商业地产发展报告【通用7篇】
它山之石可以攻玉，这里是壶知道勤劳的小编给家人们分享的商业地产发展报告【通用7篇】，欢迎借鉴，希望对大家有所帮助。
商业地产报告 篇一
在最近一期《市长论坛》杂志上，中共眉山市委书记余斌以“强化城市经营、加速眉山城市化进程”为题作了深刻论述。其中就眉山的规划发展说：“按照建设东坡文化品位的山水园林城市的目标和‘能宽则宽、依江建城’的原则，不求最大，但求最好，突出东坡文化、数字城市、生态眉山三大亮点、准确定位。”
本文通过透视该市商业地产的繁荣兴起，从一个侧面力图对上述定位作一解读。
掐表计算，驱车跑完成(都)乐(山)高速干线，仅仅用了90分钟。
在这条黄金走廊的中间一站，即是在中国文学史上大放灿烂之光的“三苏父子”的故乡——眉山。
一个月前，正值苏轼去世902年，一行由苏东坡之孙苏绍箕繁衍于广东车坡村的苏氏后裔的代表，披红挂彩，鼓乐喧天地来到眉山东坡区土地乡苏公陵访祖寻宗，祭祀先贤。据说，至今全球共有三苏后裔近30万人，比时下眉山全市城市人口还多1/3。
自南齐建武三年(496)始，眉山设政。历经废郡存州，州降县，县复州，后又改县，吏治行政逾千年。
20xx年12月，眉山撤地(区)建市。在中国21世纪迅猛推进的城市化进程大潮中，因其所拥有的举世闻名的三苏祠以及亚洲第一牌坊——双石牌坊、高家大佛、千塔佛国、奎星阁、槽渔滩、瓦屋山等旅游名胜而成为最具文化底蕴的“年轻态”新兴城市。
记者近期曾先后到省内绵阳、遂宁、南充、自贡、泸州、宜宾、乐山等几大城市就当地的旧城改造和商业地产开发进行了初步考察。
饶有兴味的是，所到之处，每个城市的建设部门都在认真思忖如何较为贴切地给自己的城市从人文的角度定位。如乐山市早在20xx年即以“精雕细刻的山水之城”为对外宣传主题。由此，当本月中旬我们前往眉山时，恰遇该市新建的东坡湖广场“东坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘兴泛舟东坡湖之际，遥望湖畔巨大基座上那搁笔半卧，手执酒壶凝目皓月，似在沉呤千古绝唱的东坡铜像，不禁感慨油生，有30万苏氏后裔遍布海内外，此地真可谓天府人杰第一城。
要提速城市化进程，必须依靠房地产的规模化经营。城市建设，恰似一盘“没有下完的棋”。如何布局，怎样行棋，时刻检验着城市管理者的运营水平。这其中，自然也包含着开发商的自身素质、企业成熟度、资金实力、营销手段及推广策略等诸多因素。
两年前，我到眉山，当地一位廖姓开发商曾开车将我拉到东坡湖畔，站在一片河滩地上，第一句话即是：“当年苏东坡正是从此处搭船出川的”！挥指间，颇有古蜀名士“若非巫山云遮断，看破江南十二州”的一腔豪情。
他说要在此处建眉山最高档的别墅。
我听了尚不以为然。当时眉山城区房价仅350元一平方米，修高档别墅，谁来买？
两年后，就在我们当年驻足谈笑的地方，“绿岛华庭”别墅区已然售罄，而且与之毗邻由眉山市多友房地产公司开发的建筑面积达12万平方米的东坡湖广场，也以其自建的座落有“东坡醉月”雕像的休闲广场投入使用为认购销售标志，一举揭开了川西南第一商业地产大盘的壮丽帷幕。与东坡湖广场相衔接的，则又是已见伟岸身躯的四星级眉州大酒店，使这一集全市餐饮、娱乐、休闲和专业批发为一体的大型卖场，构成了东坡湖畔一条长达近2公里的特色商业街市，并被誉为四川省首家“商业公园”。
广场是聚集人气的，人气即意味着商机。
“东坡醉月”落成时，东坡湖休闲广场呼啦啦一下子拥来6万人，几乎占了全城人口的1/3，且不足一星期时间，多友公司即已售出20xx余万元的商铺。1/3人口与第一期销售体量的1/3，证明眉山多友公司以“东坡文化”为背景展开营销与推广，收到了令人欣慰的成效。
眉山人是有眼光和有魄力的，当川内一些城市在旧城改造中同时开辟几处体量高达数十万平方米的商业地产大盘时，多友公司却瞄准了具有珍稀性和不可复制性的城区东坡湖畔，落子布局，即规避了旧城改造拆迁面大，政策性强，问题矛盾繁杂，施工难以提速等迟滞状况，又抢占了市场先机，一阵大刀阔斧，大干快上。同样是两年多前，当成都开发商在双流县华阳镇搞开发之际，众多人对当时售价仅几百元一平方米的华阳楼市并不动心，可两年后，同样社区二、三期的楼盘，却一跃超过20xx余元一平方米！对比眉山，两年多前市区有的房价仅350元一平方米，时到今日，这个价格还能买到房吗？
眉山商业地产有四个项目，有意思的是，其中有两个以“东坡”人名为称。一日“东坡湖广场”，一谓“东坡城”，而另外两个，则又以城市取名，一为“金罗马”，一叫“小香港”。但无论人名地名，均各有棋路，各有行子之招。目前这四者中，除某项目因赔偿安置资金尚未到位而延缓推进外，其余3家均已正式对外发售。
房地产行业素有一句老板们时刻在琢磨的难言之隐：市场如棋局，总有人会被淘汰出局的。相信琴棋书画皆通的苏东坡老先生，亦会认同此理。
近年间，商业地产的高风险，曾被某些地产商戏言为“圈地、盖楼、逃跑”。在上月广州媒体上展开的一场有关地产的系列热门话题大讨论中，房企老总们便总结出了几类“出局法”:
1、销售手段老态百出者；
2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”没有实力者；
3、不合理资本结构者；
