇政府、办事处，各园区管委会和社区居委会应当做好本辖区范围内公共租赁住房保障家庭调查摸底、统计、初审、公示等工作。

第二章准入管理

第四条城镇住房困难家庭申请公共租赁住房保障，由户主或者委托一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人，向户籍所在地的镇政府、办事处，各园区管委会提出书面申请。申请人与共同申请的家庭成员间，应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。具有本市城镇非农户籍、达到规定年龄（28周岁以上）的单身居民，按家庭对待。

新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房的，由本人向用人单位提出书面申请，然后由用人单位按规定的程序向所在镇政府、办事处，各园区统一申请。

符合条件的申请人(包括单身和家庭)只能承租一套公共租赁住房。

第五条本市城镇住房困难家庭申请公共租赁住房，应当符合下列条件：

(一)家庭成员具有本市城镇非农常住户口，且在本市城镇实际居住；

(二)无住房或者现有住房建筑面积在人均15平方米以下，且家庭住房总建筑面积在50平方米以下；

(三)家庭人均收入符合本市上年度人均可支配收入的1.2倍以下；

(四)未租住公有住房且未享受承租廉租住房和购买经济适用住房、限价商品住房等住房保障。

第六条新就业人员申请公共租赁住房，应当符合下列条件：

(一)年满18周岁且未婚；

(二)具有本市城镇户籍；

(三)申请时在当地工作未满5年；

(四)依法与用人单位签订劳动(聘用)合同，并已在劳动管理部门备案；

（五）在本市无私有住房，未租住公有住房或者父母住房困难且未以家庭申请任何住房保障；

（六）个人收入符合本市上年度人均可支配收入的1.2倍以下。

申请人结婚后，按家庭申请相应的住房保障。

第七条外来务工人员申请公共租赁住房，应当符合下列条件：

(一)年满18周岁；

(二)在我市连续就业达到一年以上，依法与用人单位签订劳动(聘用)合同，并已在劳动管理部门备案。在我市连续缴纳社会保险费达到一年以上（社会保险费的缴纳时限从申请之日起往前计算)；

(三)在当地无任何形式的住宅建设用地或者无自有住房，未租住其他公有住房；

(四)个人或者家庭收入符合本市上年度人均可支配收入的1.2倍以下。

第八条有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：

(一)申请之日前5年内在就业地有房产转让行为的；

(二)通过购买商品住房取得当地城镇户籍的；

(三)在本市已被安置的被征收居民；

(四)已自建、购买商业用房的；

第九条城镇住房困难家庭申请公共租赁住房，应当提交下列材料：

(一)公共租赁住房申请表（附：个人申请书）;

(二)家庭成员收入证明；

(三)住房证明和房屋租赁证明；

(四)身份证、户口簿复印件和由现居住地社区居民委员会出具的户口簿上所列家庭成员共同居住的证明；

（五）婚姻证明；

第十条新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房，应当根据各自的准入条件提交下列材料：

(一)公共租赁住房申请表（附：个人申请书）;

(二)申请人和共同承租家庭成员的身份证、户口簿复印件；

(三)劳动管理部门已备案的劳动(聘用)合同以及缴纳社会保险费的证明；

(四)婚姻状况证明；

(五)用人单位出具符合申请条件的证明；

(六)收入证明。

第十一条申请公共租赁住房，应当按照下列程序办理：

（四）经住房保障部门审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由住房保障部门在部门网站上予以公示，公示期间为10日，经公示无异议或者异议不成立的，经住房保障部门审批，对符合保障条件的家庭纳入公共租赁住房保障范围。住房保障部门将对不符合规定条件的申请人材料退回各镇政府、办事处、各园区。

第三章分配管理

第十二条政府投资建设的公共租赁住房，由住房保障部门对符合承租公共租赁住房条件的申请人，按配租方案提供住房保障或者实行轮候，轮候信息应当向社会公开。承租公共租赁住房的，应当与公租房管理部门签订公共租赁住房租赁合同。

第十三条符合承租条件的家庭成员中含有优抚对象、军队退役人员、65周岁以上老人、残疾人员、患大病人员的，可优先轮候分配公共租赁住房。

第十四条申请家庭已配租到公共租赁住房的。申请人不接受分配的房源、不签订租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，视为自愿放弃本次分配公共租赁住房的资格。