4、信誉差的。“关系型者”。由于国家对土地市场的调整和各项政策的进一步规范，过去可以通过划拨、协议出让等多种方式“八仙过海”搞开发的时代已经一去不复返了。争夺土地的惟一舞台在拍卖会上，这就需要各家开发商们真刀真枪地展开资金与实力的对垒。
与川北或川东一些城市上马的大型商业地产项目相比，眉山市多友房地产公司以成乐、成雅两条高速公路为纽带，以眉(山)乐(山)雅(安)三座川南重镇为辐射点的大盘战略，在其东坡湖广场一期的热销中，即已吸引了眉山、乐山、雅安、成都、德阳等城市投资置业者的目光，内部认购销售的头两天，仅成都市打进售楼热线0833—8334888的咨询电话便有300余个，显然，“经济半小时市”对汽车拥有量位居全国第3的成都人来说，车程40分钟，仅相当于成都的一个远郊。
勿庸忌言，商业经济的经营模式及多种商业形态的不同，对地产开发商来说都是一堂新课。招商的成功其实只能算是一个起点，在后期如何选择合作经营模式上，方可谓真正进入“角色”。
在与东坡湖广场营销顾问洪强先生的沟通中，这位成都蓝叶管理咨询公司的管理咨询师对商业地产的业态规划、商业经营、市场分析、投资回报系统、企业市场化管理等的务实精熟给我留下了深刻的印象。
东坡湖广场作为眉山市商业地产的领军之旗，其得天独厚的地理位置，纯生态的水系环境以及4000多元/平方米左右的高性价比商铺价格，随着眉山市的城市建设和旅游经济的飞速发展，无疑将会在不长的时间内显示出极大的增值潜力。
房地产行业，实际上是一个老实人才能做的行业。哪些急功近利，总想以炒作慨念打开局面的开发商——如栽些绿草树木就冠以“生态住宅”，挨条小河便称“亲水楼盘”，甚至在外立面造型上弄几个欧式符号就大吹“欧陆风情”的作法，是根本经不起时间的检验的。
“好房子自己会说话”这句被业界广泛引用的名言，或许正道出了成功者的开发真谛。
走马眉山，记者除了再度体味到“东坡文化”的强烈浸淫之外，更深刻感受到了当地城市建设与开发的巨大活力。眉山人好学敢闯，诚如东坡湖广场开盘热销之际，本地一位以最早开发玫瑰园而声名鹊起的开发商，即亲临东坡湖广场售楼部，摄像机、照像机并用，而且不耻下问，细心与前来办理定购手续的各地购房者对话交流，以欲对本市商业地产市场来个观一斑而窥全豹。
作为已在眉山成功开发了多个房地产项目的多友公司董事长刘总，曾在东坡湖广场的开盘庆典上，掷地有声地说道：“东坡湖广场将在建成后成为川西平原上的‘八个一流’的商业地产：一流的环境、一流的口岸优势、一流的升值空间、一流的业态规划、一流的经营管理、一流的商业服务、一流的物业服务、一流的投资回报。并努力实现‘三赢’——政府达到经营城市提高城市档次的目的；开发企业达到提升自身实力提高品牌知名度的目的；投资人达到坐享财富增值的目的。”刘总还饱含感情地吐露了他非常淳朴的肺腑之言：“我是眉山人，我从不做让家乡人截脊梁骨的事”！
随着庆典仪式上的彩球飘飞，万鸽腾空，眉山商业地产走进了一个与时俱进，横锁川南的大盘时代。
我们相信，金秋10月即将在成都举办的“四川省首届商业地产投资见面会”上，眉山东坡湖广场作为成都平原西南缘的一个厚重的地产板块，必将会有一个精彩的发言。
商业地产报告 篇二
小生不才，96年进入零售连锁，98年终生职业定位该行业。从事的企业为：96万佳百货、98沃尔玛、20xx家世界、20xx富迪。04年随发展选址涉足商业地产。从事高管多年职业经验判断，零售连锁业终极追求目标为：资产不断的积累和增值。而零售连锁业的资金充裕，加上资本运作，故进入商业地产具有必然性。而作为零售连锁业的商业地产人职责归结如下：
一、认真解读政策，了解企业经营能力和目前状况。
判断未来市场可能出现状态，以及未来可能出现的竞争市场，提前进行商业选址规划《公司战略性选址》，将公司战略发展落实到实处，把握入住市场的先机！把每个项目的前期市场调研报告、土地价值评估、房屋价值评估、建筑规划、功能定位、投资报告、超市销售利润预算报告、百货销售利润预算（租金价格定位报告，商铺租金收入预算）、招商策略的制订并组织运营招商团队实施。
二、项目选址/评估，目前成功实施的项目：
彭场(百货大楼)、杨林尾(购物中心+步行街)、渔薪购物中心、汪桥购物中心、五七购物中心、章华购物中心、陈场购物中心、楼河(购物中心+步行街)、通海口购物中心、天门岳口(购物中心+步行街)、江陵郝穴(百货大楼)、张沟(百货大楼)、峰口(购物中心+步行街)、、监理朱河购物中心，毛嘴(购物中心+步行街)。
三、项目运营后的回顾和分析：
投资回收期约为7-8年。最长的投资回收期不超过12年。总投资回报率在32%。
四、资本运作：按20xx年年初本人提供给中央商务部/开发银行/农行的融资报告相关数据表明：
新增加的商业广场将服务于乡镇的居民人数达到115.67万人，家庭户数26.83万户。按目前现有签订的项目，计算明年待建的建筑面积近10万平方米。所需的资金(建筑+设备)约1.2亿。再加上今年至少再增加2-3个自用土地项目计算所需的资金缺口将达到2个亿左右。
五、制订全年发展项目选址实施计划，以及全年投资计划、协助各分公司进行项目选址。
选址要点：1商圈人口划分；2家庭收支状况；3城区人流动向；4城市规划和商业发展方向进行判断；5选址不要看沿街建筑，细查背后状态；6项目立地状况：易达性、也就是我们常讲的入店率；7市场份额的初步判断，是否可进行商业广场项目的入祝
六、土地商用价值评估：