第四章使用和退出管理

第十五条公共租赁住房具体租金标准由市价格主管部门会同住房保障部门确定。

第十六条承租公共租赁住房的期限一般为2至5年。合同期满不再符合条件的，应当退出承租的住房；暂时不能退出的，给予3个月过渡期，过渡期内租金标准不变。过渡期满后仍不退出的，承租人应当按合同约定承担违约责任，出租人可以申请人民法院强制执行。承租人行为记入河北省数字住房保障信息管理系统，5年内不得申请公共租赁住房。

合同期满后需继续承租的，应当在合同期满前3个月内提出申请，经审核仍符合条件的，续签租赁合同。

第十七条用人单位统一申请公共租赁住房的，由用人单位提供符合申请条件证明。承租人违反租赁合同有关规定的，用人单位应当承担相应责任。

第十八条公共租赁住房只限承租人租住，承租人应当按合同约定合理使用住房，不得出借、转租或者闲置，不得擅自对住房进行二次装修、改变原有使用功能、内部结构及配套设施，不得用于从事经营活动或者违法活动，不得损毁、破坏房屋和配套设施。损毁、破坏房屋和配套设施的，应当负责维修或者照价赔偿。

第十九条承租人应当及时缴纳租金和房屋使用过程中发生的其他费用。承租人拖欠、拒不支付的，依合同约定处理。单位统一申请的可以通报其所在单位，由用人单位履行合同责任先行垫付，再由用人单位向承租人追缴。

第二十条公共租赁住房合同期满，承租人应当结清租金和房屋使用过程中发生的其他费用，清退私人物品，通知出租人查验房屋并办理退房手续。

承租人在租赁合同执行期间，可以提前退房。

第二十一条承租人的家庭收入、人口、财产、住房等情况发生变动超过规定条件的，应当书面告知住房保障部门。租住公共租赁住房的新就业人员和外来务工人员发生变动时，申请单位应当及时书面告知住房保障部门。住房保障部门应当会同有关部门定期对保障对象的有关信息进行审核，并根据保障对象告知的信息和审核的结果作出延续、调整或者终止住房保障的决定，并于下月起执行。

第二十二条公共租赁住房承租人有下列情形之一的，出租人可与承租人解除租赁合同，收回公共租赁住房：

(一)承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的；

(二)获得其他形式城镇住房保障的；

(三)累计3个月以上未缴纳租金及相关费用的；

(四)无正当理由连续3个月以上未在所承租的公共租赁住房内居住的；

(五)不再符合承租公共租赁住房条件不告知的或者经催告拒绝退出的；

(六)采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；

(七)违反本办法第十八条规定情形的；

(八)法律、法规、规章规定和租赁合同约定的其他情形。

承租人具有前款第三项至第八项行为的，记入河北省数字住房保障信息管理系统，并在政府网站进行公示。5年内不得申请公共租赁住房。

第二十三条公共租赁住房经营管理单位应当完善公共租赁住房的服务设施，提供安全、卫生、方便、舒适的居住环境和社会环境。

公共租赁住房由其经营管理单位或者其委托的专业服务企业负责维修、养护、管理。公共租赁住房物业管理费由承租人承担。

第五章监督管理

第二十四条住房保障部门应当会同发展改革、财政、国土资源、建设、规划、监察等部门负责对公共租赁住房保障工作的指导和监督检查。

第二十五条住房保障部门和有关部门及其工作人员利用职务上的便利收受财物或者其他好处的，以及不依法履行监督管理职责的，侵害公共租赁住房申请人、租赁双方当事人、担保人合法权益的，由市人民政府或者监察部门依据职权责令改正，通报批评；对主管负责人和其他直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十六条用人单位出具虚假证明申请公共租赁住房的，由住房保障等有关部门依法予以处理。

第二十七条公共租赁住房经营管理单位或者其委托的专业服务企业在租赁合同存续期间不按合同约定的租金标准收缴租金或者不按规定出租公共租赁住房的，住房保障部门应当责令其限期整改，退回、补差租金或者收回住房。

第二十八条房地产中介机构不得接受承租人委托为其转让、出租或者转租公共租赁住房。违反此规定的，由住房保障部门会同工商等有关部门依照有关规定予以处理。

第二十九条住房保障部门应当建立公共租赁住房档案和承租人档案。档案内容应当详细记载申请人档案资料及配租情况，承租人的申请、审核、轮候、使用以及违法违约情况等有关信息，将纳入河北省数字住房保障信息管理系统。