主要是就土地进行商业建筑后的租金价值。也就是说按市场目前的商铺租金状况， 核算该土地建成后的租金价值比是其重点(租金价值比：是以后招商或买铺的价格的根本依据) 1土地的形态：沿街宽度、深度、长宽比、周遍的侧通道(或侧街区)的贡献率、土地长宽比与常规土地长宽的比率等等； 2项目周遍商铺的市场租金价格； 3计算土地纵向/横向递减后的价值； 4 计算建成后的商用建筑体的租金价值。(A建筑规划一般为3.2;B使用面积占建筑面积的比例为72.5% )
七、房屋价值评估：主要是对地表上建筑物，以及相关附着物进行价值评估。
采用的方法为：1成本计算法、2市场比较法、3加权处理、4综合评估计算
八、 项目整体的规划：
1、 主体建筑面积的确定：经营能力与市场份额结合后确定主体商业建筑面积；
2、 建筑群功能定位及规划设计：确定整体项目与周遍建筑状况，设计最佳立体人流动线。
3、 整体商业规划的功能定位：通过市调对主体建筑、独立商铺、剩余土地规划功能定位
九、经营利润分析。
其主要体现在： 1超市销售预算； 2百货经营预算； 3 租金价格定位。相关预算：是通过前期的市调相关数据，结合市场份额计算法、消费习性推算法、 经营能力分析法汇总计算。
十、 财务分析：
1、明确项目的利润结构(赢利模式);
2、利润预算(盈亏临界线);
3 、投资总额(终极上线);
4、投资回收期/回报率
十一、协助职责：
为保证项目赢利模式具有可实现性，故在以上项目本质任务外；还有三个协助职责：
就公司年度发展计划，提供相关投资所需要的现金流，进行相关的融资报告的撰写；
协助商业广场：内部建筑规划与商业规划的人流动向设计调整，特别是百货大楼的立体动线设计与楼层功能定位之间形成的客流动线，是体现商业建筑体的整体租金价值的关键环节；
督促相关部门按项目进度展开工作，争取时间差产生的利润。
十二、相关公司运作模式、组织结构变更等，提交改革方案。
公司经营能力是强弱，是决定企业发展速度的关键。所以。。。整体要以集团化作为发展目标，形成以速冻食品加工公司、肉类加工公司、养殖基地、物流公司、鞋业经营管理公司、服装经营管理公司、区域家电公司、品牌代理公司、零售连锁经营管理公司、商业地产公司等各个品项可以作大作强，通过自身网点优势、拓展其他区域。最终形成多元化集团公司，提升整体利润空间、在可延伸辐射的区域内做“老大”，形成社会规模效益、政治效益。
十三、团队建设：
1各分公司发展人员就相关发展选址进行现场传帮带；2以及相关预算进行协助性的指导；3商业建筑规划的来源分析(建筑规划服从商业规划);4培训相关项目接待人员的项目介绍技巧； 5相关招商人员价格谈判技巧和策略。
十四、招商工作重点：
1、根据前期的市场调研、建筑功能定位、招商策略组织招商团队实施；2、招商团队的组织结构、招商实施过程中的重大方向调整。
3、跟进重点客户的谈判以及合同的签定；4、为整体项目招商结果负责；5、制订相关后期物业管理相关制度流程事宜。
商业地产发展报告范文 篇三
报纸，作为近代最主要的媒介之一，承担着传播信息的任务。商贾贸易，贵在信息流通。按理说，商家应该积极利用报纸宣传自己的商品，扩大影响，增加销路。当时的广告多是外商所登，国货广告特别少。东北地处边陲，商业意识更为落后，“彼时各报均少广告，有之多为洋商，若华商，不但不知利用，甚至报馆不收广告费，白给登载，而商人，反有自请撤消者……” 可以看出，当时商人的宣传意识尚未完全开化，没有充分认识到信息流通在商业贸易中发挥的重要作用。相比之下，上海、广州、天津等商业发达的地方，各商家则紧紧抓住利用报纸宣传自己的机会，积极宣传推销自己的新产品。《字林西报》的中文报纸《上海新报》，商业广告占报纸很大篇幅，各洋行把这份报纸看作招揽生意、推销商品的窗口，愿意付费在报上大登广告，愿意付费在报上大登广告，介绍西洋新机器、新产品。
对报社来说，广告收益是其利润的一个重要来源。与今天以秒论钱的巨额广告费相比，当时的商家没有把通过报纸宣传商品作为营销的重要途径，报纸作为当时最主流、大众化的媒体，没有取得和今天的电视、网络相同的地位。由报纸主动为商家刊登广告反而遭到拒绝的现象中不难推断，大部分报纸的广告收入陷于窘况，再加上销路不畅，这些报纸因为资金不足而纷纷停刊，有的能重新出刊，而大部分只能从此便销声匿迹了。
在众多的东北报纸中，《盛京时报》的广告登载量是最大的。作为日本人在东北创办的最有影响力的报纸，要求登载广告的商家很大一部分是日本洋行，登载最多的有横滨正金银行奉天支店、隆记洋行、加藤洋行、三井洋行、关东洋行、岗村洋行、武井洋行、东三洋行、松茂洋行、德亨洋行等。除了大量的洋行外，也有少部分中国人的商铺来登载广告，这些商铺都是发展较顺利、规模相当的商铺，有的甚至是东北地区乃至驰名海外数一数二的大商号，如山西合盛元票号分设的日本支店等。广告商家与《盛京时报》的合作，达到互利互惠的结果，商家在极大程度上宣传了自己的商品，报纸又能借助商家的广告费增加利润。
这些广告的商品种类纷繁，吃、穿、住、用、行，应有尽有，毫不逊色于今日。食品类主要有日本大米、日本酱油、洋面、洋白糖、豆子、花香片、饼、油以及洋酒、日本官烟等奢侈品。住宿类的广告，主要是宾馆和客栈。生活方面有各种化妆品、照相馆、书局等。医药类有咳嗽药、肺药、戒烟丸、日药“胃宝”等，从治疗头痛咳嗽到花柳病到各种疑难杂症，十分齐全，还有棉纱机、电灯、煤油、木、铁工厂的轻工业品，以及劝业所、中原铅字局、工程局等机构的广告。教育方面，主要是奉天省的学校，如各类女子师范学校、教会学校的招生广告等。
广告的方式有两种。一般产品的广告方式是图文并茂，一般为美女图画配上产品，旁边附上广告语。这些美女多是梳着高髻、穿着和服的日本女人，产品的名字很多是日语书写。另一种方式，较为平实，只以大号字书写，如某某票号告白或是某某局告白作为宣传语，再附上地址和电话，清晰明了。
广告在报纸的版面位置，也有着鲜明的特色。刚创办时期，报纸的第一张正面和第二张背面为整版的广告，连报纸的中缝除银行汇兑、粮食行市外，也常常挤着几个广告。随着报纸的发展，版面也处于不断调整中，如1907年的一段时间，版面情况是一版新闻，一版广告，再一版新闻，再一版广告，新闻和广告穿插而成。不难看出，版面设计的变化体现出报社对广告越来越重视。
商业地产发展报告范文 篇四
影响广告产业园招商的因素
影响广告产业园发展的要素主要包括优惠政策、市场环境、园区环境和园区的综合服务水平等。中原广告产业园一期计划入驻企业400余家，目前已有80多家入驻。离市区较远是许多公司观望的主要原因，所以园区招商是一项艰巨而长期的工作。中原广告产业园有以下几个有利于招商的因素：
1.政策因素：明确的招商目标。中原广告产业园被国家工商总局认定为国家广告产业园后，河南省工商局表示要抓住机遇，促进河南广告业集聚发展，带动河南经济转型升级：充分利用发展试点园区建设的机遇，发展一批广告产业集群，扶持一批广告龙头企业，培育一批有竞争力的广告产业园区，打造一批广告著名品牌；鼓励组建广告企业集团；支持外商投资广告业；发展新兴广告产业，着力培育发展一批创意独特、科技含量高的新兴广告企业。①
2.市场因素：清晰的广告产业园定位。广告产业园要以自己的特色带动外部规模经济效应。中原广告产业园投资2000万元建设了2座现代化摄影棚与后期制作中心，与外部对接，在纵横关联上明确定位。目前，中原广告产业园利用清晰的定位及自身特色，吸引了包括腾讯、大豫网、大河网、凤凰网以及河南华扬维思等80多家广告企业入驻，已形成了良好的产业集聚态势。②
3.资源因素：完善的招商环境。硬环境方面：中原广告产业园项目占地386亩，规划建筑总面积78万平方米，项目总投资33亿元。园区目标是创建中原地区最具特色的广告交易和展示中心，搭建最好的广告创意、摄制、制作、、人才培训和信息服务等广告公共技术平台，为入驻企业提供全方位的技术支持和个性化服务。
软环境方面：中原广告产业园要求入驻企业是与广告相关的，这样的产业聚集会产生创意的头脑风暴。园区定期举办各种广告学术交流会议、广告专业博览会，多层次、多渠道推进广告产业的合作与交流。有计划、有重点地引进国内外知名广告企业入园，建立广告产业共同体或产业联盟，促进园区广告企业加速成长。鼓励和支持园内广告企业利用人力资源、市场资源优势加强合作，发挥多种合作机制的作用。
广告产业园招商方式
广告产业园招商必须做好自身的产业配套，找准目标客户。
1.寻找广告公司及相关企业。从“包装、设计、印制、、刊播”的广告产业链，寻找优势企业，通过优惠政策和优质服务，吸引相关企业进入园区。③
2.广告宣传招商。通过一些成熟的媒体渠道广告，对外宣传本园区的现有资源、优惠政策和优势，从而调动潜在投资者的兴趣。除广告牌和电视、报纸媒体宣传外，还可加强网络宣传，自建园区网站，招商信息，开展商务交流，寻找合作伙伴。
3.举办会展招商。园区可通过举办投资说明会、项目推介会、合作研讨会、商品展销会、交易会等各种活动进行招商洽谈、吸引投资，大规模地宣传当地的独特优势。
4.主动服务招商。招商团队针对已有资源主动出击、锁定目标客户进行突破。创造亲商的服务环境并跟踪服务。对搜集到的企业信息，要进行电话跟踪，寻求意向性比较强的客户，直接拜访，加强沟通交流。
5.以商引商。对已成功引进的企业，要进一步加大跟踪服务力度，主动为落户企业排忧解难，使他们真正体会到入驻的好处，通过他们的口碑宣传和推介来吸引更多商户。
在招商过程中，要由招商转为拉商和请商。在招商策略上要尽量做到由利益招商向情感招商转化，强化交流沟通，坚持“先交朋友再招商”的原则，重点突破，专人跟进。
总之，招商引资是长期而又复杂的系统工程，每种招商方式的侧重点各有不同，要根据具体情况，综合利用。要从整体投资环境改善和服务效能优化上下工夫，筑巢引凤，吸引更多的优质企业入驻。
注释：
①余轩：《中原广告产业园被认定为国家广告产业园 河南工商抓机遇促转型谋创新》，《中国工商报》，2013年5月13日
②砺岩：《中原广告产业园：栽得梧桐引凤来》，《中国工商报》，2013年5月14日
商业地产报告 篇五
六． 招商费用预算
兵马未动，粮草先行。当企业决定通过招商的方式招募通路经销商之后，就要在经费上给予充分的考虑。企业采取什么样的招商形式、团队组成以及招商广告策略等，这些都是在编制招商费用预算时所要重点考虑的。很多企业对编制招商预算没有引起足够的重视，有的企业根本就不编制招商预算，花钱就像拧开的水龙头，毫无节制，等到发现不对时，已造成了很大的浪费。有的只好在招商后期拼命节约经费，试图挽回前期的浪费，结果却影响了招商的质量和效果。有的企业虽然有招商预算，但却根本没有按招商预算执行，最后导致招商费用大大超过预算，增加了招商成本，如果招商失败，损失将会更大。
有的人认为，通过招商的方法招募经销商，成本很高，费用更大，事实果真是这样吗？让我们试做分析。用传统方式招募经销商，在广告投放、产品资料印制和终端推广方面，其费用一点不比招商来的少。