第六章附则

第三十条本实施细则最终解释权归涿州市住房和城乡建设局。

第三十一条本实施细则自印发之日起实施。

退房申请书篇七

关键词：高等学校英语应用能力考试试题特点应考技巧

教育部颁布的《高职高专教育英语课程教学基本要求（试行）》（以下简称《基本要求》）明确提出把高等学校英语应用能力考试Practical English Test for College（以下简称PRETCO）作为验收高校专科层次英语教学质量的标准。它是反映和评价该层次在校生英语应用能力的标准化水平考试，是教育部评估学校教学质量的一项重要指标，有些学校（例如笔者所在的学校）就将该考试与学生毕业相挂钩。因此，PRETCO对于学生的重要性不言而喻。

PRETCO考试遵循“实用为主，够用为度”的方针，从语言基本知识和实用技能方面来考查学生，具有一定的信度和效度。100分为满分，取得60分以上（含60分）为合格。考试方式以笔试为主，有些省份采用无纸化考试，例如笔者所在的广东省，2004年开始试行机考。

PRETCO考试如此重要，但我校学生的通过率却不尽人意，以2005、2006和2007级专科学生为例，每次通过率都徘徊在30%左右，比全省平均通过率低了将近20个百分点。在与兄弟院校的同行沟通后发现，他们也存在类似的问题。所以，该从哪些方面入手有效指导学生备考，提高通过率，成了大学英语（专科）教师需要认真思考的课题之一。

笔者尝试分析PRETCO五个题型的特点，并结合教学实践，探讨应考技巧，来帮助学生开展针对性的指导和强化训练，以期帮助更多的学生通过考试。

1. 正确选材，听说结合，强化训练――应对Part I听力理解题型的制胜法宝

1.1 Part I听力理解占总分的15%，分为短句、对话和段落填空。根据《基本要求》，学生需听懂涉及日常交际的材料，如问路、面试、购物等。因此，教师应选择发音清楚、语速较慢（每分钟120词左右）的陈述或对话来当作学生的训练材料。为了达到以“说”促“听”的目的，笔者在教学实践中，经常要求学生分角色扮演（role play），此法深受学生欢迎。例如在听完有关入住酒店的对话后，学生通过模拟操练对话，牢牢掌握了“check in入住”、“rate房费”、“check out退房”等表达，后来再碰到类似的题目时，绝大多数学生都能轻松答对。

1.2想提高听力得分，除了多练之外，还须掌握一定的技巧。（1）抓紧时间审题。第一部分只播放一遍，这就要求学生高度集中注意力，利用听前的“Direction”迅速浏览题目和选项，捕捉尽可能多的信息。（2）抓主要信息。第二题是考学生对dialogue会话的理解，特别要提醒学生留意关键词，如when，where，who，what等。（3）在做第三题短文填空时，先听懂中心意思后才答题。值得注意的是，广东省采取的是无纸化考试，在电脑上答题比传统的笔试要难得多，需要学生有很快的反应能力及打字速度。所以，教师一定要督促学生在平时的听力训练中养成速记速打的习惯。

2.扩大词汇量，善于总结――提高PartⅡ语法结构得分的不二法门

2.1PartⅡ语法结构题型分多项选择题（占总分5%）和词形转换填空题（占总分10%），考查主要分为三类：固定搭配（包括动词词组搭配、介词搭配等）、词义与短语辨析和词形转换。学生最容易在该部分失分，尤其是词形转换这10分，一般情况下学生只能拿到1―2分。这是因为高职高专学生的基础非常薄弱，词汇量少，语法知识匮乏，而该题型恰恰考查的是非常细微的词法和句法，例如：After careful（consider），the committee decided to recommend Mr. Smith for the post.（2001年6月第35题），就需要考生知道“consider”由动词转化成名词“consideration”的拼写。

2.2教师需要特别注意以下四点：（1）在课堂上加强词汇教学和检验。要求学生不仅记住单词的拼写，还须掌握词性的变化，帮助学生总结常用的构词法（包括词根、前后缀等）。通过听写、单词竞赛等方式来考查学生单词量。同时不妨将重点词汇列出专项的考点练习，以加深学生对词汇的记忆。（2）注意在课文中及试卷里出现的固定搭配、习惯用法等，要求学生日积月累。（3）遵循“精讲多练，讲练结合”的原则，指导学生在做题中掌握用法，使枯燥的语法知识通过做题而变得生动起来。（4）善于引导学生总结，将属于同种词性转化的单词收集整理，找出规律，提高解题技巧。