招商的经费使用比较集中，所以给人的感觉好像是，通过招商方式招募经销商费用更大。正如我们在第一章中所分析的，招商所具有的四大好处，即借资金、借网络、借关系和借时间，这些是传统方式所无法比拟的，所以说，招商的效益和成本之比是很高的。有人会说，如果招商失败怎么办？实际上，通过传统方式也存在失败，这是另外一回事了。
中国人有句老话，有多少钱办多大事。招商企业实力如何，决定着它招商预算的大小。
下面，我们把招商企业分成大型、中型和小型企业三种，看看他们的招商预算应如何进行合理安排和分配，以达到成功招商目的。
大型企业
大型企业通路力强，在招商中往往居于主导地位。招商中，经费不是他们首先要考虑的因素，为了招商成功，他们会不惜资金，印制最精美的招商指导书，在强势媒体上刊登整版广告，选择豪华酒店召开招商会议，目的就是要使自己的招商形成一股强大的气流，将经销商吸到自己的通路中来。
现将某大企业的招商预算列表（见表1），并作一分析。
招商广告的费用一般要占到整个招商费用的40%左右，这在整个招商费用预算中占的比重较大。大型企业会选择强势媒体招商广告，而且每次都会是半版或是整版。像在《中国经营报》一次整版招商广告，需要近10万元，在《销售与市场》杂志内页整版广告，一次需要3万余元。对于医药保健品企业来说，除了在上述报刊杂志广告之外，还要在《中国医药报》、《医药经济报》等行业报刊杂志招商信息，这样算起来，招商广告的费用就不小了。
近年来，招商广告越来越集中于强势媒体，招商广告的集中，也使经销商的“眼球”集中到了这些媒体。企业在这些关注率比较高的强势媒体广告，避免了招商信息的无序传播。在效果不变的前提下，企业广告次数也因此可以减少，节约了招商费用。
小型企业
小型企业由于资金实力有限，对于招商预算更要认真编制，严格执行。表2是一家小型企业的招商费用预算表：
小型企业的招商广告不能因为节省经费，就选择弱势媒体草草，如果这样，只能导致广告效果差。解决这个问题的办法是，企业仍然选择强势媒体广告，但可以缩小版面，减少次数，或者只在行业报刊。
在招商广告招商的同时，企业可采取诸如熟人推荐、药交会招商等方式，多管齐下，提高办事效率，争取招商成功。
招商资料的印刷及制作不应追求豪华，务求简洁大方，以节省开支，但又能给人留下深刻印象。
费用和招商时间始终是矛盾的，也就是说，招商时间越长，费用越高；如果能够比预定的招商时间缩短，可以节约办公场地租金、办公费用及人员开支，也就是节约了招商费用。
从成功招商角度来说，企业应该聘请招商服务机构帮助招商。表面上看，可能要花费一笔咨询策划费，但是大大增加了招商的成功率。这和招商失败所浪费的资金来比，无疑要合算的多。
对于某些采用OTC方式进行市场运作的产品，还要增加电视广告片的预算。
中型企业
对于中型企业招商费用预算，我们认为应该介于大企业和小企业之间。其经费使用原则应是，首先保证事关招商成功的项目经费使用，比如招商广告，招商会议经费。对于办公场地费、办公费、人员开支、差旅费等，应节约使用。需要强调的是，招商费用的预算安排伸缩性很大，招商企业一定要量力而行。要避免两种倾向，一个是小企业大预算，招商还没结束，经费就已经用完了，要么借钱继续招商，要么中途夭折，招商不了了之；另一个是大企业小预算，目的是为了节约经费，可工作中只好缩手缩脚，不能达到应有的效果，致使招商不能成功。
七． 指导书的撰写
招商指导书是全面展示企业形象和产品形象的重要途径。一本有杀伤力的招商指导书，往往让经销商心动。许多好产品、好项目，因为宣传资料的粗糙让经销商不感兴趣，或因为内容缺省让经销商不知所云。
招商指导书本身也是企业形象的一次很好的展示。如果连招商指导书都不能让经销商满意，那么很难相信，经销商会相信你推介的产品。
招商指导书的内容应着力传递经销商关心点：
要素排序及权重 经销商关注要素见表2。
下面，我们就招商指导书的写作，和大家作些探讨。
企业的包装
招商市场上，大企业、著名企业通路力强，往往会形成以厂家为主导的通路合作模式。而中小企业通路力弱，通常会形成以经销商为主的通路合作模式。面对这种情况，中小企业是不是就无所作为呢？在招商指导书中，我们可以通过对企业的包装，赋予企业一个独特的概念。
1.傍名人
一般来说，好的公司，会得到社会各界青睐，人们也愿意和这样的公司打交道，有时国家领导人也会视察这样的公司。所以在招商指导书中，很多企业会将国家领导人、各界人士视察企业、与企业领导人的合影，刊登在招商指导书上。以此来提升公司的社会形象，赢得社会的尊重。
傍名人不仅仅是傍政治领袖、国家领导人，还可以是其他各界知名人士，这要看企业的目的。比如，有一家招商企业，在招商书中，赫然刊登着两位福布斯上榜富豪的照片，并声称这两位富豪都是公司的董事。这给人的印象是，这是一家非常有实力的公司。实际上，两位富豪只是和公司董事长关系比较好，友情出任公司董事而已，并没有在公司中投资。
2.傍有实力的机构
一个企业有谁投资，他的母公司是谁，往往决定了公司的实力大小。比如，“好心情驻颜口服液”的招商指导书中，就首先介绍了自己的母公司，中国建昊实业（集团）公司，并刊登了集团总裁、著名青年企业家袁宝 的照片。以母公司的实力来提升自己企业的实力。
3.塑造高科技企业形象
再比如，中科减肥胶囊招商书，就力推企业的科技实力。企业背靠中国科学院，并与美国加州大学洛杉矶分校等单位结成合作伙伴，其招商书的封面干脆就写着：中国科学院金牌产品。这一切都向经销商表明，我们是一家有科技实力的公司。
还有的企业，为了塑造高科技形象，特意到当地高科技园区注册公司，这样，企业在招商中就可以打高科技牌了。
4.地域形象包装
为了招商，有些国内企业到欧美国家注册公司，使自己企业罩上外资的光环。茅台镇以出产茅台酒出名。有一家广东白酒产商，为了招商，他们将酒厂注册地放在贵州茅台镇，大打产地牌，使其招商获得成功。联邦欧美雅美体仪为表明自己是美国公司的背景，其招商书的图片中，模特、专家和科研人员，都是金发碧眼，甚至钞票也都是美元的图片。
产品的包装
1.科技含量的包装
消费者比较认可具有科技含量的产品。因此，很多企业招商时，竭力树立自己的高科技产品形象。
力丽减肥功能饮料在招商书中称，自己所有技术、配方和主要原料都来自美国联邦安康公司，并被授权在中国境内分装。招商书还用相当篇幅介绍了安康公司的情况。
有的美容产品为了表明自己的产品品质，声称已经过香港美容中心认证。实际上，香港美容中心只不过是该企业在香港注册的空壳公司。
2.质量的包装
产品的品质看不见摸不着，如何能够让人“看见”？好心情驻颜口服液聘请打假英雄王海担任产品的质量总监，其大幅照片刊登在招商书上，增加了经销商和消费者对产品的信任。有一个牙膏产品，在招商书上宣传自己是中华预防医学会牙防组推荐产品，用这种方式表明产品质量是过硬的。
3.形象的包装
特别是时尚产品的招商，其产品形象就更加重要。比如，柯蓝胶囊就邀请了台湾歌星伊能静作产品形象代言人。“牛仔秀”收腹带的招商手册中，其产品形象代言人影星舒淇的大幅照片夺人眼球。可以说，明星代言提升了产品的形象，大大有利于招商经销政策的包装。
经销政策的包装
1.营销支持
拿减肥产品来说，每年有几十个新产品推向市场招商，经销商凭什么经销你的产品？你必须有独特的营销政策。
2.眼见为实的样板市场
产品投放市场之前，谁也拿不准其“钱景”如何？据一份资料介绍，2002年中国招商市场，有95%的招商产品是以失败而告终的，由此可见，招商市场是多么低迷。在这种情况下，与其匆匆忙忙的招商，不如把资金投入到样板市场，打造好样板市场，让经销商眼见为实。
3.广告
不管人们如何议论，为产品制作一部好的电视广告片，给产品提供“空中支持”，仍然是打动经销商的好的营销政策。所以，应利用有限的资金，精心构思，从广告语的创意、模特的选择、画面和音乐等各个方面精雕细琢，拍出一部具有震撼力的广告。
4.市场深度帮控
招商书中，我们还可以向经销商表明，
一旦招商完毕，厂家将派出自己的营销人员，到各地市场去帮助经销商开辟市场。有资料表明，中国经销商最希望的就是得到厂家市场营销方面的支持，也就是建立厂家的协销体制。企业把经销商扶上马再送一程，对经销商进行深度帮控，深得经销商的欢迎。
八． 招商信息
招商广告的撰写
很多招商广告，通篇都是介绍其产品是如何的好，很少有分析如何帮助顾客赚钱的，要不就是胡乱吹嘘，这样的招商效果差，也是在情理之中 。招商广告要打动经销商，关键是要明白经销商需要什么，经销商怀疑什么，以及经销商所面临的困难，在此基础上，有针对性的诉求，方能打动经销商。
招商广告撰写的头一关，就是广告题目的撰写。有规律表明，看广告题目的人是看正文人数的5倍。广告题目写的好，就能吸引读者继续看正文。一个好的题目，就等于广告撰写成功了一半。招商广告题目主要有以下几种类型：
1.直接式。比如，“某某减肥胶囊招商”、“某某药品诚征各省市经销商”等属于这种形式。这种题目适合于行业内有影响力的大企业，或有独特卖点的产品。
2.吹嘘式。比如，“今年岁末挖掘金矿”、“送你一台印钞机”等都属于这种形式。这样的题目充分暴露了招商者的浮躁心理。
3.悬念式。比如，“谁将引爆新一轮热点？”、“你能找到一颗真正的珍珠？”等属于这种形式。这样的题目吸引人，能激发人的好奇心。
4.震撼式。比如，珠海威尔药业的虎们清烟片的招商广告--“招募新财富英雄”，陕西德通医药公司的祛斑美容胶囊招商广告题目是――“暴风雨，暴风雨已经来临”。这样的题目和悬念式题目一样，吸引人，能给人很深的印象。
5.直诉卖点式。就是产品的独特的卖点直接以题目写出来。美国功能减肥饮料力丽的招商广告题目是：喝饮料也能喝出好身材。山浦减肥仪的广告题目是：我做样板市场你来看，赚钱你再干。
6.思考式。这种形式的广告题目写的好的不多，是近年来出现的一种新的写作趋势。最近，我们看到一则回春花通秘茶的招商广告，其题目“中小经销商如何运作大市场”就属于这种写作风格。
招商广告内容，应着力传递产品的优势和开发亮点，招商企业的实力、背景、市场策略以及对经销商的支持，还有服务保证等。
对产品的宣传应该采用软硬结合的方式。硬广告主打产品的USP（独特的销售主张），以加深经销商对产品的记忆和印象；软性文章诉求点是产品功效的具体化讲解，从每个角度，按不同的方式，向消费者细致的讲解，达到理性诉求的目的。
目前整个招商市场正逐步趋于冷静，经销商也越来越理性，那种煽情式和吹嘘式的招商广告，已经令人生厌。与其授之以鱼，不如授之以“渔”。实事求是地帮助经销商分析产品，把握市场，这样才能赢得经销商的信赖，于是便有了这篇招商广告的诞生。
招商信息
1．通过媒体
现在刊登招商广告的媒体很多，选择余地很大。在行业专业报刊中，比较集中招商广告的有《中国医药报》、《医药经济报》等媒体。