3.抓住重点，巧读多读――提高Part Ⅲ阅读理解得分

3.1阅读理解所占比例最大，占到35%，分为5个部分：Task1和Task2涉及的题材有：经济、文化、社会、科普等，出题形式是多项选择题。Task3和Task5涉及应用性文体，如信函、通知、广告等，一般采取填空和简答题的形式。Task4是中英文配对，涉及经济术语、计算机英语、国际组织和机构名称等。该项比较容易得分，因为学生只要认出术语中的某个简单的单词即能解题，准确率都比较高。所以，教师只需总结某些专门词汇，并提醒学生在平时多留意并积累即可。Task3和Task5的填空和简答题的答案也相对Task1和Task2明显和简单，学生失分较少。

3.2值得一提的是，Task1和Task2的多项选择阅读理解题，学生失分较多，究其原因有三：（1）词汇量太少，读不懂整篇材料的意思，甚至连有些题目中的单词都不认识，例如有题目是“whatis the objective of the article？”很多学生一看到objective就发懵，其实如果换个词“purpose”就难不倒这么多学生了，所以，教师在平时的试题讲解过程中，一定要适当拓展开，对某些单词的近、反义词总结归纳，开展学生思路。（2）审题不仔细。（3）没有掌握一定的解题技巧。通常，对于细节题，需要学生认真研读，反复推敲；而对于某些主旨题，则需要提纲挈领，从中心句找答案，一般在文中开头或结尾，或某段的第一句话。因此，教师应把发展学生的阅读能力作为阅读教学的重点，帮助学生掌握阅读技能。

4.善于分析结构――PartⅣ翻译题得分的关键

4.1翻译题分为两部分，前面的多项选择题部分，要求学生选择最佳的中文翻译，而且计分是有梯度的，分别为2、1.5、0.5、0分，也就是说学生即使没有选出最佳答案（只要不是选出错误的那个选项），也是有得分的。所以学生对这个题型有一定的偏爱。

4.2对于英汉翻译这个题型，绝大部分学生都感到困难。笔者对2001年6月―2005年12月历次A级统考英汉翻译选择题统计得出：英汉翻译题中出现频率较高的是定语从句、名词性从句的翻译等。而且该题一般选用一段广告或产品说明书等应用性文题，那么教师应该在平时提供一些长短合适、难度适中的翻译材料，对学生进行从句、主被动语态等分析。同时，提醒学生在日常生活中注意应用文的书写特点，留意广告、产品说明书等文体中惯用的英文表达。

5.既要“面面俱到”又要“讲究主次”――PartⅤ写作部分复习技巧

5.1PRETCO考试作文题型与大学英语等级考试CET-4/6级有很大的不同，CET-4/6一般要求写议论文体，而PRETCO考试一般要求学生在25分钟内写出80―100字的应用文体，涉及的内容相当广，例如书信（商务书信、邀请函、感谢信、道歉信、求职信）、通知、请假条、备忘录、申请书、合同、征稿启事等内容，题材多样，格式不一。所以，教师在平时一定要全面复习，将历年的真题所查考的文体格式及常用表达总结归纳出来，督促学生熟记、巧记。除了要做到面面俱到，引导学生复习每种格式外，还要分清主次，因为从笔者对2001年6月―2005年12月历次A级统考作文题分析后发现，考查书信的频率最高，特别是商务书信，其次是通知、备忘录等。因此，教师不妨把复习的重点放在书信的格式和常用句型上，这样能有的放矢，达到事半功倍的效果。写作是见效非常明显的一个题型，只要教师重视，多花时间和精力去帮助学生总结，相信对学生整份考卷的成绩有很大提升作用。

总结

综上所述，高等学校英语应用能力考试是在教育部统一部署和组织下的全国统考，具有一定的信度和效度，其试题有自身的特点。高职高专院校的英语教师应深入研究PRETCO考试题型特点，将考点与教学实践和复习备考有机结合起来，进而探索出应考的有效教学策略和考试技巧，帮助学生们顺利通过考试。

参考文献：

［1］教育部高等教育司。高职高专英语课程教学基本要求（试行）［S］.北京：高等教育出版社，2000.

［2］教育部《高等学校英语应用能力考试大纲》制订组。高等学校英语应用能力考试大纲和样题［S］.北京：高等教育出版社，2001.

［3］英语应用能力考试课题组。高等学校英语应用能力考试考点串讲与速战演练（A级）.暨南大学出版社，2005.

［4］马立泉。PRETCO作文常见错误分析及对策。吉林省教育学院学报，2006.