在经济类报刊中，以大量集中刊登招商信息的有《中国经营报》、《销售与市场》和《商界》杂志。
招商广告有越来越集中于几家媒体的现象。也就是说，招商者和经销商都关注这样的报纸，一般来说，在这样的报纸刊登广告效果较好。像我们前面提到的大都属于这类媒体，招商广告应尽量选择此类媒体刊登。
2．圈内招商
这样的招商，要求招商者熟悉行业状况，在圈内有朋友，有资源，特别是要有经销商资源，这样就可以完成招商工作。
3．直接邮寄
收集经销商的资料，根据自己的招商标准，筛选出合适的经销商，然后将招商资料寄出去，电话跟进，展开后续工作。
4．上门推荐
企业划分招商区域，派出专人到指定区域上门推荐。比如，力丽减肥饮料招商时，将全国市场划分为几个大区域，由专人承包，上门与经销商作一对一的推荐，取得了很好的效果。
商业地产报告 篇六
一、加强登记和管理信息应用的意义
(一)加强登记和管理信息应用是服务政府决策的重要途径
北京正在全面实施“人文北京、科技北京、绿色北京”战略，建设中国特色世界城市，这对工商部门信息服务提出了新的更高的要求。将工商部门积累的大量企业登记和管理信息加以整合、分析，编制成信息分析报告，是为政府决策服务的重要途径。
(二)加强登记和管理信息应用是服务企业的重要领域
根据企业发展的需求，通过定期编制行业信息分析报告，对行业市场主体进行分析，客观反映行业经济运行现状，展示不同行业领域的投资强度，反映社会投资的基本趋向，可以引导投资主体理性投资，促进地区产业结构优化。通过完善企业信用信息查询服务，使企业可以便捷地查询到交易对象的信用状况，有利于降低交易风险，保证交易安全；同时有利于中小企业和个体工商户以自身信用做担保，破解中小企业融资的难题。
(三)加强登记和管理信息应用是服务广大消费者的重要抓手
利用工商部门商品质量检测等信息，定期编制消费信息分析报告，建立消费指南，引导科学消费，可以成为服务消费者的重要形式。建立企业信用信息查询社会服务系统，根据消费者的需求，对企业信用信息进行深度开发，形成最终服务产品，最大限度满足企业和公众的个性化查询需求，是为消费者服务的重要领域。
(四)加强登记和管理信息应用是全面履行职责的题中之义
国家工商总局新“三定”方案中明确指出：工商行政管理部门担负着“监测、预警和信息引导的职责”,应“研究分析并依法市场主体登记注册基础信息、商标注册信息等，为政府决策和社会公众提供信息服务。”因此，加强登记和管理信息应用是工商部门全面履行职责的必然要求。
(五)加强登记和管理信息应用是提高监管效能的内在要求
在现行多部门执法的体制下，加强政府部门间信息共享和应用，可以从整体上形成维护市场秩序的合力，大幅度提高管理效能。大范围的信息共享和应用可以打破工商部门内部职能分割，充分发挥综合监管效能。
二、登记和管理信息应用带动服务和管理能力提升取得显着成果
(一)充分发挥信息资源优势，激活工商信息，拓展社会服务的广度和深度工商部门积极推进信息的社会化应用，为社会公众参与经济生活提供高质量的公共信息服务。通过编制市场主体信息分析报告，服务政府中心工作；编制行业信息分析报告，引导理性投资；不定期消费警示信息和食品质量检测信息，引导理性消费。
(二)充分应用工商登记和管理信息，完善企业信用管理体系，提高监管效能实行企业分类分级管理，提高市场监管效能；借助日常管理信息，实行重点审查，破解企业年检工作量大、效率低的难题；借助案件信息，通过综合分析发现，管理漏洞和工作薄弱环节，提高执法行为的规范性。
(三)充分应用社会监管信息，提升管理能力和服务水平通过与公安部门公民身份信息实现共享，保证合格的主体进入市场；通过与药监部门药品审批信息共享，提高药品广告监管的有效性；通过对12315投诉举报信息的分析，及时掌握市场秩序动态，强化对市场秩序的控制力；整合相关部门的管理信息，建立食品安全追溯系统。
三、登记和管理信息应用中存在的问题
(一)对应用登记和管理信息提高服务和管理水平的认识不到位政府承担的四项基本职能包括经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。综合分析工商部门的工作，除市场监管职能之外，其他三个方面的职能都有所涉及。目前，工商部门提供的公共服务产品还不够丰富，内部实现公共服务职责在体制、机制、制度方面还不完善，人员配备仍显薄弱。
(二)应用登记和管理信息拓展社会服务的广度和深度有待提升工商部门定期编制的综合性或专项信息分析报告，在选题的针对性、提出问题、解决问题的深度方面还有很大发展空间。在信息查询服务方面，虽推出了一些服务产品，但与企业和消费者的要求还有较大差距。
(三)挖掘登记和管理信息的潜能推进企业信用体系建设还有较大差距北京的企业信用管理经过十几年的努力，取得了长足的发展，但管理效能体现在约束行政措施，约束失信惩戒的市场这两方面的作用还不明显，对企业信用信息的归集范围、公示范围限制过多，对管理信息的应用不够充分。
(四)应用登记和管理信息提高监管效能仍显薄弱目前，工商部门信息分割的状况并未得到根本改变，借助信息应用提高日常监管和专项整治的效能仍显得滞后；没能通过建立一种机制很好地实现对信息的归集分析及时发现市场中的风险点，实现国务院“三定”方案提出的监测、预警和信息引导，掌握管理的主动权。
(五)借助相关部门的管理信息提高管理效能和社会服务水平仍显不足工商部门在管理理念和管理方式上仍然局限于部门管理，较少借助相关部门的管理信息提高管理效能，从而限制了政府整体管理效能的发挥，难以实现管理效能最大化。
四、编制《工商行政管理部门登记和管理信息索引目录》,为信息应用奠定基础
工商部门在长时间的企业登记和管理工作中，积累了大量的信息，但分散在工商系统内部各业务部门，不便于应用。为解决这一问题，北京市工商学会借助国际上通常采用的元数据技术和目录技术，在对工商登记和管理信息进行梳理的基础上，按照统一的标准，对不同种类信息资源进行统一描述，编制了《工商行政管理部门登记和管理信息索引目录》(下称《目录》),将存放分散、种类繁多的登记和管理信息实现了逻辑上的集中，基本明确了工商部门现在有哪些信息，存放在哪里，为信息应用提供检索和导航服务，形成了一本信息应用手册。《目录》将登记和管理信息分为市场主体登记注册信息、市场主体年检验照信息、执法办案信息、市场监管信息、申诉举报信息、食品商品监管信息等6大类、25中类、387小类，并对信息项的内容细分条目，信息条目超过2200条。《目录》同时列出了信息项所属的业务部门，并对信息项提出了指向性的应用参考意见。因此，《目录》对加强信息的应用，具有基础性、引导性和提示性作用。
五、加强登记和管理信息应用的措施建议
(一)提高对服务型工商的认识
首先，要认识到提供公共服务，不是额外附加的任务，而是工商部门职责的一部分。其次，工商部门应该借助自身的优势资源，为社会提供直接的服务产品，拓展社会服务职能。再次，工商部门要将提供公共服务作为一种责任，社会需要什么服务，工商部门就应该提供相应的服务产品。只有观念的转变，才能带来自觉的行动。
(二)完善制度，明确责任部门
编制信息分析报告，是工商部门为政府决策服务的主要方式。为此，应将编制信息分析报告列入工作职责，形成制度，并列入年度工作计划。编制信息分析报告应该是多种形式的：有向政府提交的分析报告、有面向社会的分析报告，有专项信息分析报告、有综合性分析报告、有地域性分析报告，有定期编制、有不定期编制等。为了使编制信息分析报告职责常态化，并不断提高影响力，需要明确责任部门。如市场主体信息分析报告、年检信息分析报告等由相应的业务部门承担。而综合性的、地域性的，以及非常态化的与业务部门职责不直接联系的信息分析报告，如文化创意产业发展报告、科技类企业发展报告等专项分析报告由信息中心为主承担。
(三)找准信息分析报告的着力点，提高影响力
1.提高信息分析报告选题的针对性。紧扣政府和社会关注的问题，立足工商职能，扩大视野，选好编制信息分析报告的主题，站在区域经济发展的高度，并根据形势发展变化，不断推出符合政府决策要求、社会需要的信息分析报告。
2.提高信息分析报告的深度。只有实现信息统计分析与调查研究相结合；自行编制信息统计分析报告与专家及相关部门参与相结合；着力于提出问题，并提出解决问题的措施，才有可能拓展信息分析报告涉及领域，大幅度提高信息分析报告的深度。
3.加强技术手段的应用。对定期编制的信息分析报告，加强技术手段的应用，通过建立模板、自动生成分析报告的数据，提高效能。4.发现新的信息应用点。深挖工商信息潜在价值，如企业生命周期分析、资本活跃度分析、主体活跃度分析等，形成有影响的信息指标，提升工商部门的地位和作用。
(四)深挖信息价值，扩大信息应用的广度和深度
商业地产产业报告 篇七
为进一步加强对商业房地产项目销售的社会稳定风险控制，落实商业房地产项目社会稳定风险评估责任，现就我市商业房地产项目的风险评估提出如下实施意见：
一、成立市商业房地产项目风险评估领导小组（以下简称领导小组），负责我市商业房地产项目的风险评估审定工作。组长为市政府城建分管领导，小组成员为市维稳办、发改委、公安局、监察局、国土局、建设局、商务局、审计局、规划局、法制办、住保房管局、金融办、工商局、法院、项目所在地镇（街道）等单位以及相关行业的专家，风险评估的审核牵头单位为市维稳办，领导小组办公室设在市维稳办。
二、商业房地产项目上市销售必须经过项目风险评估，评估报告由开发企业提供，评估报告的主要内容应包括项目销售的可售与自持比例，风险防范资金和自持比例的平衡方案，预售部分的销售方法、自留部分的经营开发、销售过程中可能发生的相关风险及应急预案等。
三、风险评估报告的审定程序：
1．商业房地产项目销售面积在1万平方米以下的，由项目所在镇（街道）审定后，报市维稳办备案，市住保房管局根据市维稳办备案证明办理相关手续。
2．商业房地产项目销售面积超过1万平方米（含1万平方米）的，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局办理相关手续。
五、已取得预（销）售许可或已办理商品房初始登记的商业房地产项目在销售过程中被发现有违规销售行为的，市住保房管局应暂停办理该项目相关手续，责令整改，整改不到位的予以处罚。由开发企业提交风险评估报告，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，领导小组出具审查意见，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局方可办理相关手续。
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